(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

基本案情：

2002年6月24日，巨某与甲市某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)一份。该合同约定，巨某向房产公司购买某商厦一层10-3号，建筑面积为143.852平方米，总价为人民币2641416元的营业房一套。合同签订后，巨某支付了首付款并办理了银行按揭手续。根据合同第八条交付期限的约定，房产应当在2002年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付巨某使用。同时合同第九条也约定了“出卖人逾期交房的违约责任”以及第十五条关于产权登记的“逾期办证”的约定。同时双方约定对于房屋面积以房屋测绘部门最终测绘的成果为准。2002年9月3日，房产公司通知巨某办理交房手续，双方予以交接。而根据相关行政部门出具的材料得知所涉房产直至2004年7月9日才符合国家和地方政府规定的验收合格条件。巨某认为，房产公司当初在交房时通过隐瞒的方式向其交付未经验收合格的房屋，违反了国家和地方相关法律法规的规定及合同条款的约定，应当承担商品房违法交付的违约责任。随即，巨某即向法院提起诉讼。房产公司在收到诉状后，向法院提起反诉，要求巨某根据2005年6月房产测绘部门的实际测绘结果向其交付面积补差款。

法院查明：

一审法院经过多次的开庭审理及调查取证，就主要问题认定如下：

1.巨某与房产公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定房产公司应当在2002年8月31日之前，将验收合格的涉案房产交付巨某使用。

2.合同约定房屋面积以房管部门实测面积为准，执行多增少补以及在交房结算联系单上明确载明房款按照房管测绘部门的测绘面积结算，表明面积差异应当以房管测绘部门的测绘为准，而双方对这个测绘的真实意思应当是售房时的面积计算依据基础上进行。但房产公司经房管测绘部门测绘涉案房产后即以此为据通知巨某补交房差款，并未对售房时建筑面积143.852平方米(其中套内建筑面积110.655平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积33.197平方米)和测绘时建筑面积154.85平方米(其中套内建筑面积108.59平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积46.26平方米)的公用建筑面积分摊系数存在的显著差异进行说明，而且在本案诉讼中，房产公司也未能提供证据证明其在售房时的面积计算依据与其提交给房管测绘部门测绘的依据具有同一性。故房产公司以房管测绘部门测绘的数据为依据直接主张巨某补交房差款属单方意思表示，缺乏合意，因此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，并结合巨某的答辩意见，对房产公司要求巨某补缴面积误差比绝对值3%以内部分即79242.485元的诉讼请求，本院予以支持，超出3%部分不予支持。

综上，法院判决如下：第一、房产公司将办理权属登记所需的材料报至产权登记机关备案;第二、房产公司支付巨某逾期交付违约金792元，逾期办证违约金2641元;第三、巨某向房产公司支付房款79242.485元，并支付相应违约金。

律师点评：

专业房地产律师靳双权认为：尽管《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积误差处理都有了详细的规定，但是上述法规适用的前提条件是购房者与开发商之间就合同约定面积与实际交付面积差异没有做出相应的约定，如果开发商与购房者在《商品房买卖合同》中对此做了相应约定的话上述法规是不能适用的，只能按照合同约定进行处理。

目前，开发商与购房者签订的商品房买卖合同都是使用国家工商行政管理总局、建设部或者当地工商行政部门、建设厅颁布的范本。根据建设部的《商品房买卖合同示范文本》，商品房买卖合同应写明预测的建筑面积，并且分别写明预测的套内建筑面积和公摊面积;约定计价方式是按套内建筑面积、按建筑面积还是按套(单元)计价;不同计价方式的面积差异的处理方式。尽管合同范本要求对预测建筑面积、套内建筑面积、分摊的共用建筑面积做了约定，但是在处理面积差异时却抛开预测建筑面积、套内建筑面积、分摊的共用建筑面积的约定，仅将面积差异处理与计价方式相关联，这就产生因计价面积以外的其他面积发生变化的争议。在本案中，购房者与开发商在合同中约定房屋面积以房管部门实测面积为准，执行多增少补，双方对建筑面积测绘的真实意思是在售房时的面积计算依据基础上进行。但开发商以房管测绘部门测绘涉案房产后并以此为据通知巨某补交房差款，并未对售房时建筑面积和测绘时建筑面积的公用建筑面积分摊系数存在的显著差异进行说明，开发商也未能提供证据证明其在售房时的面积计算依据与其提交给房管测绘部门测绘的依据具有同一性。为此，法院不支持开发商要求以实际测绘面积补交房款的诉讼请求，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对于面积误差比绝对值3%以内部分房款的补缴请求予以支持。

购房者在签订商品房买卖合同时于，应当对预测建筑面积、套内建筑面积、分摊的共用建筑面积做出约定，并分别约定预测建筑面积、套内建筑面积、分摊的共用建筑面积与实际交付商品房的建筑面积、套内建筑面积、分摊的共用建筑面积误差处理方式，尽量全方面考虑各种可能存在的面积误差情况并对处理方式作出具体的约定，以保护自己的合法权益。