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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

借名购买商品房引发纠纷的案例分析

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年11月09日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

二原告苏某、韩某起诉称:2004年2月23日,我二人委托罗某以罗某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》,购置位于甲市乙区XX街一号院9号楼803房屋(以下简称涉案房屋)。同年7月8日,我二人与罗某签署《证明》,其中明确我二人委托罗某以其名义购置涉案房屋,全部价款3304578元均由我二人支付,该房产的所有权归我二人所有。2005年7月14日,罗某取得涉案房屋的《房屋所有权证》,并将其交给我二人。该商铺对外出租,租金由我二人收取。现我们起诉,要求确认涉案房屋归我二人所有;要求罗某将涉案房屋的所有权人过户至韩某名下。

二、被告辩称

被告罗某答辩称:我与苏某及其爱人的关系很好,在经济、生活方面关系很密切。我与韩某并不相识。购买涉案房屋时,我找到了出卖方的人员,双方协商单价为每平米12800元,首付款为120万元,剩余购房款以按揭贷款方式支付。我为购房,向苏某及其爱人借款150万元用于支付首付款和前期费用。因我拖欠苏某的借款,我于2005、2006年左右将房屋交给苏某对外出租。当苏某收取房租达240万元左右时,我提出收回涉案房屋,但苏某不同意,故我重新补办了产权证。二原告的主张与事实不符,我不同意二原告的诉讼请求。

戚某述称:在离婚诉讼中,法院对涉案房屋进行了处理。二原告通过另案诉讼的方式主张房屋,在程序上有问题。涉案房屋的购买、还贷,均由罗某办理,我对此不清楚。

K银行甲市分行述称:罗某于2010年5月20日在我行签订贷款授信协议,将涉案房屋抵押给我行,向我行申请贷款额度为615万元,期限2010年5月20日至2030年5月20日,期间罗某可以发生不超过615万元的多次贷款。2010年5月25日,我行对涉案房屋办理了抵押登记。截止至2014年12月2日,罗某尚欠贷款本息总计4811008.01元。如果涉案房屋权属发生变化,需先将尚欠我行的贷款清偿完毕,此后我行同意配合办理抵押解除登记手续。

三、法院查明

法院经审理查明:二原告自述系亲属关系;苏某与罗某系朋友关系;罗某与戚某曾系夫妻关系,后双方经法院判决离婚。2004年2月23日,罗某与开发商甲市X房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。双方约定:罗某以贷款方式购买涉案房屋,房屋建筑面积257.38平方米,房价款3294464元,其中首付款1324464元,以贷款方式支付197万元。2004年11月,罗某补交购房款10112元。2004年7月,罗某作为借款人与贷款人中国X银行、保证人甲市X房地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》,约定贷款人向借款人发放197万元用于购买涉案房屋。

上述合同签订后,由韩某出资,罗某向开发商支付了涉案房屋的首付款。2005年7月14日,房管部门办理诉争房屋所有权证,涉案房屋的所有权人登记在罗某名下。2006年10月,罗某将中国X银行发放的房屋贷款结清。罗某在办理相关购房、贷款手续后,分别将《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款的手续、贷款还清证明等资料原件交苏某。

涉案房屋交付后,罗某将房屋对外出租,并将存入租金的银行存折交苏某,租金由苏某支取使用。截至2010年4月,苏某取得租金160余万元。自2010年5月起,租金不再存入上述存折内。

二原告与罗某曾签过证明,证明内容为:“兹于2004年7月8日韩某先生和苏某女士委托罗某先生以罗某先生的名义帮助购置:乙区XX街一号院9号楼803房屋一套,全部房款330.4578万(三百三十万四千伍佰七十八元整)均由韩某先生和苏某女士支付,该房产所有权益归韩某先生和苏某女士所有,待适当的时候将房产过户到韩某先生或苏某女士名下。证明人:罗某韩某苏某2004年7月8日”。二原告主张上述内容由苏某于2006年左右书写,并由二原告、罗某分别签字,该证明一式三份,每人持有一份。罗某对其签字的真实性表示认可,主张该证明系在2012年其与戚某的离婚诉讼过程中形成,目的是为了能将涉案房屋从离婚诉讼中剥离出去,后该证明未被法院采信;并主张考虑到离婚诉讼的复杂性,故应苏某要求,其签写了多份证明。

另查,2009年6月30日,罗某向房屋管理部门补办涉案房屋的所有权证。2010年5月20日,罗某作为抵押人与抵押权人K银行甲市分行签订《个人授信最高额抵押合同》,约定K银行甲市分行同意向罗某提供受信额度615万元,罗某向K银行甲市分行提供涉案房屋作为抵押物。2010年5月25日,K银行甲市分行办理了涉案房屋的抵押登记手续。截至2014年12月2日,罗某尚欠K银行甲市分行贷款本息总计4811008.01元。审理中,二原告表示同意代罗某清偿该债务以消灭K银行甲市分行对涉案房屋的抵押权。

戚某于2011年将罗某起诉至法院,要求与罗某离婚、分割共同财产。2013年5月3日,法院作出民事判决书,判决涉案房屋及另一套共同房屋归罗某所有,该二套房屋未偿还的贷款由罗某负责偿还;另三套共同房屋归戚某所有。判决作出后,戚某上诉至甲市第一中级人民法院。甲市第一中级人民法院作出判决,驳回上诉,维持原判。

2014年,二原告以上述判决中确认涉案房屋归罗某所有,侵犯其权益为由,向甲市第一中级人民法院提出第三人撤销之诉。2014年8月12日,二原告撤回对罗某、戚某的起诉。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、原告苏某、韩某于本判决生效后三十日内代被告罗某向第三人K银行股份有限公司甲市分行清偿被告罗某与第三人K银行股份有限公司甲市分行签订的《个人授信最高额抵押合同》项下借款本息,以消灭第三人K银行股份有限公司甲市分行对甲市乙区XX街一号院9号楼XXXX房屋的抵押权。

2、被告罗某在依上述第一项消灭第三人K银行股份有限公司甲市分行对甲市乙区XX街一号院9号楼XXXX房屋享有的抵押权后十日内协助原告韩某办理将该房屋过户至原告韩某名下的产权过户手续。

3、驳回原告苏某、韩某其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:本案中,二原告与罗某就双方之间是否存在借名买房,各执一词。根据二原告提供的由罗某签字的证明,其中明确涉案房屋由二原告以罗某的名义购买,购房款由二原告支付。罗某对此内容虽不予认可,但未提供足以反驳的证据,且其对书写多份此内容证明的解释不符合常理,再结合罗某曾给付苏某房租以及罗某将有关房屋买卖、办理贷款的相关资料原件均交苏某的一系列情况,对二原告与罗某就涉案房屋形成借名买卖关系予以采信,即涉案房屋乃系二原告借用罗某名义向开发商购买。现二原告表示同意代罗某清偿债务,消灭在涉案房屋上设立的抵押权,法院不持异议。在二原告代罗某清偿债务,解除涉案房屋的抵押登记后,罗某应为韩某办理该房屋的过户手续。二原告要求确认涉案房屋归其所有,缺乏法律依据,不予支持。

 
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