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靳双权律师

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办案心得

借名购买房改房引纠纷

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年11月09日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告洪先生起诉称:我与被告薛某是多年同事。1996年左右,被告薛某在单位分配了位于甲市乙区Z地的一间16㎡左右的团结户福利房,因其别有住处,故将该房屋卖给我。我向其支付3,000元购房款后入住该房屋。2001年左右,我通过关系将上述团结户福利房调换为甲市乙区Z地283号1501号建筑面积为40.72㎡的房屋,于2001年9月11日以被告名义与X集团公司签订购房合同并交纳了16,335.1元购房款。因单位房管部门不了解原、被告房屋买卖的事情,将房证交给了被告薛某。至2006年X房产可以上市交易后,我多次催促被告办理诉争房屋的过户手续,但被告至今不予配合。我为主张合法权益,所以请求法院判令:1、确认甲市乙区Z地283号1501号房屋归我所有并判令被告协助我办理该房屋的过户手续;2、判令被告承担本案诉讼费。

二、被告辩称

被告薛某、唐女士共同答辩称:1、原告向我们支付的3,000元系有偿借住团结户福利房,但未因此取得参加房改的资格,且该房屋并非本案诉争房屋;2、原告不具备X集体公司房改政策规定的购房资格条件,没有参与房改购房的权利能力,且诉争房屋的购房资格不能转让交易;3、原告与我们未就买卖诉争房屋达成合意,双方买卖关系不能成立;4、原告代为我们支付了诉争房屋的购房款,仅取得该房屋居住权而非产权;5、自2006年起X集团公司房改房可办理过户登记,但原告从未向我们提出交易过户主张,而我们曾多次要求原告搬家。综上,本案诉争房屋是我们根据X房改政策依法取得的房产,两我们从未向原告转让该房屋,故请求法院驳回原告全部诉讼请求。

三、法院查明

法院经审理查明:原告洪先生与被告薛某系多年同事关系,被告薛某与被告唐女士系夫妻关系。1994年,洪先生、薛某二人所在工作单位即X运输部将位于甲市乙区Z地23街65号的团结户福利房分配给被告薛某,由其与被告唐女士共同居住。1996年,原告洪先生向被告薛某提出购买该团结户福利房意向,并向其支付了3,000元,但其后原告洪先生及两被告均未实际入住使用该房屋。2001年,原、被告所在工作单位启动住房制度改革,原告洪先生拟将原团结户福利房调换为位于甲市乙区Z地283号1501号产权房,经征得被告薛某同意后,原告洪先生于同年9月11日以被告薛某名义与甲市X(集团)公司签订《成本价购房合同书》,该合同载明:售房方(甲方)为甲市X(集团)公司,购房方(乙方)为薛某,双方根据甲市有关房改的规定及《甲市X(集团)公司住房制度改革实施方案》本着双方自愿原则,甲方将座落在甲市乙区Z地街23街283号1501号,权属建筑面积为40.72平方米的住房按成本价出售给乙方,乙方购房后产权归其个人所有。乙方所购住房在交清购房款或还清抵押贷款且住满一年后可以进行交易。该合同确定该房屋成本价购房款总额为17,755.5元,在计入被告薛某、唐女士合计41年工龄以抵交部分价款并核算其他优惠折扣后,该房屋实际付款总额为16,335.1元。合同签订当日,原告洪先生向X集团公司缴纳现金16,416.54元,X集团财务公司向其开具收款收据一张,载明“今收到运输部112670薛某Z地街023街283号01501号人民币16416.54元,系一次付清成本价,其中付房款16335.10元,维修费81.44元。”其后,该诉争房屋由原告洪先生实际居住使用至今。2002年2月2日,甲市乙区房地产管理局就甲市乙区23街283号1501号房屋制发武房权证青字第××号《房屋所有权证》。同年2月5日,甲市国土资源管理局甲地分局就该房屋用地制发青国用(改2002)字第9205号《国有土地使用证》,上述“两证”所载明权利人均为被告薛某。被告薛某于2003年缴纳办证费用后领取了上述“两证”原件。其后,原、被告未签订该诉争房屋买卖合同,也未办理权属变更登记。现原告主张其以被告名义出资购买诉争房屋系属借名买房,原告应为该房屋实际权利人,并要求被告配合办理产权过户,但被告予以拒绝,故诉至法院。庭审中,原告洪先生自认其居住使用诉争房屋期间,被告薛某曾计划将该房屋转售他人,但因原告反对而未果,其后被告曾于2011年左右向原告提出要求给予一定经济补偿,但双方未能就此达成一致。

另查明:甲市X(集团)公司于1998年3月制订并下发该公司房改方案实施细则,对出售成本价住房范围、职工购房资格审核、购房抵交价工龄计算办法、成本价购房程序集交易管理办法等事项均作规定,明确“购房职工必须具备购买X产权房的资格方可申请购买自住住房或作为团结户、无房户和住房困难户提出购房申请;将原住房过户或转让他人的职工,不属于资格审核范围;职工购买自住房时,必须先经所在单位严格审核签署意见后集中报送公司售房办公室。售房办公室按《购房资格审核规定》进行复核,确定资格;职工购买成本价住房后,产权归个人所有;已购成本价房的职工无再次购买成本价房的资格;职工因家庭人口结构发生变化,或因住房面积、住宅功能、位置等需求,可与公司有购房资格的无房户或困难户自行进行交易洽谈,达成协议后,经双方所在单位证明,可到房产交易中心按届时成本价进行交易,重新办理有关手续。”根据上述规定,被告薛某符合成本价购房条件,具备购买诉争房屋资格,但原、被告并未就诉争房屋办理内部交易手续。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:驳回原告洪先生的诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,双方当事人确认原告洪先生于1996年向被告薛某支付了3,000元以取得两被告所居住的位于甲市乙区Z地23街65号14号的团结户房屋的使用权,而该房屋实为被告薛某工作单位为其及家属分配的福利住房,两被告并非该房屋所有权人,原告洪先生向被告薛某支付价款并由此取得该房屋的居住使用权,但双方并未形成针对该房屋的买卖合同关系。2001年,被告薛某工作单位启动住房制度改革,原告洪先生主动提出换购产权房的主张,经被告薛某同意以其名义与X集团公司签订成本价购房合同,并代其出资购得位于甲市乙区Z地283号1501号房屋,但原告未能举证证明其与被告就该房屋权属转让达成合意或约定由原告实际享有该房屋权益,尤其在缴清该诉争房屋成本价购房款后,以及被告薛某取得诉争房屋所有权并办理权属登记后,原告均未与其进行交易协商或办理变更登记手续,故原、被告双方也未针对诉争房屋形成买卖合同关系。此外,关于原告诉称其代签购房合同并代付购房款系借名买房的主张,所谓借名买房系指房屋的实际出资人以他人名义购买房屋并以他人名义登记房屋产权,待条件允许时再将房屋产权过户至实际购房人名下,但本案诉争房屋并非普通商品房,而是以成本价购买的房改房,带有福利补助性质,售房单位即X集团公司根据相关政策及本单位制订的房改实施方案对职工购房资格进行核定,并对购房职工职级、工龄等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工政策性优惠,核算本案诉争房屋成本价购房款时折算了被告薛某和被告唐女士的工龄,但没有证据显示原告洪先生具备购买该房屋的资格条件,计价时也并未折算其工龄或其他抵价优惠系数,原告虽以被告薛某名义与售房单位签订了《成本价购房合同》,但其行为实为代理而非借名购房,原告主张其为诉争房屋实际购买人的主张不能成立。根据物权法相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记,不发生效力。当事人主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,应提交相关证据证明。而原告未能就其主张提供充分证据,应承担举证不能的不利后果。综上,原告洪先生的诉讼请求皆缺乏实际及法律依据,不予支持。

 
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