(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

基本案情：

原告：相某

被告：阮某

胡某与相某于2000年3月18日签订了房屋租赁合同，约定胡某将其所有的栋楼房租给相某，租期三年，每月租金1800元。合同订立后，胡某因经商缺钱，遂以该楼房作抵押向阮某借款20万元，双方于2000年8月6日订立合同约定“胡某向阮某借款20万元，胡某以其所有的房屋进行抵押，借期为一年”。随后办理了抵押登记。一年后，胡某因经商亏本，无力偿还欠款，欲售房来还债。胡某先询问承租人相某是否愿购买该房屋，相某拒绝。事后，胡某再与阮某协商，双方签订了一份书面房屋转让合同，约定将该房屋作价20万元转让给阮某以冲抵全部债务，并定于9月初办理产权登记。同年8月20日，阮某正式通知相某，房屋产权已转让，要相某腾房。相某以胡某将该房屋抵押并未通知他为由主张抵押无效，且房屋租赁合同并未到期为由，认为阮某无权解除租赁合同。2001年9月2日，胡某和阮某到当地房屋管理部门进行了产权过户的登记。阮某拿着新产权证，要求相某腾房，相某坚持不同意。双方由此产生纠纷，相某诉至法院。

法院查明：

法院经审查，认为被告阮某与房屋原产权人胡某订立的房屋售让合同有效，双方已经进行了房屋过户登记，被告阮某取得了该房屋的所有权。因原告相某与原产权人胡某的房屋租赁合同的期限未届满，被告阮某作为房屋的受让人，应该继续履行原房屋租赁合同，直至合同期限届满。

律师点评：

专业房地产律师靳双权认为：本案可以分为几个阶段来讨论当事人之间的法律关系。

第一个阶段，房屋租赁合同法律关系。房屋产权人胡某与承租人相某签订了房屋租赁合同法律关系。该合同是建立在双方自愿、意思表示真实的基础上，且没有违反法律法规的相关规定，是合法有效的合同。双方当事人应当按照合同的约定，享受应有的权利，履行各自的义务。

第二个阶段，房屋抵押法律关系。房屋产权人胡某将自有房屋抵押给阮某。根据《担保法》第48条的规定，在对出租房屋设定抵押时，出租人，亦即抵押人负有书面告知的义务。本案中，出租人胡某并未告知承租人相某，是否意味着该抵押合同无效?我国物权法承认物权行为的独立性，将物权行为与债权行为相区分。抵押合同是债权行为，是产生物权行为的基础和前提。抵押权的设定是典型的物权行为。不动产抵押权是否设定取决于当事人是否办理抵押登记的。若当事人办理了抵押登记。不动产抵押权自登记时设定。本案中，胡某与阮某办理了抵押登记，阮某取得抵押权。相某以胡某将该房屋抵押并未通知他为由，主张抵押无效，是没有法理依据的。

但是，由于在订立抵押合同前，房屋已经出租给了相某，根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故在胡某抵押其房屋后，胡某和相某的房屋租赁合同在租赁期限内继续有效，不受影响。

第三阶段，房屋买卖法律关系与房屋物权法律关系。胡某将房屋以20万元的价格转让给了阮某，并于2001年9月2日，到房产管理部门进行了过户登记根据我国《城市房地产管理法》、《物权法》的相关规定，阮某取得了该房屋的所有权。而房屋原产权人胡某与相某订立的房屋租赁合同的期限截止到2003年3月18日，期限还未届满，我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第二款的规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。所以，房屋新产权人阮某应当继续履行房屋租赁合同，在合同期限未届满前，不可要求承租人相某腾房。