靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
恶意串通损害其他继承人继承权的房屋买卖合同无效
来源：靳双权律师
发布时间：2018-03-16
浏览量:309
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、原告诉称原告晴儿诉称：请求法院1、判令解除2013年10月17日签订的《北京市存量房买卖合同》和《房屋买卖居间合同》；2、判令欢儿返还已付购房款1300000元并双倍返还定金1000000元，以上合计2300000元；3、诉讼费由欢儿承担。事实和理由：2013年10月17日，欢儿、婷儿、K地产公司签订了《北京市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，约定欢儿将801号房屋及地下室出让给婷儿，交付时间为2013年12月31日，婷儿应当于2013年12月31日支付欢儿剩余购房款1198000元。2013年11月20日，欢儿、婷儿、K地产公司和我签订《补充协议》，约定婷儿将其所签全部协议中约定由其享有的权利及承担的义务均概括转让给我。当天，我支付婷儿定金100000元。《补充协议》已经履行完毕，之前由婷儿所付的购房款均应视为由我支付的，我作为新的买受人与欢儿继续履行合同。2013年12月27日，我通知欢儿、K地产公司，要求其2013年12月31日前领取剩余购房款1198000元。但是，欢儿在双方合同尚未解除的情况下，擅自将涉案房屋转让给第三方，已经构成根本违约，我有权解除合同。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
二、被告辩称被告欢儿辩称：婷儿向我支付了1800000元的购房款。在签订转让合同后，晴儿没有向我支付过任何款项。《转让定金协议》没有履行，我认为《补充协议》也不应履行。2013年12月13日，晴儿发信息说不再签任何协议、不再付任何钱，在这种情况下我不会再卖给他。我已经在2013年12月31日前将801号房屋出卖给了其他人，并办理了过户手续。
婷儿述称：不认可晴儿的诉讼请求。我之前给过欢儿购房款1800000元，后我将购买房屋的权利转让给了晴儿。我认可收到晴儿交付的定金100000元，该100000元定金是基于《转让定金协议》产生的，是担保《转让定金协议》的，是给我本人的，不应是给欢儿的。晴儿未依据《转让定金协议》履行义务，晴儿的支付能力让人怀疑，婷儿保留晴儿因为《转让定金协议》给其造成损失进行主张的权利。
三、审理查明经法院审理查明：2013年10月17日，欢儿与婷儿签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定欢儿将其所有的801号房屋出卖给婷儿，房屋总价款为2998000元，交易定金为500000元；合同第六条约定欢儿应在2013年12月31日前将该房屋交付给婷儿；合同第十条第1款约定自合同签订之日起130日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同在备注栏载明：“签订合同当日，原买卖合同终止；签订合同后2日内转付购房定金及首付款共计1800000元整，其中原购买人1500000元整，剩余300000元整直接转付给出卖人；剩余购房款应于2013年12月31日转付；包含地下室一个”。双方均认可婷儿已向欢儿支付购房款共计1800000元，含定金500000元及首付款1300000元。
2013年11月20日，在K地产公司的见证下，晴儿与婷儿签订《转让定金协议》，约定婷儿将购买的801号房屋转让给晴儿，转让价格为3300000元，转让定金为100000元。该合同第二条约定晴儿于办理网签手续当日（2013年12月10日）将购房款2000000元转至婷儿名下。合同第三条约定如果产权人原因导致不能正常办理过户手续，所付款项24小时内如数退回，三方免责，不予追究违约责任。该合同签订后，晴儿向婷儿支付了转让定金100000元，双方尚未完成网签手续。签订《转让定金协议》当日，晴儿、欢儿、婷儿、K地产公司签订《补充协议》，约定就801号房屋买卖事宜达成如下协议：婷儿将其所签全部协议中，约定由其享有的权利及承担的义务均概括转让给晴儿，由晴儿作为该房屋的买受人，享有协议约定的权利，并履行义务；欢儿、K地产公司、晴儿均同意婷儿的上述行为。
庭审中，晴儿提交2013年12月27日向欢儿、英儿发送的短信记录以及北京邮政信筒同城快递单、通知函、邮件查询单，证明晴儿已通过短信及邮政快递的方式通知欢儿及K地产公司，要求欢儿领取剩余购房款，欢儿已签收邮政快递。欢儿否认收到了短信，认可收到了快递，但主张没有看快递的内容，而是直接交给了K地产公司；婷儿主张没有看到过上述证据；K地产公司认可收到了上述短信，不能确定是否收到快递。
欢儿提交2014年3月14日本院开庭笔录及2013年12月13日晴儿之母孙某向欢儿发送的短信，证明晴儿存在违约，上述短信主要内容为：（孙某称）“他们俩根本就没有买房资格，只想跟你签合同再卖出去，挣点钱财，因为我已经看明白，所以不会再签任何手续，不会再支付一分钱，其实我有能力在一天内付清你全部房款，只不过不想让他们拿到30万，我们不能继续进行是因为他们没把握拿到30万，他们拿不到钱就不给你的房子和买方做网签名册您好好想想吧，建议您去咨询律师吧，否则你的麻烦就好了”。晴儿认可上述庭审笔录的真实性，亦在该次庭审中认可上述短信的真实性，但不认可证明目的，主张在欢儿一房二卖前双方并未就合同解除达成一致意见，欢儿一房二卖的行为构成根本违约，才是合同解除的原因。此外，在上述庭审笔录中，孙某认可在整个买房过程中其是代理人，签字是晴儿签的。
经询问购房过程，晴儿称因生育孩子后居住条件紧张，便由其母亲孙某出面帮忙寻找房源，孙某要求K地产公司帮其寻找房源，后K地产公司将孙某介绍给婷儿。2013年10月，晴儿、孙某与婷儿一起在K地产公司协商了合同事宜；2013年11月20日签订转让定金协议时，孙某也在场，当时晴儿知道婷儿不是房主本人，但尚未见过欢儿；2013年11月20日签订四方《补充协议》时才见到欢儿；签订上述《补充协议》后，晴儿通过孙某的银行账户向婷儿支付了100000元定金；2013年12月10日准备过户时，晴儿与婷儿对过户和交房款的顺序发生歧义，当时在场的有晴儿夫妇、孙某、欢儿、婷儿，在协商未达成一致的情况下，欢儿听从婷儿的指示未配合晴儿办理过户手续；随后，晴儿、孙某与欢儿于2013年12月再次协商，亦未协商成功；2013年12月27日，晴儿向欢儿寄送通知函，孙某向欢儿发送短信，通知欢儿领取购房款；欢儿收到上述短信及通知函后将房屋出售过户给他人。因孙某认为婷儿向其多要了300000元，所以不同意办理网签，多次沟通无果后孙某表示不支付任何费用并且要起诉，随后婷儿表示可以找到其他买家，便于2013年12月27日与他人重新签订了购房合同，合同价款2998000元，该买家向欢儿实际支付1198000元。
四、法院判决北京市大兴区人民法院经审理判决如下：1、被告欢儿向原告晴儿返还定金100000元（于本判决生效后十日内履行）；2、驳回原告晴儿的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评本律师认为, 依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行义务。欢儿、婷儿签订的《北京市存量房屋买卖合同》，欢儿、婷儿、K地产公司签订的《房屋买卖居间合同》，晴儿和婷儿、K地产公司签订的《转让定金协议》以及晴儿、欢儿、婷儿、K地产公司签订的《补充协议》均符合法律规定，协议约定合法有效。协议各方均应按照约定全面履行合同义务。根据《补充协议》的约定，婷儿将《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》中的权利义务概括转让给晴儿，故自《补充协议》签订后由晴儿代替婷儿作为801号房屋新的买受人，享有《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》约定的权利和义务，欢儿与晴儿应受《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的约束，作为买卖双方应全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。孙某作为晴儿的母亲，在本案审理过程中认可其在购房过程中是晴儿的代理人，且全程参与了《转让定金协议》、《补充协议》的洽谈、签订及履行过程，因此欢儿有理由相信就本案所涉房屋买卖事宜孙某有代理权。故孙某通过短信形式告知欢儿“不会再签任何手续，不会再支付一分钱”的行为对晴儿产生效力。孙某在上述短信中明确提出不再付钱及继续办理手续，欢儿收到短信后虽未明确答复，但随后转卖房屋的行为，视为晴儿与欢儿协商一致解除双方之间的房屋买卖合同。因此，晴儿以欢儿一房二卖构成违约为由要求判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，不应支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同因双方协商一致解除，因此欢儿应退回晴儿所支付的定金。至于应返还的定金数额，鉴于晴儿并未直接向欢儿交付定金，仅向婷儿支付《转让定金协议》中约定的100000元定金，故本院认定晴儿所支付的定金数额为100000元。综上，欢儿应向晴儿返还100000元定金，晴儿要求欢儿返还购房款1300000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应支持。
综上，法院的判决是正确的。
一、原告诉称原告晴儿诉称：请求法院1、判令解除2013年10月17日签订的《北京市存量房买卖合同》和《房屋买卖居间合同》；2、判令欢儿返还已付购房款1300000元并双倍返还定金1000000元，以上合计2300000元；3、诉讼费由欢儿承担。事实和理由：2013年10月17日，欢儿、婷儿、K地产公司签订了《北京市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，约定欢儿将801号房屋及地下室出让给婷儿，交付时间为2013年12月31日，婷儿应当于2013年12月31日支付欢儿剩余购房款1198000元。2013年11月20日，欢儿、婷儿、K地产公司和我签订《补充协议》，约定婷儿将其所签全部协议中约定由其享有的权利及承担的义务均概括转让给我。当天，我支付婷儿定金100000元。《补充协议》已经履行完毕，之前由婷儿所付的购房款均应视为由我支付的，我作为新的买受人与欢儿继续履行合同。2013年12月27日，我通知欢儿、K地产公司，要求其2013年12月31日前领取剩余购房款1198000元。但是，欢儿在双方合同尚未解除的情况下，擅自将涉案房屋转让给第三方，已经构成根本违约，我有权解除合同。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
二、被告辩称被告欢儿辩称：婷儿向我支付了1800000元的购房款。在签订转让合同后，晴儿没有向我支付过任何款项。《转让定金协议》没有履行，我认为《补充协议》也不应履行。2013年12月13日，晴儿发信息说不再签任何协议、不再付任何钱，在这种情况下我不会再卖给他。我已经在2013年12月31日前将801号房屋出卖给了其他人，并办理了过户手续。
婷儿述称：不认可晴儿的诉讼请求。我之前给过欢儿购房款1800000元，后我将购买房屋的权利转让给了晴儿。我认可收到晴儿交付的定金100000元，该100000元定金是基于《转让定金协议》产生的，是担保《转让定金协议》的，是给我本人的，不应是给欢儿的。晴儿未依据《转让定金协议》履行义务，晴儿的支付能力让人怀疑，婷儿保留晴儿因为《转让定金协议》给其造成损失进行主张的权利。
三、审理查明经法院审理查明：2013年10月17日，欢儿与婷儿签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定欢儿将其所有的801号房屋出卖给婷儿，房屋总价款为2998000元，交易定金为500000元；合同第六条约定欢儿应在2013年12月31日前将该房屋交付给婷儿；合同第十条第1款约定自合同签订之日起130日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同在备注栏载明：“签订合同当日，原买卖合同终止；签订合同后2日内转付购房定金及首付款共计1800000元整，其中原购买人1500000元整，剩余300000元整直接转付给出卖人；剩余购房款应于2013年12月31日转付；包含地下室一个”。双方均认可婷儿已向欢儿支付购房款共计1800000元，含定金500000元及首付款1300000元。
2013年11月20日，在K地产公司的见证下，晴儿与婷儿签订《转让定金协议》，约定婷儿将购买的801号房屋转让给晴儿，转让价格为3300000元，转让定金为100000元。该合同第二条约定晴儿于办理网签手续当日（2013年12月10日）将购房款2000000元转至婷儿名下。合同第三条约定如果产权人原因导致不能正常办理过户手续，所付款项24小时内如数退回，三方免责，不予追究违约责任。该合同签订后，晴儿向婷儿支付了转让定金100000元，双方尚未完成网签手续。签订《转让定金协议》当日，晴儿、欢儿、婷儿、K地产公司签订《补充协议》，约定就801号房屋买卖事宜达成如下协议：婷儿将其所签全部协议中，约定由其享有的权利及承担的义务均概括转让给晴儿，由晴儿作为该房屋的买受人，享有协议约定的权利，并履行义务；欢儿、K地产公司、晴儿均同意婷儿的上述行为。
庭审中，晴儿提交2013年12月27日向欢儿、英儿发送的短信记录以及北京邮政信筒同城快递单、通知函、邮件查询单，证明晴儿已通过短信及邮政快递的方式通知欢儿及K地产公司，要求欢儿领取剩余购房款，欢儿已签收邮政快递。欢儿否认收到了短信，认可收到了快递，但主张没有看快递的内容，而是直接交给了K地产公司；婷儿主张没有看到过上述证据；K地产公司认可收到了上述短信，不能确定是否收到快递。
欢儿提交2014年3月14日本院开庭笔录及2013年12月13日晴儿之母孙某向欢儿发送的短信，证明晴儿存在违约，上述短信主要内容为：（孙某称）“他们俩根本就没有买房资格，只想跟你签合同再卖出去，挣点钱财，因为我已经看明白，所以不会再签任何手续，不会再支付一分钱，其实我有能力在一天内付清你全部房款，只不过不想让他们拿到30万，我们不能继续进行是因为他们没把握拿到30万，他们拿不到钱就不给你的房子和买方做网签名册您好好想想吧，建议您去咨询律师吧，否则你的麻烦就好了”。晴儿认可上述庭审笔录的真实性，亦在该次庭审中认可上述短信的真实性，但不认可证明目的，主张在欢儿一房二卖前双方并未就合同解除达成一致意见，欢儿一房二卖的行为构成根本违约，才是合同解除的原因。此外，在上述庭审笔录中，孙某认可在整个买房过程中其是代理人，签字是晴儿签的。
经询问购房过程，晴儿称因生育孩子后居住条件紧张，便由其母亲孙某出面帮忙寻找房源，孙某要求K地产公司帮其寻找房源，后K地产公司将孙某介绍给婷儿。2013年10月，晴儿、孙某与婷儿一起在K地产公司协商了合同事宜；2013年11月20日签订转让定金协议时，孙某也在场，当时晴儿知道婷儿不是房主本人，但尚未见过欢儿；2013年11月20日签订四方《补充协议》时才见到欢儿；签订上述《补充协议》后，晴儿通过孙某的银行账户向婷儿支付了100000元定金；2013年12月10日准备过户时，晴儿与婷儿对过户和交房款的顺序发生歧义，当时在场的有晴儿夫妇、孙某、欢儿、婷儿，在协商未达成一致的情况下，欢儿听从婷儿的指示未配合晴儿办理过户手续；随后，晴儿、孙某与欢儿于2013年12月再次协商，亦未协商成功；2013年12月27日，晴儿向欢儿寄送通知函，孙某向欢儿发送短信，通知欢儿领取购房款；欢儿收到上述短信及通知函后将房屋出售过户给他人。因孙某认为婷儿向其多要了300000元，所以不同意办理网签，多次沟通无果后孙某表示不支付任何费用并且要起诉，随后婷儿表示可以找到其他买家，便于2013年12月27日与他人重新签订了购房合同，合同价款2998000元，该买家向欢儿实际支付1198000元。
四、法院判决北京市大兴区人民法院经审理判决如下：1、被告欢儿向原告晴儿返还定金100000元（于本判决生效后十日内履行）；2、驳回原告晴儿的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评本律师认为, 依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行义务。欢儿、婷儿签订的《北京市存量房屋买卖合同》，欢儿、婷儿、K地产公司签订的《房屋买卖居间合同》，晴儿和婷儿、K地产公司签订的《转让定金协议》以及晴儿、欢儿、婷儿、K地产公司签订的《补充协议》均符合法律规定，协议约定合法有效。协议各方均应按照约定全面履行合同义务。根据《补充协议》的约定，婷儿将《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》中的权利义务概括转让给晴儿，故自《补充协议》签订后由晴儿代替婷儿作为801号房屋新的买受人，享有《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》约定的权利和义务，欢儿与晴儿应受《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的约束，作为买卖双方应全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。孙某作为晴儿的母亲，在本案审理过程中认可其在购房过程中是晴儿的代理人，且全程参与了《转让定金协议》、《补充协议》的洽谈、签订及履行过程，因此欢儿有理由相信就本案所涉房屋买卖事宜孙某有代理权。故孙某通过短信形式告知欢儿“不会再签任何手续，不会再支付一分钱”的行为对晴儿产生效力。孙某在上述短信中明确提出不再付钱及继续办理手续，欢儿收到短信后虽未明确答复，但随后转卖房屋的行为，视为晴儿与欢儿协商一致解除双方之间的房屋买卖合同。因此，晴儿以欢儿一房二卖构成违约为由要求判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，不应支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同因双方协商一致解除，因此欢儿应退回晴儿所支付的定金。至于应返还的定金数额，鉴于晴儿并未直接向欢儿交付定金，仅向婷儿支付《转让定金协议》中约定的100000元定金，故本院认定晴儿所支付的定金数额为100000元。综上，欢儿应向晴儿返还100000元定金，晴儿要求欢儿返还购房款1300000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应支持。
综上，法院的判决是正确的。
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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