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靳双权律师

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办案心得

借名购买经济适用房可以吗

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年11月09日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙先生起诉称:我与钱某是多年朋友。钱某的母亲曾在甲市乙区XX号承租私房一间,2004年5月钱某获得上述私房腾退住房补贴后,便在A地购买了一套二手房。同年10月房管部门为钱某开具标准租私房承租人购房证明书一份,此时钱某已经没有经济能力再购买房屋,也没有遇见到日后房价飞涨,故其将购房证明书给了我,由我出资购买甲市C区XX小区XX号房屋(以下简称涉案房屋),钱某承诺在可以过户时协助我办理过户手续。2005年1月28日,我代钱某与开发商签订《商品房买卖合同》,购买了涉案房屋,从选房到签订购房合同钱某都没有参与,购房合同中买受人“钱某”的签字也是我书写。签订购房合同后,我支付了购房款,并于2006年1月25日入住房屋至今。入住房屋后,我对房屋进行装修。涉案房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日,至今已满5年,具备上市交易条件,可以过户交易。现我起诉,要求钱某配合我将涉案房屋的所有权过户至我名下。

二、被告辩称

被告钱某答辩称:涉案房屋是我的合法财产,所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后,获得购买经济适用房资格后购买。孙先生在另案中认可为我垫付购房款,故双方应为债权债务关系,其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房,因为涉案房屋为经济适用房,借名购买经济适用房属于违反强制性规定,故借名合同应属无效;且孙先生现在才起诉要求过户,不符合常理。孙先生称其已离婚,名下无房产,但并未提供相关证据材料,所以该陈述不属实。孙先生已自行购买甲市C区XX小区8号楼2单元203号房屋,其无权再购买经适房。孙先生要求我协助办理过户,但其从未给我任何款项。

胡某人述称:涉案房屋属于我与钱某婚后取得,属于夫妻共同财产,故我在本案中的诉讼地位应为被告。我与钱某共同申请购买了涉案房屋,后我支付了部分首付款,也偿还了部分贷款,孙先生对房屋的出资属于垫付。无论孙先生与钱某之间是否存在借名买卖关系,因我对此不知情、不同意,故都应属于无权处分。我不同意进行过户,如有其他责任,应由擅自处分人钱某承担。孙先生没有向钱某支付对价,房屋也没有过户,故孙先生不构成善意取得的法定要件。孙先生于2004年也申请购买了一套经济适用房,目前仍在其名下,孙先生并无购买经济适用房的资格;孙先生也未提供其具有购买普通商品房的资格,故从购房资格上讲,法院不应支持其诉讼请求。我与钱某因感情不合分居,分居期间钱某与孙先生进行一系列诉讼,二人恶意串通,通过诉讼的方式转移财产。

三、法院查明

法院经审理查明:2005年1月28日,钱某作为买受方、甲市城市改建综合开发总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定:出卖人向买受人出售涉案房屋,房屋建筑面积57.76平方米,总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元,余款15万元以甲市住房公积金管理中心申请个人担保委托贷款方式支付;出卖人应当在2005年11月15日前向买受人交付涉案房屋。审理中,孙先生、钱某均表示该合同落款处买受人“钱某”字样系孙先生代签。

2005年3月31日,钱某、胡某人作为借款人与贷款人X银行甲市支行、担保人甲市住房贷款担保中心签订《甲市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》,约定钱某、胡某人获取贷款15万元用于购买涉案房屋。

上述合同签订后,孙先生支付涉案房屋的购房首付款67070元;并由孙先生以现金存入钱某账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日,涉案房屋交付后,钱某于当日将房屋交予孙先生使用,孙先生使用该房屋至今。2008年12月17日,由孙先生出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖涉案房屋、办理贷款的资料原件均在孙先生处。

2007年9月27日,涉案房屋的所有权人登记至钱某名下,该房屋性质为经济适用住房。

2014年,钱某将孙先生及孙先生的女儿孙某甲、孙某乙诉至法院,要求孙先生、孙某甲、孙某乙腾退涉案房屋并支付房屋占用费。2014年3月28日,法院作出民事判决书,判决驳回钱某的诉讼请求。钱某不服该判决,上诉至甲市第三中级人民法院。2014年7月16日,甲市第三中级人民法院作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:被告钱某于本判决生效后七日内协助原告孙先生办理将甲市C区XX小区XX号房屋过户至原告孙先生名下的产权转移登记手续。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:本案中,孙先生与钱某就双方之间是否存在借名买房,各执一词。根据查明的事实,涉案房屋的买卖合同虽记载买受人为钱某,但该合同中的“钱某”字样实际由孙先生代签,孙先生支付了该房屋的首付款并偿还了全部贷款,其自房屋交付之日起即实际使用该房屋,且有关买卖该房屋、办理贷款的相关资料原件亦均在孙先生处,因此靳律师认为孙先生与钱某就涉案房屋形成借名买卖关系,即涉案房屋乃系孙先生借用钱某名义向开发商购买。钱某称孙先生代为垫付购房款,证据不足,不予采纳。甲市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称,对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房,在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以按市场价格出售。因房屋买卖合同系该通知之前签订,且涉案房屋登记至钱某名下的时间距今已满5年,故孙先生与钱某就涉案房屋形成的借名买卖关系合法有效。孙先生要求钱某配合办理房屋所有权过户手续的诉讼请求,予以支持。

 
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