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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

借用亲兄弟名义购房,后续合同履行产生纠纷怎么办?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年11月08日
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


原告李某纯、霍某晨诉称:二原告系夫妻关系,原告李某纯与被告李某景二人系兄弟关系。2001年,原告李某纯欲购买一套房产,与被告李某景协商一致,共同约定原告李某纯借用被告李某景的名义,购买枫福小区22号房屋。原告李某纯借用被告李某景之名签订购房协议,办理购房手续,并登记在被告李某景名下。涉案房屋交付后,由原告李某纯公司的三名员工入住该房屋直至第二年春。涉案房屋由原告霍某晨装修后,霍某晨父母搬入该房屋居住至今。现原告夫妇二人欲出售涉案房屋,要求被告李某景配合二原告办理房屋产权过户手续,但因被告拒不配合导致二原告无法按期履行售房合同,并因此支付违约金3万元,被告李某景的行为给二原告造成了经济损失,侵犯了二原告的合法权益,现将其诉至法院,请求法院判决:1、被告协助原告办理涉案房屋产权变更登记;2、本案诉讼费用由被告承担。


2、被告辩称


被告李某景辩称:原告所诉并非案件事实,不同意原告的诉讼请求。被告李某景与原告李某纯、霍某晨二人之间并不存在任何借名购房的法律关系,亦未签订任何房屋买卖合同。涉案房屋系被告李某景自己购买的房产,登记在被告名下,与二原告并无任何关系。根据我国的物权法规定,房屋所有权归属应当以登记为准。涉案房屋的产权登记在被告李某景的名下,故被告李某景是该房屋的合法所有权人。原告霍某晨父母因居无定所,被告李某景看念在哥哥李某纯的面上,才同意借给原告霍某晨父母居住,当时原被告协商一致,借住房屋的条件是原告李某纯同意偿还涉案房屋的贷款以及关于房屋的其他一切费用,所以才会导致二原告替代被告办理涉案房屋的相关手续。根据前述事实,均可证明涉案房屋的产权归属,现因房屋升值空间巨大,原告李某纯、霍某晨夫妇尔人企图侵吞被告的房产,严重侵害被告李某景的合法权益,故请求法院驳回二原告的诉讼请求。


二、法院查明


经审理查明:2001年,被告李某景与开发商签订《商品房购房协议》,该协议约定,由被告李某景以贷款形式购买枫福小区22号房屋,房款共计20万元,其中首付款1万元,购房协议签订后一周内付清,第二笔房款3万元,购房协议签订后一年内按月支付,剩余房款共计16万元,有建设银行提供10年贷款。原告李某纯向法院提交了其以被告李某景名义与建设银行所签订《个人住房贷款借款合同》,根据合同内容显示,被告李某景向建设银行借款16万元整,借款期限为10年。


原告李某纯、霍某晨二人为证明涉案房屋的全部购房款系其二人支付,向费用提交与涉案房屋相关的票据原件,包括购房发票、契税完税凭证、专项维修资金专用收据、向贷款账号存款的存款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明等票据原件。被告李某景对前述票据原件予以认可,但对其证明目的不予认可,主张涉案房屋购房款及一切其他费用均系由其支付,但被告李某景并未向法院提交任何证据予以证明该主张。据查,涉案房屋交付后,被告李某景从未入住,而是由原告李某纯、霍某晨二人装修,由原告二人及霍某晨父母居住使用。原告李某纯、霍某晨二人向法院提交了自房屋交房后直至今日的物业费用缴纳清单原件,用以证明前述事实。


三、法院判决


法院经审理后判决:


被告李某景协助原告李某纯、霍某晨办理涉案房屋过户手续。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


根据《中华人民共和国合同法》第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


本案中,根据原被告陈述及法院查明事实,可以确定涉案房屋的所有购房手续原件都在原告李某纯、霍某晨二人手中,包括涉案房屋的购房发票、契税完税凭证、专项维修资金专用收据及偿还贷款的存款凭证等票据。该前述证据可证明涉案房屋的全部购房款系原告李某纯、霍某晨二人支付。被告李某景虽然对此事实不予认可,并主张购房款系自己支付,但因其无法向法院提交有力证据予以证明,故无法得到法院的支持。


涉案房屋由二原告出资购买,自交付房屋后,便一直系由二原告实际占有使用,虽然产权登记在被告李某景名下,亦可认定原被告双方确实存在借名购房的法律事实。二原告作为涉案房屋的实际出资人,有权要求被告李某景配合其办理产权过户手续。故二原告的主张可以得到法院的支持。

 
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