(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

基本案情：

原告：A公司

被告：宋甲(个体工商户)

原告A公司拥有一栋公寓。2000年，A公司将该公寓整体出租给被告个体工商户宋甲作为经营场所使用。合同约定每年的租金为100万元，年末结算。2003年末，宋甲由于经营不善，没有支付2003年度的租金，2004年6月，双方终止了租赁合同。宋甲提出，自己现在严重负债，无力清偿所欠租金，请求将2003年的租金减免为60万，2004年上半年的租金减为25万。A公司鉴于宋甲的处境，答应了宋甲的提议。2006年1月，宋甲仍未清偿租金欠款。A公司向法院起诉，要求宋甲清偿债务。宋甲的代理律师答辫指出，根据《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，宋甲所欠的租金的诉讼时效期间从2004年6月起算，至2006年1月已经超出了诉讼时效期间。原告因而无权请求宋甲偿还租金。

法院查明：

一审法院支持了被告宋甲的主张，判决驳回了A公司的诉讼请求。A公司上诉至中级人民法院。二审法院审理后，认为A公司与宋甲的纠纷实质上是普通债务纠纷。双方于2004年6月所达成的协议，终止了房屋租赁合同，且约定了宋甲尚未清偿的租金的结清金额。双方在该协议中涉及的85万元金额在性质上已转化为普通合同债务，故不受租金的1年诉讼时效的约束。根据《民法通则》关于普通诉讼时效的规定，A公司的债权请求权在2年的诉讼时效期间内。二审法院撤销了一审法院的判决，判决宋甲偿还拖欠A公司的租金85万元及利息。

律师点评：

专业房地产律师靳双权认为：本案表面上是延付租金的诉讼时效的问题，实际还涉及被告宋甲欠A公司的85万元是租金还是转化为普通债务问题。

1.诉讼时效

时效在民法上是指一定的事实状态经过了一定的时间，即发生一定法律后果的制度。依据事实状态和法律后果的不同，可以将时效分为诉讼时效和取得时效两种。取得时效，又称占有时效，是指占有人善意、公开地占有他人之物，经过法律规定的期间，即发生取得该物所有权的法律效力。目前我国法律只规定了诉讼时效，而未规定取得时效。

诉讼时效，又称消灭时效，是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的法律依据。诉讼时效包括两个要素：(1)作为诉讼时效产生基础的事实状态是权利人不行使权利;(2)权利人不行使权利的状态持续地经过法定期间。具备以上两个要素，权利人的胜诉权即消灭，也就是说权利人请求人民法院强制义务人履行义务的权利消灭。

诉讼时效届满所消灭的是实体意义上的诉权，即获得诉讼救济而实现其权利的可能性。但权利人仍有程序意义上的诉权，仍可依法向人民法院提起诉讼，如果经查证没有延长时效的正当理由，即丧失胜诉的机会。

根据诉讼时效的长短和使用范围，诉讼时效分为两类：普通诉讼时效和特殊诉讼时效。普通诉讼时效，又称一般诉讼时效，是指除法律有特别规定以外普通适用于各种民事法律关系的诉讼时效。我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。”该条规定的2年的诉讼时效，即是普通诉讼时效。

特殊诉讼时效，是指法律规定仅仅适用于某些特定的民事法律关系的诉讼时效。我国民事立法有3种特殊诉讼时效：

(1)短期诉讼时效。短期诉讼时效是指，诉讼时效期间不足2年的诉讼时效，我国《民法通则》第136条规定了下列诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的;②出售质量不合格的商品未声明的;③延付或者拒付租金的;④寄存财物被丢失或者损毁的。

(2)长期诉讼时效。长期诉讼时效是指，时效期间在2-20年(不含2年和20年)之间的诉讼时效。长期诉讼时效一般规定于特别法中。

(3)最长诉讼时效。最长诉讼时效是指，诉讼时效期间为20年的时效。我国《民法通则》第137条规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。值得注意的是，最长诉讼时效是从权利被侵害时开始计算，而其他诉讼时效期间是从知道或应当知道权利被侵害时起算。

2.本案欠款的性质已由租金转化为普通债权

本案，首先应该明确的一个问题是85万元的款项的性质，它究竟是租金还是债务?A公司同意宋甲减免租金的请求是不是对租金条款的修改?从案情来看，2004年6月双方实际上就已经终止了租赁合同，那么减免租金的约定就不再是对租赁合同的修改，而只能是对租金一种清结方式。这个时候，经过减免所确定的85万元只是普通债务，虽然租金是该债务产生的主要原因，但二者的性质并不相同。85万元的债务是由拖欠的租金转变而来，并且双方已经进行了清结，对所确定的数额均无异议。可以认为，自双方当事人终止租赁合同之日起，就已经不存在租赁关系，该欠款纠纷的性质也就不再是延付和拒付租金的问题了，而只是普通的债务纠纷。根据《民法通则》第135条的规定，普通债务纠纷的诉讼时效期间应为两年。2006年1月，两年的诉讼时效期间尚未经过，因此A公司并没有丧失请求权。二审法院的判决是合理合法的。