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买房后房主不配合产权变更登记引纠纷——房产律师
来源:靳双权律师
发布时间:2018-10-17
浏览量:184

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告贾先生起诉称:2002年11月10日,我与二被告签订《房屋买卖协议》,二被告同意将其位于甲市A地一组的房屋一栋作价13000元出让给我。合同签订当日,我向被告支付了房屋转让款。被告出具了收条,并将房屋及手续交给了我。随后,我多次要求被告协助办理房屋变更登记手续,但被告称还要支付80000元才能过户。我认为,合同是双方的真实意思表示,且以实际履行,被告协助办理变更登记属合同附随义务。请求法院判令二被告协助我办理房屋产权变更登记手续,并承担本案诉讼费。

二、被告辩辩称

二被告答辩称:1、本案中我们与原告双方没有约定办理房屋产权变更登记;2、原与我们在签订合同时意思表示不真实,真实情况是2001年12月,我夫妇因企业改制,双方下岗,当时家里有两个学生上学,在家庭困难的情况下找到原告贾先生前妻(谢女士)的父亲谢大叔,当时叫他帮忙,谢大叔就找到本案原告,事实上真实意思是向原告借款13000元,原告当时说以房屋作为抵押,尽管双方没有办理抵押登记,但是签订了房屋买卖协议, 3、2014年,本案原告在尚未取得涉案房屋权利的情况下,擅自将属于我二人的房屋卖给蒋某,双方为此曾在法院提起过诉讼。原告违约在先,因此不同意过户;4、虽然产权变更登记为确立物权的形式,但作为买卖合同而言,无论是否交付,我们认为买受人基于买卖合同,请求协助办理过户手续,属于债权请求权,依法应当适用诉讼时效,原告现在提起诉讼,已超过了法律规定的诉讼期限;5、从双方签订的买卖合同中,约定原甲方实际使用范围由乙方继续使用的约定,不符合法律规定,因为该处土地属于农村集体土地,未经发包方同意不能擅自进行流转。综上,请求人民法院查清案件事实,依法驳回原告诉讼请求。

三、法院查明

经审理查明:原告贾先生与谢女士系夫妻关系,夫妻关系存续期间生育一子,取名贾某。被告杨某、黄女士系夫妻关系。2002年11月10日,原告贾先生为乙方与被告黄女士为甲方签订《房屋买卖协议》,约定被告将其在甲市A地一组的房屋一栋作价13000元卖给原告,原告一次性付清房款,并约定被告于2002年11月11日将房屋交付给原告,被告杨某在《房屋买卖协议》上“甲方”处亲自签名“杨某甲”,被告黄女士亦在“甲方”处签名。协议签订后,原告付清了房款,二被告于2002年11月11日将房屋交付给了原告,双方未办理房屋过户登记手续。2010年1月27日,原告贾先生与谢女士离婚,协议将从被告黄女士名下购买的房屋赠与给其子贾某。2014年5月3日,谢女士将该房屋以138000元的价格出卖给蒋某。2014年9月29日,贾某以谢女士与蒋某恶意串通,侵害了其合法权益为由向本院提起诉讼,请求确认谢女士与蒋某签订的《房屋出让协议》无效,审理中,本院于2014年12月3日主持双方调解,确认了谢女士与蒋某签订的《房屋出让协议》无效,并责令被告蒋某将争议房屋交还给贾某。2017年6月12日,原告贾先生向本院提起诉讼。

四、法院判决

法院经审理后作出判决: 被告杨某、黄女士于本判决生效之日起15日内协助原告贾先生办理房屋所有权、土地使用权的过户登记手续。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权分析认为:合法的买卖关系受法律保护,买卖双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。本案二被告与原告签订《房屋买卖协议》,将其所有的房地产出卖给原告,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,未损害第三人的利益,其合同合法有效,原告已履行了全部付款义务,被告应当履行转移标的物所有权的义务,故原告请求判令二被告协助办理利国用字第03-08-01-004号,利房都字第××号房屋土地使用权、房屋所有权过户登记的诉求,法院予以支持。被告辩称原、被告双方没有约定办理房屋产权变更登记。《合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。本案中,原、被告签订《房屋买卖协议》后,原告支付了房价款,被告应当履行转移标的物所有权的义务,协助办理房屋产权变更登记是转移标的物所有权的附属义务,被告应当予以协助,故被告该项辩称理由不成立,法院不予采纳。被告辩称双方签订《房屋买卖协议》的意思表示不真实,目的是以房屋作为抵押向原告借款,故被告杨某在协议上签字时故意写成“杨某甲”。本案中,二被告与原告签订《房屋买卖协议》后,收取了原告支付的价款,将该房的产权证、土地使用证交付给原告,并于次日将该房腾空并交付给原告实际占有。被告当庭辩称卖房不是自愿的,实际是以房屋抵押向原告借款,故签字时故意写成“杨某甲”,但直至2014年5月3日谢女士与蒋某签订《房屋出让协议》,将该房出卖给蒋某,后经法院调解,确认谢女士与蒋某签订的《房屋出让协议》无效,并责令蒋某将该房屋交还给贾某时,二被告仍未对双方签订的《房屋买卖协议》提起撤销之诉。由此可见,原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示,并非系向原告借款,故对被告的该项辩称理由不予采纳。被告辩称虽然产权变更登记为确立物权的形式,但作为买卖合同而言,无论是否交付,被告认为买受人基于买卖合同,请求协助办理过户手续,属于债权请求权,依法应当适用诉讼时效,原告现在提起诉讼,被告认为超过了诉讼失效。《中华人民共和国物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。本案原告请求协助办理过户手续,是确立物权的附属义务,属于物权请求权,故被告该辩称理由于法无据,依法不予采纳。被告辩称《房屋买卖协议》中,原甲方实际使用范围由乙方继续使用,因该处土地属于农村集体土地,未经发包方同意不能擅自进行流转,因此该约定不符合法律规定。本案审理的是房屋买卖合同,只对《房屋买卖协议》是否有效及被告应否协助办理产权变更登记的问题进行审查,被告该辩称属另一法律关系,与本案无关,可另寻途径解决。

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律师信息
  • 律师姓名:
    靳双权
  • 执业律所:
    北京市东卫律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    11101*********920
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