靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
北京房产律师点评一起自我代理引发的房屋买卖合同纠纷案件
来源：靳双权律师
发布时间：2018-10-17
浏览量:183
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年3月，岳某诉称：我系北京市东城区某胡同3号院的房屋所有权人。2009年11月27日，我委托沈某负责房屋的出售事宜，并在北京市中信公证处公证委托合同。2009年12月7日，沈某转委托给杨红泼为代理人，负责办理房屋出售事宜。2009年12月8日，杨红泼作为我的委托代理人，以远低于市场价的价格与沈某、沈某利、刘某峰签订了房屋买卖合同。该合同约定，出卖人与买受人自行成交达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其他人员居间、代理，也未通过保证机构存量房交易结算资金专用存款账户划转交易结算资金。沈某从未将上述交易告知我。
2010年12月20日，我到房管局查询得知，沈某已经以远低于市场价的价格购买了房屋，我遂向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。北京市东城区人民法院经审理，认为该房屋买卖行为涉嫌刑事犯罪，故裁定驳回我的起诉，将案件移送北京市公安局东城分局处理。2012年10月17日，北京市公安局东城分局经济犯罪侦查支队出具《工作说明》，认为该案不构成合同诈骗，公安机关不予立案。我认为沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼恶意串通签订合同，损害了自己的利益，故起诉要求确认杨红泼以我的名义与沈某、沈某利、刘某峰签订的房屋买卖合同无效，诉讼费由沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼承担。
2、被告辩称
沈某、沈某利、刘某峰辩称：1、2009年11月底，岳某的外甥李程找到沈某，希望沈某帮助岳某卖房。2009年11月27日，岳某、沈某与李程至北京市中信公证处对委托合同进行了公证，合同中列明沈某有转委托权。沈某联系了几个买主看房，但均因价格问题没有成交。后沈某表示愿意出600万元先将房屋买下，之后再寻找买主。随后，沈某按照李程的要求将购房款400万元转账至岳某认识并明知的郑植的账户上，剩余购房款200万元，沈某以现金方式支付给了李程。付款之后，李程找到杨红泼，让杨红泼与沈某办理了网签和过户手续，沈某与杨红泼办理了委托公证;
2、岳某出具了收条，证明其已收到购房款600万元，房屋买卖合同中所载的购房款130万元系为规避国家税收监管;3、岳某主张沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼恶意串通损害其利益没有事实和法律依据，沈某、沈某利、刘某峰与杨红泼签订的合同合法有效;4、房屋买卖合同的价格为130万元，系沈某、沈某利、刘某峰在交易过程中想减免税款。综上，沈某、沈某利、刘某峰不同意岳某的诉讼请求。
二、法院查明
位于北京市东城区某胡同3号院房屋10间，面积135.6平方米，原所有权人为岳某。岳某通过其外甥李程认识了沈某。2009年11月27日，岳某与沈某签订委托合同。委托合同约定：1、岳某委托沈某代为办理有关北京市东城区某胡同3号院房屋及所占用土地的出售相关手续，包括代为签署房屋买卖合同(含网签合同)、代缴相关税费、代为到房屋及土地管理部门办理房屋及土地过户手续、代收售房款、协助买方办理购房贷款及领取银行贷款、办理物业交接等一切与上述房地产出售相关事宜;2、沈某在上述权限范围内所签署的一切有关文件，岳某均予以承认，并由岳某承担一切法律责任;3、沈某有转委托权;4、委托期限自本委托书签署之日起至2011年11月27日止;5、本合同签字并经公证生效，任何一方不得单方无故终止合同。该合同签订后，岳某与沈某在北京市中信公证处办理了公证。
2009年12月7日，沈某将岳某委托其关于出售房屋的委托事项转委托给了杨红泼，委托内容与岳某和沈某签订的委托书内容一致。该委托书于2009年12月7日在北京市中信公证处进行了公证。
2009年12月8日，杨红泼与沈某、刘某峰、沈某利签订了《存量房屋买卖合同》，该房屋买卖合同中的成交价为130万元。该合同付款日期为2009年11月30日。之后，沈某、刘某峰、沈某利取得该房屋所有权证，后于2010年7月将房屋出售王曦杰、马晓宁、张伟，王曦杰、马晓宁、张伟又于2010年10月将房屋出售给马岩松，现该房屋的所有权人为马岩松。
2009年11月30日，岳某在收到房款600万元的收据上签字，但其表示签字时金额部分空白，不清楚后来由谁填写，实际上其仅收取过李程交来的7万元。沈某称，当时房款600万元中的400万元是通过银行进行转账，打入一个叫郑植的账户中，200万元现金直接给了李程。经法院到沈某提供的银行查询，只查到2009年11月26日沈某向郑植账户汇入29.67万元，2009年11月27日一名叫田辉的人向郑植账户上汇入95万元。
经询，岳某、沈某、沈某利、刘某峰与杨红泼均表示无法联系到李程、郑植。经法院多方查找，亦无法找到李程、郑植。
庭审中，岳某称其通过外甥李程认识了沈某，因其需要用钱为母亲看病，所以想到银行办理抵押贷款。当时说好以买卖形式办理贷款，故在委托书上签字，委托沈某出售房屋，所以委托书内容没看。李程曾给过岳某7万元，并说余款半年后给，后来听说房子被卖了。岳某对其书写的房款收据的签字予以承认，但称当时为李程书写了许多白条，从未委托沈某、沈某利、刘某峰与杨红泼所称的郑植代为收款，亦不知晓沈某后来转委托一事。
再查，2011年，岳某向北京市东城区人民法院起诉沈某、沈某利、刘某峰，要求确认其与沈某、沈某利、刘某峰签订的房屋买卖合同无效。法院经审理，认为房屋的买卖涉嫌刑事犯罪，故裁定驳回岳某的起诉，并将该案移送北京市公安局东城分局。2012年10月17日，北京市公安局东城分局作出工作说明，认为此案不构成合同诈骗，理由为：1、房屋买卖合同签署完整;2、公证书委托真实;3、岳某自己签了空白的A4纸;4、所有卖房的手续都是岳某自己签署。
岳某的证人到庭作证，称其与岳某系姐弟关系，李程为其与岳某的外甥。两年多前，李程表示把房子简单装修一下，可以做50万元的贷款，岳某与母亲随后搬出该院。后其丈夫发现房子被卖了，证人随后报警。在岳某与其母搬出房屋之前，没有人来看过房。沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼认为证人证言无法证实岳某所述的事实和主张。
另查，房屋现产权人马岩松已在北京市东城区法院起诉岳某腾房，现该案中止审理，等待本案处理结果。
三、法院判决
1、一审判决
驳回岳某的诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰于2009年12月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
关于沈某在转委托之后是否丧失代理人身份，根据本案事实来看，岳某起初委托沈某出售房屋，其后沈某又将出售房屋事宜转委托予杨红泼，在转委托之后，岳某与沈某并未解除双方所签委托合同，岳某与沈某之间的委托合同关系仍然存在，沈某仍系岳某之代理人，沈某不因转委托一事而丧失代理人身份，原审法院认定沈某在转委托之后即丧失代理人身份，有所不妥。
关于杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰所签房屋买卖合同之性质，虽然从形式上看，杨红泼接受转委托之后，成为岳某之委托代理人，有权代理岳某出售房屋，但究其根本，沈某将出售房屋事宜转委托予杨红泼，其真实意思并非授权杨红泼出售房屋，而仅是以转委托的形式来实现自己购买房屋的目的。另外，在庭审中，沈某表示沈某利、刘某峰是帮助其购买房屋的，房屋为其个人购买，沈某利、刘某峰对沈某的上述陈述表示认可，故通过沈某、沈某利、刘某峰三人之表态，可以看出沈某为房屋的实际买受人。综上分析，沈某既是岳某出售房屋的代理人，又是房屋买卖合同的相对人，房屋买卖的交易行为实际上均由沈某一人完成，其行为性质为自己代理行为。
关于杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰所签房屋买卖合同之效力，如上节所述，杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰所签房屋买卖合同的行为实际为自己代理行为。代理最基本的特征为代理人以被代理人的名义与第三人进行民事行为，而自己代理违背了代理的上述基本规定，由于代理人没有同第三人进行意思表示，自己代理只会顾及代理人自己的利益从而损害被代理人的利益，是滥用代理权的行为，在未经被代理人追认的情况下，应为无效。
具体再到本案中，杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰签订的房屋买卖合同约定购房款仅为130万元，明显低于市场价格，虽然沈某主张买卖房屋的真实交易价格为600万元，但双方未曾书面约定600万元的交易价格，沈某亦不能提供已向岳某或其指定人员付款600万元的证据，现其仅以岳某签写的600万元收条作为付款证据，法院难以支持其主张。结合上述房屋买卖合同的签订和履行情况，沈某作为岳某出售房屋的代理人与自己签订房屋买卖合同有违代理制度的宗旨，亦有违诚实信用、公平原则，系滥用代理权之行为，在岳某不予追认的情况下，应为无效。
一、基本案情
1、原告诉称
2013年3月，岳某诉称：我系北京市东城区某胡同3号院的房屋所有权人。2009年11月27日，我委托沈某负责房屋的出售事宜，并在北京市中信公证处公证委托合同。2009年12月7日，沈某转委托给杨红泼为代理人，负责办理房屋出售事宜。2009年12月8日，杨红泼作为我的委托代理人，以远低于市场价的价格与沈某、沈某利、刘某峰签订了房屋买卖合同。该合同约定，出卖人与买受人自行成交达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其他人员居间、代理，也未通过保证机构存量房交易结算资金专用存款账户划转交易结算资金。沈某从未将上述交易告知我。
2010年12月20日，我到房管局查询得知，沈某已经以远低于市场价的价格购买了房屋，我遂向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。北京市东城区人民法院经审理，认为该房屋买卖行为涉嫌刑事犯罪，故裁定驳回我的起诉，将案件移送北京市公安局东城分局处理。2012年10月17日，北京市公安局东城分局经济犯罪侦查支队出具《工作说明》，认为该案不构成合同诈骗，公安机关不予立案。我认为沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼恶意串通签订合同，损害了自己的利益，故起诉要求确认杨红泼以我的名义与沈某、沈某利、刘某峰签订的房屋买卖合同无效，诉讼费由沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼承担。
2、被告辩称
沈某、沈某利、刘某峰辩称：1、2009年11月底，岳某的外甥李程找到沈某，希望沈某帮助岳某卖房。2009年11月27日，岳某、沈某与李程至北京市中信公证处对委托合同进行了公证，合同中列明沈某有转委托权。沈某联系了几个买主看房，但均因价格问题没有成交。后沈某表示愿意出600万元先将房屋买下，之后再寻找买主。随后，沈某按照李程的要求将购房款400万元转账至岳某认识并明知的郑植的账户上，剩余购房款200万元，沈某以现金方式支付给了李程。付款之后，李程找到杨红泼，让杨红泼与沈某办理了网签和过户手续，沈某与杨红泼办理了委托公证;
2、岳某出具了收条，证明其已收到购房款600万元，房屋买卖合同中所载的购房款130万元系为规避国家税收监管;3、岳某主张沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼恶意串通损害其利益没有事实和法律依据，沈某、沈某利、刘某峰与杨红泼签订的合同合法有效;4、房屋买卖合同的价格为130万元，系沈某、沈某利、刘某峰在交易过程中想减免税款。综上，沈某、沈某利、刘某峰不同意岳某的诉讼请求。
二、法院查明
位于北京市东城区某胡同3号院房屋10间，面积135.6平方米，原所有权人为岳某。岳某通过其外甥李程认识了沈某。2009年11月27日，岳某与沈某签订委托合同。委托合同约定：1、岳某委托沈某代为办理有关北京市东城区某胡同3号院房屋及所占用土地的出售相关手续，包括代为签署房屋买卖合同(含网签合同)、代缴相关税费、代为到房屋及土地管理部门办理房屋及土地过户手续、代收售房款、协助买方办理购房贷款及领取银行贷款、办理物业交接等一切与上述房地产出售相关事宜;2、沈某在上述权限范围内所签署的一切有关文件，岳某均予以承认，并由岳某承担一切法律责任;3、沈某有转委托权;4、委托期限自本委托书签署之日起至2011年11月27日止;5、本合同签字并经公证生效，任何一方不得单方无故终止合同。该合同签订后，岳某与沈某在北京市中信公证处办理了公证。
2009年12月7日，沈某将岳某委托其关于出售房屋的委托事项转委托给了杨红泼，委托内容与岳某和沈某签订的委托书内容一致。该委托书于2009年12月7日在北京市中信公证处进行了公证。
2009年12月8日，杨红泼与沈某、刘某峰、沈某利签订了《存量房屋买卖合同》，该房屋买卖合同中的成交价为130万元。该合同付款日期为2009年11月30日。之后，沈某、刘某峰、沈某利取得该房屋所有权证，后于2010年7月将房屋出售王曦杰、马晓宁、张伟，王曦杰、马晓宁、张伟又于2010年10月将房屋出售给马岩松，现该房屋的所有权人为马岩松。
2009年11月30日，岳某在收到房款600万元的收据上签字，但其表示签字时金额部分空白，不清楚后来由谁填写，实际上其仅收取过李程交来的7万元。沈某称，当时房款600万元中的400万元是通过银行进行转账，打入一个叫郑植的账户中，200万元现金直接给了李程。经法院到沈某提供的银行查询，只查到2009年11月26日沈某向郑植账户汇入29.67万元，2009年11月27日一名叫田辉的人向郑植账户上汇入95万元。
经询，岳某、沈某、沈某利、刘某峰与杨红泼均表示无法联系到李程、郑植。经法院多方查找，亦无法找到李程、郑植。
庭审中，岳某称其通过外甥李程认识了沈某，因其需要用钱为母亲看病，所以想到银行办理抵押贷款。当时说好以买卖形式办理贷款，故在委托书上签字，委托沈某出售房屋，所以委托书内容没看。李程曾给过岳某7万元，并说余款半年后给，后来听说房子被卖了。岳某对其书写的房款收据的签字予以承认，但称当时为李程书写了许多白条，从未委托沈某、沈某利、刘某峰与杨红泼所称的郑植代为收款，亦不知晓沈某后来转委托一事。
再查，2011年，岳某向北京市东城区人民法院起诉沈某、沈某利、刘某峰，要求确认其与沈某、沈某利、刘某峰签订的房屋买卖合同无效。法院经审理，认为房屋的买卖涉嫌刑事犯罪，故裁定驳回岳某的起诉，并将该案移送北京市公安局东城分局。2012年10月17日，北京市公安局东城分局作出工作说明，认为此案不构成合同诈骗，理由为：1、房屋买卖合同签署完整;2、公证书委托真实;3、岳某自己签了空白的A4纸;4、所有卖房的手续都是岳某自己签署。
岳某的证人到庭作证，称其与岳某系姐弟关系，李程为其与岳某的外甥。两年多前，李程表示把房子简单装修一下，可以做50万元的贷款，岳某与母亲随后搬出该院。后其丈夫发现房子被卖了，证人随后报警。在岳某与其母搬出房屋之前，没有人来看过房。沈某、沈某利、刘某峰、杨红泼认为证人证言无法证实岳某所述的事实和主张。
另查，房屋现产权人马岩松已在北京市东城区法院起诉岳某腾房，现该案中止审理，等待本案处理结果。
三、法院判决
1、一审判决
驳回岳某的诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰于2009年12月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
关于沈某在转委托之后是否丧失代理人身份，根据本案事实来看，岳某起初委托沈某出售房屋，其后沈某又将出售房屋事宜转委托予杨红泼，在转委托之后，岳某与沈某并未解除双方所签委托合同，岳某与沈某之间的委托合同关系仍然存在，沈某仍系岳某之代理人，沈某不因转委托一事而丧失代理人身份，原审法院认定沈某在转委托之后即丧失代理人身份，有所不妥。
关于杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰所签房屋买卖合同之性质，虽然从形式上看，杨红泼接受转委托之后，成为岳某之委托代理人，有权代理岳某出售房屋，但究其根本，沈某将出售房屋事宜转委托予杨红泼，其真实意思并非授权杨红泼出售房屋，而仅是以转委托的形式来实现自己购买房屋的目的。另外，在庭审中，沈某表示沈某利、刘某峰是帮助其购买房屋的，房屋为其个人购买，沈某利、刘某峰对沈某的上述陈述表示认可，故通过沈某、沈某利、刘某峰三人之表态，可以看出沈某为房屋的实际买受人。综上分析，沈某既是岳某出售房屋的代理人，又是房屋买卖合同的相对人，房屋买卖的交易行为实际上均由沈某一人完成，其行为性质为自己代理行为。
关于杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰所签房屋买卖合同之效力，如上节所述，杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰所签房屋买卖合同的行为实际为自己代理行为。代理最基本的特征为代理人以被代理人的名义与第三人进行民事行为，而自己代理违背了代理的上述基本规定，由于代理人没有同第三人进行意思表示，自己代理只会顾及代理人自己的利益从而损害被代理人的利益，是滥用代理权的行为，在未经被代理人追认的情况下，应为无效。
具体再到本案中，杨红泼以岳某名义与沈某、沈某利、刘某峰签订的房屋买卖合同约定购房款仅为130万元，明显低于市场价格，虽然沈某主张买卖房屋的真实交易价格为600万元，但双方未曾书面约定600万元的交易价格，沈某亦不能提供已向岳某或其指定人员付款600万元的证据，现其仅以岳某签写的600万元收条作为付款证据，法院难以支持其主张。结合上述房屋买卖合同的签订和履行情况，沈某作为岳某出售房屋的代理人与自己签订房屋买卖合同有违代理制度的宗旨，亦有违诚实信用、公平原则，系滥用代理权之行为，在岳某不予追认的情况下，应为无效。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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