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靳双权律师

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办案心得

房屋借名购买后,要求对方过户纠纷案件

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年11月08日
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告丁某宁诉称


原告丁某宁诉称:被告吴某阳、张某喜二人系夫妻关系。2007年,被告吴某阳、张某喜二人获得一套经济适用房的购买指标,因经济能力有限,故与原告协商将该名额让与原告丁某宁。原被告三人协商一致,由原告丁某宁借用被告吴某阳、张某喜的名义,出资购买一套经济适用房屋,位于朝阳区华丰小区3号楼5单元8室,购房款共计30万元,由原告丁某宁全款支付。被告吴某阳、张某喜就借名购房一事向原告丁某宁出具一份《证明》,该证明中,被告二人明确表示自愿将二人的经济适用房购房资格赠予原告丁某宁,并协助原告丁某宁以被告二人名义购买涉案房屋,产权登记在二被告名下,但该房屋的实际所有权人为原告丁某宁。被告二人还承诺待涉案房屋5年后具备上市条件,协助原告丁某宁办理产权过户手续。现在,涉案房屋已经具备上市条件,但被告吴某阳、张某喜二人违反约定,不履行过户义务,侵犯原告丁某宁的合法权,现将二被告诉至法院,要求被告吴某阳、张某喜协助原告丁某宁办理涉案房屋过户手续。


2、被告辩称


被告吴某阳、张某喜辩称:原告丁某宁所属并非案件事实,被告吴某阳、张某喜二人不同意原告的诉讼请求。被告吴某阳、张某喜二人于2007年获得一个购买一套经济适用房的购房资格,但因当时经济能力有限,无法承担巨额房款,单位领导张权为二被告出谋划策,称可以先找有经济能力的人使用该购房资格购买一套经济适用房屋,并由该人入住房屋。待到二被告的具备购买房屋的经济能力时,可以赎回涉案房屋。二被告同意该方案,并通过单位领导张权认识原告丁某宁,所以才有了原告丁某宁支付涉案房屋购房款,并入住该房屋的事情。原告丁某宁与被告吴某阳、张某喜之间从未达成过借名购房的一致,二被告出具的《证明》并非真实意思表示,不应当产生法律效力,且原被告之间仅存在债权债务的法律关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。


二、法院查明


经审理查明:2007年,被告吴某阳与开发商签订《商品房现房买卖合同》,在该合同中双方约定由被告吴某阳购买位于朝阳区华丰小区房屋一套,房屋性质为经济适用房,房屋面积为100平方米。涉案房屋购房款、各项契税及公共维修基金共计30万元,买方一次性交清后卖方办理产权过户登记手续。据查,前述30万元购房费用系原告丁某宁使用其丈夫李飞的银行帐户一次性付清。涉案房屋登记在被告吴某阳名下。交房后,由原告丁某宁办理房屋入住手续,并居住至今。


原告丁某宁向法院主张原被告之间存在借名买房法律关系,请求被告吴某阳、张某喜协助其办理涉案房屋产权变更登记,被告吴某阳、张某喜二人对此不予认可,并向法院主张其与原告丁某宁之间仅存在借款事实,成立的是借款关系。原告丁某宁对此不予认可。


三、法院判决


法院经审理后判决:


被告吴某阳和被告张满协助原告丁某宁办理涉案房屋产权过户手续。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


根据《中华人民共和国合同法》第六条,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。第八条,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第十条,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


本案中,根据原被告陈述及法院查明事实,可以确定原告与二被告之间确实存在借名买房的事实。根据原告丁某宁向法院提交的银行转账凭证,可以确定涉案房屋购房款及其他各项税费均系由原告丁某宁支付。根据原告丁某宁向法院提交的涉案房屋物业管理费用缴纳清单,可以确定涉案房屋自交房后一直由原告一家居住至今。根据原告丁某宁向法院提交的,被告吴某阳、张某喜出具《证明》,即可确定二被告对于原告丁某宁有配合办理涉案房屋过户手续的义务,原被告之间确实存在借名买房的合同关系。前述事实形成完整证据链,各项证据均可相互印证原告丁某宁的主张。故原告丁某宁的诉讼请求,合理有据,应当得到法院的支持。

 
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