靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
央产房买卖合同案例：央产房不能上市算哪一方违约？
来源：靳双权律师
发布时间：2018-11-16
浏览量:428
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杜某诉称：杜某与韩某的父亲韩某某是多年战友，2002年韩某某转业后一直没有住处，杜某将位于本市石景山区901号借给韩某某全家暂时居住。此后，在韩某一家多次找杜某提出买下该房时，杜某考虑到两家友好关系，为照顾韩某一家的困难，同意以低廉价格出售给韩某。经多次协商后，杜某于2010年11月10日通过石景山区房屋登记事务所批准网签了存量房屋买卖合同(自行成交版)，约定房屋价款为86万元人民币。
因该房属于央产房，买卖双方均不清楚央产房上市政策，在办理过户手续时，才知道双方没有办理央产房上市手续。杜某申请要求有关部门办理建档手续时，单位于2010年12月15日出具不予建档证明。后双方协商同意，解除买卖合同，并办理了退税证明及退税手续，2011年2月15日税款已经退到韩某个人账户。杜某认为该买卖合同已实际解除，韩某一直不配合取消网签，为维护杜某的合法权益，故诉至法院请求：1、判决解除双方于2010年11月10日签订的房屋买卖合同及撤销网签;2、判决韩某腾退出901号房屋;3、韩某承担本案的诉讼费。
2、被告辩称并反诉
韩某辩称：双方于2010年10月26日签订的合同是双方真实意思表示，网签合同是为了办理过户，杜某说不能交易过户不认可。综上，不同意杜某诉讼请求。
韩某反诉称：2010年10月26日，双方签订房屋买卖合同，约定杜某将房屋出售给韩某，价款65万元，韩某办理银行贷款、贷款直接打入杜某账户。双方签订房屋买卖合同后，2010年12月1日，双方办妥了银行贷款手续，银行同意放款60万元，该房款将于房产办理过户手续后办理抵押手续，作为购房款直接放款到杜某账户。2010年12月2日韩某缴纳了房产交易税，但缴纳完毕契税后杜某拒绝办理过户手续，只得办理退税手续。因此，现提起反诉，反诉请求：1、判决杜某立即协助韩某办理位于北京市石景山区901号房屋的过户手续，并协助韩某到银行办理抵押、贷款手续;2、杜某承担本案的诉讼费。
二、法院查明
2010年10月26日，杜某(甲方)与韩某(乙方)签订二手房买卖合同(正式版)，约定乙方购买甲方房屋，建筑面积78.9平方米，交易价格为65万元;约定乙方通过贷款方式由银行将购房款直接打入甲方账户，高于65万元部分甲方全部无条件返还乙方;甲方应于收到乙方全额房款之日起6天内将交易房产交付给乙方使用。
2010年11月10日，双方签订存量房屋买卖合同，约定房屋成交价款为86万元。2010年12月2日，韩某向税务机关缴纳房屋契税8600元。2010年12月21日，中国银行向韩某发送贷款通知单，通知受理韩某贷款申请，给予其二手房总价69.77%的贷款额，共计60万元，在借款人办理完毕抵押登记手续后，履行放款义务。2011年1月19日，石景山房屋登记事物所出具证明，主要内容为，房屋产权为杜某，过户给韩某，由于个人原因，未办理过户业务。2011年2月14日，税务机关退还韩某已缴纳的房产契税。
法院另查明：房屋系杜某(乙方)于2003年9月4日以成本价从原产权单位民族文化宫(甲方)购得的房屋，双方签订的民族文化宫公有住宅售购合同书中约定，乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，可按国家有关房改政策规定，经与甲方协商同意后依法进入市场(甲方有优先购买权)，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其收入届时按有关政策办理。2003年11月29日，杜某取得房屋(建筑面积78.9平方米)所有权证书。
再查：杜某另以成本价购得位于朝阳区102号房屋(建筑面积106.9平方米)，并于2002年6月19日取得房屋产权证。
又查：杜某提供2010年10月27日二手房买卖合同复印件一份，约定房屋成交价格为80万元。韩某对该证据真实性不予认可。
关于房屋买卖合同签订过程及交易价格。韩某述称，2000年左右准备购房时，双方口头约定15万元，2001年五一前后分两次给了杜某15万元。后杜某提出涨价，双方以65万元价格签订了合同，为申请贷款需要，双方最终商定房屋价款为86万元。杜某述称，从司法部分得房屋后，便出借给韩某居住使用，因杜某的孩子出国向韩某借了15万元，但韩某给的15万元并非购房款。后来韩某想购买房屋，便与韩某签订了65万元买卖合同。因之前韩某的父亲南保栓曾借给杜某15万元，怕南保栓知道后要回15万元借款，便与韩某协商再加上15万元，将合同价款变成80万元，双方真实价格为80万元，为贷款方便双方将房款写成86万元。
一审庭审中，杜某提供2010年12月15日由司法部机关服务局出具的证明复印件一份，以证实房屋不能进行上市交易。该证据记载主要内容为：杜某申请要求对自己以成本价购置的房屋进行建档登记并做超标处理。经查，杜某已在该单位以成本价购买了位于朝阳花家地西里一套面积106.9平方米住房，已达到规定住房面积标准。杜某以成本价购置的房屋属可分割的超标央产房，根据有关规定，该房屋应做超标退回处理，不再给予建档。韩某对该证据的真实性不予认可，称杜某出售的系私有房屋，能够上市交易。
原审法院曾到司法部机关服务局房管处调查核实，其工作人员答复称：杜某系司法部职工，房屋是否属于超标房屋，必须经单位出具证明，若超标，就无法上市交易和办理过户。根据级别，杜某房屋不能超过90平方米，但其朝阳区花家地西里房屋已超过90平方米，房屋整套算超标。
原审法院经到中央国家机关住房管理办公室(央产房交易中心)调查核实，其答复称：房屋系杜某向民族文化宫购买的央产房，由于民族文化宫整个单位房屋均未在央产房交易中心建档备案，房屋亦无建档信息，不能上市交易。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除杜某与韩某签订的存量房屋买卖合同;
2)韩某与杜某共同到房地产管理交易部门办理撤销网签合同的手续;
3)韩某将位于北京市石景山区901号房屋返还给杜某;
4)驳回杜某的其他诉讼请求;
5)驳回韩某的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杜某与韩某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。
依据本案查明的事实，韩某向杜某购买房屋的性质系央产房，因该央产房能否上市交易必须符合特定条件。根据司法部机关服务局证明及法院调查核实的情况，房屋未在央产房交易中心建档备案，房屋相关交易主管部门亦明确表示不能上市交易，房屋无法办理产权过户手续。因此，房屋办理产权过户手续存在履行不能的障碍。关于韩某要求杜某办理房屋过户手续、办理抵押、贷款手续的主张，法院难以支持。当然，经法院释明后韩某不主张返还的款项，韩某可另行通过其他合理途径寻求救济。
鉴于双方签订的房屋买卖合同存在法律上履行不能的法定情形，合同目的无法实现。因此，杜某请求解除双方于2010年11月10日签订的房屋买卖合同及撤销网签合同的主张，法院应予以支持。合同解除后，韩某应将房屋返还给杜某。因此，杜某要求韩某返还房屋的主张，法院应予以支持。
一、基本案情
1、原告诉称
杜某诉称：杜某与韩某的父亲韩某某是多年战友，2002年韩某某转业后一直没有住处，杜某将位于本市石景山区901号借给韩某某全家暂时居住。此后，在韩某一家多次找杜某提出买下该房时，杜某考虑到两家友好关系，为照顾韩某一家的困难，同意以低廉价格出售给韩某。经多次协商后，杜某于2010年11月10日通过石景山区房屋登记事务所批准网签了存量房屋买卖合同(自行成交版)，约定房屋价款为86万元人民币。
因该房属于央产房，买卖双方均不清楚央产房上市政策，在办理过户手续时，才知道双方没有办理央产房上市手续。杜某申请要求有关部门办理建档手续时，单位于2010年12月15日出具不予建档证明。后双方协商同意，解除买卖合同，并办理了退税证明及退税手续，2011年2月15日税款已经退到韩某个人账户。杜某认为该买卖合同已实际解除，韩某一直不配合取消网签，为维护杜某的合法权益，故诉至法院请求：1、判决解除双方于2010年11月10日签订的房屋买卖合同及撤销网签;2、判决韩某腾退出901号房屋;3、韩某承担本案的诉讼费。
2、被告辩称并反诉
韩某辩称：双方于2010年10月26日签订的合同是双方真实意思表示，网签合同是为了办理过户，杜某说不能交易过户不认可。综上，不同意杜某诉讼请求。
韩某反诉称：2010年10月26日，双方签订房屋买卖合同，约定杜某将房屋出售给韩某，价款65万元，韩某办理银行贷款、贷款直接打入杜某账户。双方签订房屋买卖合同后，2010年12月1日，双方办妥了银行贷款手续，银行同意放款60万元，该房款将于房产办理过户手续后办理抵押手续，作为购房款直接放款到杜某账户。2010年12月2日韩某缴纳了房产交易税，但缴纳完毕契税后杜某拒绝办理过户手续，只得办理退税手续。因此，现提起反诉，反诉请求：1、判决杜某立即协助韩某办理位于北京市石景山区901号房屋的过户手续，并协助韩某到银行办理抵押、贷款手续;2、杜某承担本案的诉讼费。
二、法院查明
2010年10月26日，杜某(甲方)与韩某(乙方)签订二手房买卖合同(正式版)，约定乙方购买甲方房屋，建筑面积78.9平方米，交易价格为65万元;约定乙方通过贷款方式由银行将购房款直接打入甲方账户，高于65万元部分甲方全部无条件返还乙方;甲方应于收到乙方全额房款之日起6天内将交易房产交付给乙方使用。
2010年11月10日，双方签订存量房屋买卖合同，约定房屋成交价款为86万元。2010年12月2日，韩某向税务机关缴纳房屋契税8600元。2010年12月21日，中国银行向韩某发送贷款通知单，通知受理韩某贷款申请，给予其二手房总价69.77%的贷款额，共计60万元，在借款人办理完毕抵押登记手续后，履行放款义务。2011年1月19日，石景山房屋登记事物所出具证明，主要内容为，房屋产权为杜某，过户给韩某，由于个人原因，未办理过户业务。2011年2月14日，税务机关退还韩某已缴纳的房产契税。
法院另查明：房屋系杜某(乙方)于2003年9月4日以成本价从原产权单位民族文化宫(甲方)购得的房屋，双方签订的民族文化宫公有住宅售购合同书中约定，乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，可按国家有关房改政策规定，经与甲方协商同意后依法进入市场(甲方有优先购买权)，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其收入届时按有关政策办理。2003年11月29日，杜某取得房屋(建筑面积78.9平方米)所有权证书。
再查：杜某另以成本价购得位于朝阳区102号房屋(建筑面积106.9平方米)，并于2002年6月19日取得房屋产权证。
又查：杜某提供2010年10月27日二手房买卖合同复印件一份，约定房屋成交价格为80万元。韩某对该证据真实性不予认可。
关于房屋买卖合同签订过程及交易价格。韩某述称，2000年左右准备购房时，双方口头约定15万元，2001年五一前后分两次给了杜某15万元。后杜某提出涨价，双方以65万元价格签订了合同，为申请贷款需要，双方最终商定房屋价款为86万元。杜某述称，从司法部分得房屋后，便出借给韩某居住使用，因杜某的孩子出国向韩某借了15万元，但韩某给的15万元并非购房款。后来韩某想购买房屋，便与韩某签订了65万元买卖合同。因之前韩某的父亲南保栓曾借给杜某15万元，怕南保栓知道后要回15万元借款，便与韩某协商再加上15万元，将合同价款变成80万元，双方真实价格为80万元，为贷款方便双方将房款写成86万元。
一审庭审中，杜某提供2010年12月15日由司法部机关服务局出具的证明复印件一份，以证实房屋不能进行上市交易。该证据记载主要内容为：杜某申请要求对自己以成本价购置的房屋进行建档登记并做超标处理。经查，杜某已在该单位以成本价购买了位于朝阳花家地西里一套面积106.9平方米住房，已达到规定住房面积标准。杜某以成本价购置的房屋属可分割的超标央产房，根据有关规定，该房屋应做超标退回处理，不再给予建档。韩某对该证据的真实性不予认可，称杜某出售的系私有房屋，能够上市交易。
原审法院曾到司法部机关服务局房管处调查核实，其工作人员答复称：杜某系司法部职工，房屋是否属于超标房屋，必须经单位出具证明，若超标，就无法上市交易和办理过户。根据级别，杜某房屋不能超过90平方米，但其朝阳区花家地西里房屋已超过90平方米，房屋整套算超标。
原审法院经到中央国家机关住房管理办公室(央产房交易中心)调查核实，其答复称：房屋系杜某向民族文化宫购买的央产房，由于民族文化宫整个单位房屋均未在央产房交易中心建档备案，房屋亦无建档信息，不能上市交易。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除杜某与韩某签订的存量房屋买卖合同;
2)韩某与杜某共同到房地产管理交易部门办理撤销网签合同的手续;
3)韩某将位于北京市石景山区901号房屋返还给杜某;
4)驳回杜某的其他诉讼请求;
5)驳回韩某的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杜某与韩某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。
依据本案查明的事实，韩某向杜某购买房屋的性质系央产房，因该央产房能否上市交易必须符合特定条件。根据司法部机关服务局证明及法院调查核实的情况，房屋未在央产房交易中心建档备案，房屋相关交易主管部门亦明确表示不能上市交易，房屋无法办理产权过户手续。因此，房屋办理产权过户手续存在履行不能的障碍。关于韩某要求杜某办理房屋过户手续、办理抵押、贷款手续的主张，法院难以支持。当然，经法院释明后韩某不主张返还的款项，韩某可另行通过其他合理途径寻求救济。
鉴于双方签订的房屋买卖合同存在法律上履行不能的法定情形，合同目的无法实现。因此，杜某请求解除双方于2010年11月10日签订的房屋买卖合同及撤销网签合同的主张，法院应予以支持。合同解除后，韩某应将房屋返还给杜某。因此，杜某要求韩某返还房屋的主张，法院应予以支持。
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律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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