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靳双权律师

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办案心得

经济适用房屋借名购买后,要求对方过户引发的纠纷案件

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年11月08日
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


原告杨某澜诉称:2002年,原告杨某澜与被告刘某丰二人就借用被告刘某丰名义购买一套经济适用房屋事宜达成一致意见并签订借名买房协议,双方共同约定由原告杨某澜借用被告刘某丰名义,购买祥福小区66号房屋,并支付被告刘某丰5万元酬劳,被告刘某丰有义务在该房屋具备上市交易条件后协助原告办理过户手续。协议签订后,为了配合原告杨某澜购买涉案房屋,被告刘某丰依照约定将被告及前妻的身份证、户口本交给原告杨某澜。购房协议签订后,被告杨某澜支付首付款,并每月按期偿还银行贷款。现在该房屋已经交付,由原告杨某澜一家居住使用。现涉案房屋已经具备上市交易的条件,被告刘某丰违反约定,拒不履行过户义务,原被告因此产生争议,诉至法院后判决确认涉案房屋归被告刘某丰,给原告杨某澜造成巨额经济损失,故提起诉讼,要求判令:1、被告向原告支付购房款及装修费、物业费等费用,共计40万元;2、被告向原告支付房屋增值价值200万元;3、本案诉讼费由被告承担。


2、被告辩称


被告刘某丰辩称:原告杨某澜所属并非案件事实,不同意原告的诉讼请求。首先,原被告之间并未达成借名买房的一致意思,更未签订任何借名购买房屋的协议。被告刘某丰是曾将自己和前妻的户口本、身份证原件交给原告杨某澜,但当时原告借用时并未告知被告具体用途,更未说明借用被告名义购买经济适用房屋,被告自始并不知情。故被告刘某丰同意向原告杨某澜返还其支付的购房款,但是装修费、物业费等费用被告刘某丰无偿还义务。关于返还增值利益,被告并未因借名购房一事从原告处获得任何报酬,并且因原告借名买房一事导致被告无法行使购买房屋的权利,曾一度居无定所。反而原告擅自借用被告名义购买涉案房屋后用于对外出租,收取租金,获得丰厚利益。原告的行为给被告造成诸多不便,请求法院驳回原告诉讼请求。


二、法院查明


经审理查明:涉案房屋性质为经济适用房,于2003年登记在被告刘某丰名下。原告杨某澜以被告刘某丰之名义与出卖方签订购房协议,以40万元价格购买涉案房屋,其中首付款10万元,于签订购房协议当日由原告杨某澜以银行转账的方式一次性付清。剩余房款由原告杨某澜以被告刘某丰的名义办理银行贷款,共计30万元贷款,借期20年,每月由原告杨某澜负责偿还。截止到诉讼当月,原告杨某澜共偿还20万元。此外,原告杨某澜为购买涉案房屋交纳各项税费共计3万元,包括证照费、契税、印花税、产权代办费、国有土地使用费、抵押代理费、律师费、公共维修基金、有线电视入网费、网通装移手续费、综合工料费、住房险、装修管理服务费等。原被告双方对涉案房屋的现价意见一致。


三、法院判决


法院经审理后判决:


1)、被告刘某丰向原告杨某澜支付购房款及相关税费33万元;


2)、被告刘某丰向原告杨某澜支付房屋增值款80万元;


3)、驳回原告杨某澜的其他诉讼请求。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


根据《中华人民共和国合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。


本案中,根据原被告陈述及法院查明事实,可以确定原告杨某澜借用被告刘某丰名义,购买一套经济适用房屋,双方之间存在借名购房的法律事实。被告刘某丰辩称自己对于原告杨某澜借用自己名义购买经济适用房屋一事并不知情。但被告并不能就其前述主张提交任何有力证据。并且,被告刘某丰自愿向原告杨某澜提供自己和前妻的身份证、户口本原件,帮助原告杨某澜购买房屋,与被告的主张存在明显矛盾之处,依照常理,可以推断出被告刘某丰对原告杨某澜借名购买经济适用房的事实应当知情,故被告刘某丰的抗辩不能得到法院的支持。


经济适用住房属于政府向百姓提供的一项政策优惠,因其性质比较特殊,具有保障性,故国家对经济适用住房在交易上进行严格限制,购买资格具有专属性。原被告之间的借名购房协议因违反国家强制性规定,自始无效。故被告刘某丰应返还不当得利,将购房款及所有相关的税费返还原告。装修及装修管理服务费,因该部分费用发生在原告杨某澜实际使用期间,故该部分费用应由原告自己承担。至于涉案房屋升值利益,应当依照原被告各自的过错,综合合同履行程度,酌情判令被告支付原告相应的补偿金。

 
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