(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告邓先生起诉称：2014年6月19日，我与被告签订房屋买卖合同，我以400万元的价格购买被告位于甲市乙区XX路东侧的房屋一套，我于2014年6月20日将购房款400万以银行转账方式交付。按合同约定，二被告应于合同生效后30日内办理房屋所有权变更登记，并承担房屋所有权变更登记所发生的一切费用，但二被告至今拒绝办理房屋所有权变更登记。现我诉至法院，请求判令二被告办理诉争房屋所有权变更登记。

二、被告辩称

被告潘女士、冯先生答辩称：2014年6月19日，案外人郭先生向原告方借款400万元，由于郭先生无法清偿上述借款，后找到冯先生，请冯先生用其购买的本案中的涉案房屋做担保，以房屋买卖的方式，签订了涉案房屋的买卖合同，在签字时，冯先生的妻子潘女士已经取得了该房屋的所有权证和土地登记证，但是，冯先生和潘女士签字捺印时该合同均为空白，包括签订时间2014年6月19日以及合同的主要条款是后添的。且我二人与原告在签订该买卖合同时，还没有与原房主曹大叔、牛大妈签订相关的房屋买卖合同，也没有取得房屋土地的权属证书，且本案中的房屋买卖价款为400万元，而我二人与原房主房屋买卖的实际成交价款为500万元，与正常交易行为不符。综上所述，双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买卖房屋，实质是借款担保。根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，该房屋买卖合同无效，原告的诉讼请求应予驳回。

三、法院查明

法院经审理查明：2014年6月19日，潘女士、冯先生(甲方)与邓先生(乙方)签订房屋买卖合同，乙方向甲方购买位于甲市乙区XX路东侧面积为572.66平方米的三层楼房一套。合同约定房屋价款为400万元，乙方一次性交清购房款，支付到甲方指定的郭先生A地XX银行账户，在合同生效后30日内双方办理房屋所有权变更登记，甲方承担房屋所有权变更登记所发生的一切费用。甲方保证所出售的房屋权属清晰，无任何法律纠纷，并已缴纳完毕房屋的大修基金、契税和印花税等税费，保证所出售的房屋未向任何第三方设定其他权利等其他合同内容。次日，邓先生通过A地XX银行转账将400万汇到案外人郭先生的账户上。

另查明，2014年6月27日，潘女士、冯先生与案外人曹大叔、牛大妈签订《二手房屋买卖合同》，以500万元购买曹大叔、牛大妈共有的位于乙区XX路东侧本案诉争房屋，双方约定于合同签订之日，支付首付款250万元，余款由潘女士、冯先生自行办理贷款，在一个月内给付。同日，潘女士、冯先生依约支付首付款250万元，并向曹大叔出具下欠250万元房款的欠条。2014年7月2日，房屋所有权变更登记到潘女士、冯先生名下。2014年8月7日郭先生、曹大叔在该合同担保人处签名。因潘女士、冯先生未履行全部付款义务，该房仍由曹大叔、牛大妈使用。2015年6月8日邓先生向乙区人民法院起诉，诉请潘女士、冯先生履行房屋买卖合同、交付使用房屋，办理房屋所有权变更登记，并承担房屋所有权变更登记的一切费用。

四、法院判决

法院经审理后作出判决：驳回原告的诉讼请求。

五、律师点评

北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：本案争议焦点为双方当事人之间法律关系的性质是房屋买卖关系还是为邓先生与郭先生之间借贷提供担保关系。邓先生主张双方当事人之间法律关系是房屋买卖关系，潘女士、冯先生主张双方当事人之间法律关系是为邓先生与郭先生之间借贷提供担保关系。双方当事人之间法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容结合全案证据来审查认定。

潘女士、冯先生在签订房屋买卖合同时不具有出售房屋的内心真意，其与邓先生未就房屋买卖达成合意。本案已查明事实表明，潘女士、冯先生与案外人曹大叔、牛大妈之间有涉案房屋交易，其作为该买卖合同的购买方，购买房屋的目的一般应是自用或投资。其与邓先生之间无其他经济往来，亦素不相识，其无论自用或投资，作为理性市场主体，无理由在自己购房资金严重不足，欲向银行贷款依约一个月内交清剩余房款，以取得房屋的所有权，在房价平稳、未发生大幅波动情况下;作为购买方的潘女士、冯先生不会在该买卖合同签订之前或之后短时间内又与邓先生签订房屋买卖合同，以低于其合同购买价100万元且由其承担产权变更的全部税费的情况下出售同一房屋，不符合常情、常理、理性市场交易主体正常行为。由此可知，潘女士、冯先生的真实意思并非以400万元的总价出售房屋。

就邓先生一方而言，2014年6月19日，其在与潘女士、冯先生签订房屋买卖合同时亦不具有购买房屋的真实意思。该合同中明确约定潘女士、冯先生保证所出售的房屋权属清晰，无任何法律纠纷，并已缴纳完毕房屋的大修基金、契税和印花税等税费，保证所出售的房屋未向任何第三方设定其他权利。说明作为买受人邓先生对房屋权属清晰、无权利负担等十分关注，是谨慎的购买方，其应在对购买的房屋及权属状况做充分了解后方签约付款。而本案已查明事实表明，其与潘女士、冯先生签订房屋买卖合同时，潘女士、冯先生尚未与案外人曹大叔、牛大妈签订二手房屋买卖合同，更未取得讼争房屋的产权，2014年7月2日，房屋所有权才变更登记到潘女士、冯先生名下。作为理性市场主体，其无理由在潘女士、冯先生尚未与案外人曹大叔、牛大妈签订二手房屋买卖合同，未取得讼争房屋的产权，亦非讼争房屋的其它权利人的情况下，谨慎的买受人邓先生仅为了价格优惠就冒着风险签订合同购买讼争房屋，且在合同签订次日，竟一次性将400万元巨额购房款打入郭先生的账户，也未要求出卖方潘女士、冯先生出具收到房款收条，将自己完全置于风险之中，同样不符合常情、常理、理性市场交易主体正常行为。由此可知，邓先生的真实意思是要求潘女士、冯先生提供担保，而非以400万元的总价购买房屋。

本院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中邓先生与潘女士、冯先生签订的房屋买卖合同并非双方当事人真实的买卖房屋意思表示，双方并未形成真正的房屋买卖合同的法律关系。而是以签订房屋买卖合同的形式为借贷行为提供担保，但不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故应认定为非典型担保方式。在债务人届期未清偿借款本息的，债权人可以对买卖合同的标的物，以拍卖或变卖的方式处理，并以所得价款获得清偿。邓先生直接诉请潘女士、冯先生履行合同、办理讼争房屋所有权变更登记，以取得房屋所有权，缺乏法律依据,法院不予支持。