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靳双权律师

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裁判文书

张*诉佟*买卖合同纠纷案

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2015年02月03日
案件类型:经济相关>>房产纠纷 文书字号:(2011)朝民初字第07856
审理机构:北京市朝阳区人民法院 审理程序:一审
审理时间:2011-12-30 审理人员:吴娜、李刚
审判长:赵一平

北京市朝阳区人民法院民事判决书

(2011)朝民初字第07856 号

(为保护当事人隐私,部分信息已更改)

原告(反诉被告)张某,男,1971年5月10日出生, 汉族,无业,住北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D座3 层B室。

委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律所

被告(反诉原告)佟某某,男,1978年11月2曰出生, 汉族,无业,住沈阳市铁西匿太青乡宁官村21栋303-1号:。

委托代理人郝生凯,北京市盈科律师事务所律师。

委托代理人孙家运,京市盈科律师事务所律师。

 

原告(反诉被告)张某(以下简称姓名)与被告(反诉原告)佟某某(以下简称姓名)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理襄张某的委托代理人靳双权,佟某某的委托代理人郝生凯、孙家运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

张某诉称:2009年11月19日,我与佟某某及北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)签订了《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《合同》)、《补充协议》、《居间成交确认书》等相关法律文件。在链家公司居间下,我以158万元的价格购买佟某某所有的位于北京市朝阳区十里堡甲3号 2号楼21B号房屋(以下简称涉案房屋),支付房款的方式为 2009年11月27曰前我付58万元,佘款以商业贷款方式支付。《合同》签订后,我依约支付了首付款,但佟某某拒不配合我办理贷款面签,绝履行《合同》,2010年8月30日,佟某某函告我要求变更付款方式,全款支付,否则将解除《合同》。 我认为佟某某的行为构成违约,故我要求法院判决;1、解除双方于2009年11月9日签订的《合同》及《补充协议;2、佟某某支付我违约金316 000元;3、佟某某赔偿我房屋房屋差价损失498200元;4、佟某某赔偿我代佟某某支付的物业费、取暖费8068元;5、佟某某赔偿我居间服务费41550元.

佟某某辩称并反诉称:我与张某签署《合同》,《补充协议》的情况属实。关于解除《合同》,我同意,因为张某有根本违约行为。对于张某的第二项诉讼请求,因为是张某违约,我没有违约,故不同意此项请求。对于第三项、第四项请求,我不同意,不予认可。双方签订《合同》后,张某付了 19000 元定金,根据《合同》约定,其在2009年11月27曰前应付清首付款,但是实际上张某在付这笔款时存在逾期行为,其在11月30日才付了 41万元,12月1日又付了 151000元。尽管张某已经有违约行为,但是我对张某仍然非常信任,在张某支付41万元时,张某口头承诺说第二天给我余款,我当时就把涉案房屋的钥匙给了张某、房本给了链家公司,这充分体现了我履行合同的诚意。按照《合同》的约定,涉案房屋在办理完贷款手续后,我才应把房屋交付给张某,但是我还是提前把房屋钥匙交付给了张某。结果,张某很快就把房屋出租了,我知道后就找到张某,要求其自己使用,不要出|租。张某说一个月的房租4000元,给我一半,于是张某给了我2000元房租。之后,我就-直等待张某通知我办理贷款手续,但是张某通知我说办理贷款有困难说银行不同意贷款100万元,我就说再等等看,这件事就一直往后拖。一直到2010年8、9月间,贷款始终没有下来,我就向张某发函, 要求半个月之内让其把钱付清,过了一段时间,2010年8月底、9月初时我来到北京,就把房本收回来了。因此,本案中是张某根本违约。故我提出反诉,请求法院判令:1、要求解除我与张某所签订的房屋买卖合同,,张某退还我涉案房屋; 2、要求张某向我支付违约金316 000元;3、要求张某按每月4700元的标准向我支付自2009年12月1日起至实际退还我涉案房屋之日止的房屋使用费;4、要求张某补偿我物业费、供暖费损失,物业费522. 78元/月:,供暖费每个供暖季为2560 元,从2010年8月开始计算到张某实际退还涉案房屋之曰止。

 

张某对反诉辩称:根据《合同》约定剩余尾款100元我以贷款方式支付,贷款批不下来的原因是佟某某的房屋是市属的房屋,还需要土地使用证,我支付了首付款后,由于佟某某无法提供土地使用证,造成银行不受理我的贷款申请,导致合同无法履行。

经审理查明:2009年11月19日,张某与佟某某及链家公司签订了《买卖定金协议书》、《合同》、《补充协议》、《居间 成交确认书》,上述文件约定:佟某某以158万充的价格将涉案房屋出售给张某,支付房款的方式为2009年11月27曰前,张某向佟某某支付首付款58万元,佘款以商业贷款方式支付,涉案房屋的土地使用证号以土地证为准。佟某某需于房屋过户当日将该房交付给张某,一方违约需向对方承担的违约金为总房款的20%。链家公司于签订《合同》当日收取居间报酬 27 650元,若买卖中的一方违约,链家公司收取的费用不予退还。《合同》签订当日,张某向佟某某支付了定金19000元。2009年11月30日,佟某某收到首付款41万元,2009年12月1曰,佟某某收到首付款151 000元,至此时,佟某某共收到张某首付款58万元。

庭审中,双方均认可曾共同到银行办理面签事宜,但未获批贷,张某称《合同》未获批贷的原因在于佟某某没有提供涉案房屋的土地使用权证书,故银行无法为其办理贷款手续。佟某某称张某系为避税拖延办理网签,后遇到国十条致贷款政策变化,故无法取得贷款。为查明张某未获批贷的原因,本院分别委托双方代理人前往中信银行西单支行调查,张某所持该行2011年5月13日出具的说明上载:对于有土地使用证的房屋,在我行办理贷款时,必须提供土地使用证。佟某某所持该行2011年5月16日出具的情况说明上载:由于该行未收到房屋网签合同,不能确定网签价,故不能确定贷款金额的最高限额。同时,张某为证明佟某某未办理涉案房屋土地使用证的违约行为,提供了证人张亚强出庭作证,证人称2010年春夏之交时曾电话告知过佟某某无土地使用证无法办理贷款,其也曾陪佟某某办理过土地使用证,最终没有办成。

另,庭审中,佟某某称涉案房屋系于2009年12月1日交付,后改口称于2009年11月27日交付,后又改口称于2009年12月1曰交付。张某认可涉案房屋于2010年1月交付,但后改口称系于2010年6月交付。张某称给过佟某某涉案房屋的租金3300元,佟某某认可张某给过2500元。

审理中,经张某申请,本院委托北京首佳房地产评估有限公司对涉案房屋在估价时点2011年10月18曰的市场价格进行了评估,评估结论为涉案房屋的价格为207. 82万元。另查,2011年5月9曰佟某某取得涉案房屋的土地使用权证书。

上述事实,有《合同》及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为:张某与佟某某签订的合同系双方真实的意思表示,合法有效,双方均应认真履行。根据双方提供的证据,结合本院委托双方代理人调查的情况及二手房买卖的实践,本院认为系佟某某未提供涉案房屋土地使用权证书的行为导致《合同》未能继续履行。虽佟某某辩称未办理网签合同亦是银行未批贷的原因,但网签系买卖双方当事人履行合同的一个环节,是双方的义务,并非张某的单方义务,故佟某某以此为由主张张某违约的意见不能成立。关于张某的诉讼诉请,解除合同一项,因佟某某同意,故本院不持异议。违约金一项,因有《合同》的明确约定,故本院亦予以支持。张某主张房屋差价损失的诉讼请求,本院综合考虑涉案房屋目前的市场价格及张某所付款项占总价的比例等因素,认为《合同》约 定的违约金数额足以弥补张某所受损失,故对其此项诉讼请求本院不予支持。关于张某主张的物业费、取暖费,:应由佟某某负担,张某主张的水费等,应由实际使用人负担。张某主张的居间服务费41 550元,因该费用的金额为27 650元, 故本院在此范围内予以支持。关于佟某某的反诉请求,因《合同》解除,故张某应将涉案房屋返还给佟某某,其占用房屋期间的房屋使用费亦应给付佟某某,占用费标准由本院酌定,计算占用费的起始时间依张某在庭审中首次自认的时间点为准,同时扣除佟某某自认收到的房租2500元。佟某某的其他反诉请求,并无事实和法律依据,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第 九十七条之规定,判决如下:

一、解除原告(反诉被告)张某与被告(反诉原告)佟某某于2009年11月19日签订的《北京市存量房屋买卖《 合同》及《补充协议》;

二、 被告(反诉原告)佟某某于本判决生效之曰起十日内给付原告(反诉被告)张某违约金三十一万六千元;

三、   被告(反诉原告)佟某某于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)张某物业费、供暖费共计六千七百四十二元八角;

四、被告(反诉原告)佟某某于本判决生效之日起十曰内给付原告(反诉被告)张某居间服务费二万七千六百五十元;

五、原告(反诉被告)张某于本判决生效之曰起十曰将涉案房屋腾退给被告(反诉原告)佟某某;

六、原告(反诉被告)张某于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)佟某某涉案房屋使用费(自2010年一月起至实际履行本判决第四项之日止,按每月四千七百元 计算,已支付二千五百元);

七、驳回原告(反诉被告)张某的其他诉讼请求;

八、驳回被告(反诉原告)佟某某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12508元,由原告(反诉被告)张某负担2508 元,由被告(反诉原告)佟某某负担10000元(于本判决生效之曰起十日内交纳)。反诉案件受理费3600元,由被告(反诉原告)佟某某负担3000 (已交纳),由原告(反诉被告)张某负担600元(于本判决生效之日起十日内交纳)。鉴定费7500元,由原告(反诉被告)张某负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按不上诉处理。

 

 

 
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