靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
房产纠纷案例：在未办理央产房上市手续的情况下，法院判决卖方为买方办理过户
来源：靳双权律师
发布时间：2018-11-19
浏览量:576
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
关某、王某诉称：关某、王某系夫妻关系，2005年4月16日，张某及其配偶冯某共同与关某、王某签订《房屋买卖协议书》一份，约定将登记在冯某名下建筑面积为82.49平的石景山区353号房屋，以38万元的总价款出售给关某、王某，由于前述房屋是冯某以成本价购买的公有住房，当时该房屋原产权单位尚未开始办理已购公有住房的出售事宜，暂时不能办理不动产变更登记，因此张某及冯某与关某、王某约定，双方先行交易，待该套房屋具备上述条件时办理房屋产权过户手续。
《房屋买卖协议书》签订后，关某、王某按照约定于2005年4月16日向张某现金支付了第一笔购房款18万元，2005年5月张某及冯某按照约定向关某、王某交付了房屋;2005年10月5日、2005年12月4日，关某、王某按照约定在付款期限届满前分两笔向张某现金支付了剩余购房款20万元，张某及冯某按照约定向关某、王某交付了房屋的房屋所有权证书及房屋买卖协议。
2006年8月房屋原产权单位开始办理已购公有住房上市出售工作，关某、王某第一时间即告知张某及冯某房屋已经可以开始办理诉争房屋过户登记手续，但是冯某身体状况不太好，张某有负担较为繁重的医疗工作任务，加之双方相识多年且彼此又较为信赖，因此关某、王某总是以电话或口头提醒的方式要求张某及冯某尽量早日办理房屋产权过户登记手续。2008年7月31日，冯某因病去世，此后关某、王某虽然多次提醒张某早日办理房屋产权过户登记手续，但至今未果。为维护权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令张某、冯璋继续履行房屋买卖协议，协助关某、王某办理353号房屋的不动产物权变更登记，将房屋过户登记至王某名下;2、请求判令张某承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
张某辩称：不同意关某、王某的诉求，要求解除双方的房屋买卖协议，因为房屋所有权人已经在2008年去世，截至到今天，房屋不具备上市交易的条件。另外张某唯一的子女冯璋，要求继承房屋，张某虽然知道房屋交易的事情，但是张某不是房屋的单位的员工，对房屋没有控制权，双方的买卖合同关系应该解除。
二、法院查明
1999年6月1日，房屋的所有权证书载明房屋所有权人为冯某。
2005年4月16日，出售方(甲方)冯某及张某(房屋共有人)共同与购买方(乙方)关某、王某签订《房屋买卖协议书》一份。2005年4月16日，张某出具收条，载明其收到关某、王某支付的第一笔购房款18万元，2005年5月10日，张某收到购房款9万元;2005年12月4日，张某收到购房款11万元。
2005年5月初，冯某将房屋交付关某、王某使用。后将与原产权单位关于房屋的买卖契约及产权证原件交与关某、王某。
2008年7月27日，冯某死亡。
2015年7月16日，北京市石景山区八宝山街道×社区居民委员会出具证明，证明关某、王某自2005年5月开始对房屋进行装修居住，并持续缴纳前述房屋供暖费、卫生费用至今，该房屋目前居住人为王某父母。张某对该证明真实性不予认可，冯璋对该证据真实性予以认可。
本案审理过程中，法院依据关某、王某调查取证申请书就房屋是否央产房，能否办理过户手续向国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室调查。2015年10月19日，得到回复：房屋系央产房，已在交易办备案。若办理上市手续需房屋产权单位完善职工住房档案，方可上市。
法院依据关某、王某调查取证申请书就房屋如何完善职工住房档案及上市交易需要什么手续向×电子科学研究院调查。2016年1月20日，×电子科学研究院作出复函：房屋若上市交易，须完善房屋职工住房档案。房屋所有权人或其合法继承人须提交上述书面房屋申请、所有权人身份证复印件、房屋所有权证复印件、证明合法继承人身份的公证书或判决书复印件、身份证复印件，经房屋原产权单位房管部门审核签章、职工(夫妇双方)所在单位人事部门和房管部门审核签章的《中央在京单位职工住房情况登记表》，房屋职工住房未超标或超标已处理的证明。完善职工住房档案后，房屋可以依法上市交易。
2016年3月28日，法院依据原告调查取证申请就房屋如何完善住房档案事宜向×电子信息产业发展研究院调查。2016年4月5日，×电子信息产业发展研究院房产基建处作出答复：根据冯某住房情况调查表显示信息，冯某及其配偶张某名下分别有一套房改房(诉争房屋建筑面积82.49平方米，其配偶名下朝阳区4号房屋建筑面积83.68平方米)，房屋核定面积超标(冯某副司级，其配偶张某正主任医师，住房面积标准均为105平方米)，且其配偶名下房屋面积较大。依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》，职工购买一套以上住房分属不同产权单位的情况，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜，即冯某配偶名下房改房需做超标处理。待超标处理后，由此房屋原产权单位北京安贞医院向我单位出具超标处理证明材料，我单位将处理结果录入冯某住房档案之后，在京中央和国家机关住房交易办公室即可受理诉争房屋的上市审核工作。
2016年4月7日，法院依据关某、王某调查取证申请就房屋如何处理超标事宜向安贞医院调查。2016年4月19日，安贞医院作出复函：截至目前，我院尚未接到过处理房屋超标面积的相关文件，也从未实际处理过房屋超标面积的事项，为此，对此类事件无处理经历，无执行依据及相关办理标准、流程、手续等。
2016年6月15日，法院再次就房屋完善职工档案事宜向在京中央和国家机关住房交易办公室调查，其回复称，如果产权人个人不超标，配偶单位属于北京市属单位的，不处理超标不影响过户，只需完善职工住房档案即可。
一审庭审中，关某、王某主张其同意预先垫付超标面积处理款并同意支付由过户产生的税费等费用。
三、法院判决
1、一审判决
张某、冯璋将北京市石景山区353号房屋过户至王某名下(过户产生的费用由关某、王某负担)。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点在于是否能够履行《房屋买卖协议》的过户义务。
双方订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，双方订立协议的行为不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。首先，双方订立协议后，关某、王某支付房款，张某、冯某交付了房屋，现冯某死亡，张某、冯璋应依约协助办理房屋过户手续。
其次，根据向房屋所在单位及交易管理部门查明的事实及相关现行规定，目前房屋为央产房，完善职工住房档案后可以上市交易;并不存在法律或者事实上不能履行的情形;且如果需要处理超标事宜，关某、王某同意垫付超标面积款，对此法院不持异议，其垫付后可另行主张。另，协议约定：在办理该套住房的产权转移(过户)时，甲方要将该套住房的房屋所有权人过户到乙方指定人的名下。关某、王某均同意将房屋过户至王某名下，法院对此不持异议。
综上，对关某、王某主张将诉争房屋过户至王某名下的诉求，不存在法律或事实不能履行的情形，法院予以支持。综上，对张某要求解除协议的抗辩理由，没有事实和法律依据,法院不予采信。
一、基本案情
1、原告诉称
关某、王某诉称：关某、王某系夫妻关系，2005年4月16日，张某及其配偶冯某共同与关某、王某签订《房屋买卖协议书》一份，约定将登记在冯某名下建筑面积为82.49平的石景山区353号房屋，以38万元的总价款出售给关某、王某，由于前述房屋是冯某以成本价购买的公有住房，当时该房屋原产权单位尚未开始办理已购公有住房的出售事宜，暂时不能办理不动产变更登记，因此张某及冯某与关某、王某约定，双方先行交易，待该套房屋具备上述条件时办理房屋产权过户手续。
《房屋买卖协议书》签订后，关某、王某按照约定于2005年4月16日向张某现金支付了第一笔购房款18万元，2005年5月张某及冯某按照约定向关某、王某交付了房屋;2005年10月5日、2005年12月4日，关某、王某按照约定在付款期限届满前分两笔向张某现金支付了剩余购房款20万元，张某及冯某按照约定向关某、王某交付了房屋的房屋所有权证书及房屋买卖协议。
2006年8月房屋原产权单位开始办理已购公有住房上市出售工作，关某、王某第一时间即告知张某及冯某房屋已经可以开始办理诉争房屋过户登记手续，但是冯某身体状况不太好，张某有负担较为繁重的医疗工作任务，加之双方相识多年且彼此又较为信赖，因此关某、王某总是以电话或口头提醒的方式要求张某及冯某尽量早日办理房屋产权过户登记手续。2008年7月31日，冯某因病去世，此后关某、王某虽然多次提醒张某早日办理房屋产权过户登记手续，但至今未果。为维护权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令张某、冯璋继续履行房屋买卖协议，协助关某、王某办理353号房屋的不动产物权变更登记，将房屋过户登记至王某名下;2、请求判令张某承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
张某辩称：不同意关某、王某的诉求，要求解除双方的房屋买卖协议，因为房屋所有权人已经在2008年去世，截至到今天，房屋不具备上市交易的条件。另外张某唯一的子女冯璋，要求继承房屋，张某虽然知道房屋交易的事情，但是张某不是房屋的单位的员工，对房屋没有控制权，双方的买卖合同关系应该解除。
二、法院查明
1999年6月1日，房屋的所有权证书载明房屋所有权人为冯某。
2005年4月16日，出售方(甲方)冯某及张某(房屋共有人)共同与购买方(乙方)关某、王某签订《房屋买卖协议书》一份。2005年4月16日，张某出具收条，载明其收到关某、王某支付的第一笔购房款18万元，2005年5月10日，张某收到购房款9万元;2005年12月4日，张某收到购房款11万元。
2005年5月初，冯某将房屋交付关某、王某使用。后将与原产权单位关于房屋的买卖契约及产权证原件交与关某、王某。
2008年7月27日，冯某死亡。
2015年7月16日，北京市石景山区八宝山街道×社区居民委员会出具证明，证明关某、王某自2005年5月开始对房屋进行装修居住，并持续缴纳前述房屋供暖费、卫生费用至今，该房屋目前居住人为王某父母。张某对该证明真实性不予认可，冯璋对该证据真实性予以认可。
本案审理过程中，法院依据关某、王某调查取证申请书就房屋是否央产房，能否办理过户手续向国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室调查。2015年10月19日，得到回复：房屋系央产房，已在交易办备案。若办理上市手续需房屋产权单位完善职工住房档案，方可上市。
法院依据关某、王某调查取证申请书就房屋如何完善职工住房档案及上市交易需要什么手续向×电子科学研究院调查。2016年1月20日，×电子科学研究院作出复函：房屋若上市交易，须完善房屋职工住房档案。房屋所有权人或其合法继承人须提交上述书面房屋申请、所有权人身份证复印件、房屋所有权证复印件、证明合法继承人身份的公证书或判决书复印件、身份证复印件，经房屋原产权单位房管部门审核签章、职工(夫妇双方)所在单位人事部门和房管部门审核签章的《中央在京单位职工住房情况登记表》，房屋职工住房未超标或超标已处理的证明。完善职工住房档案后，房屋可以依法上市交易。
2016年3月28日，法院依据原告调查取证申请就房屋如何完善住房档案事宜向×电子信息产业发展研究院调查。2016年4月5日，×电子信息产业发展研究院房产基建处作出答复：根据冯某住房情况调查表显示信息，冯某及其配偶张某名下分别有一套房改房(诉争房屋建筑面积82.49平方米，其配偶名下朝阳区4号房屋建筑面积83.68平方米)，房屋核定面积超标(冯某副司级，其配偶张某正主任医师，住房面积标准均为105平方米)，且其配偶名下房屋面积较大。依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》，职工购买一套以上住房分属不同产权单位的情况，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜，即冯某配偶名下房改房需做超标处理。待超标处理后，由此房屋原产权单位北京安贞医院向我单位出具超标处理证明材料，我单位将处理结果录入冯某住房档案之后，在京中央和国家机关住房交易办公室即可受理诉争房屋的上市审核工作。
2016年4月7日，法院依据关某、王某调查取证申请就房屋如何处理超标事宜向安贞医院调查。2016年4月19日，安贞医院作出复函：截至目前，我院尚未接到过处理房屋超标面积的相关文件，也从未实际处理过房屋超标面积的事项，为此，对此类事件无处理经历，无执行依据及相关办理标准、流程、手续等。
2016年6月15日，法院再次就房屋完善职工档案事宜向在京中央和国家机关住房交易办公室调查，其回复称，如果产权人个人不超标，配偶单位属于北京市属单位的，不处理超标不影响过户，只需完善职工住房档案即可。
一审庭审中，关某、王某主张其同意预先垫付超标面积处理款并同意支付由过户产生的税费等费用。
三、法院判决
1、一审判决
张某、冯璋将北京市石景山区353号房屋过户至王某名下(过户产生的费用由关某、王某负担)。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点在于是否能够履行《房屋买卖协议》的过户义务。
双方订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，双方订立协议的行为不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。首先，双方订立协议后，关某、王某支付房款，张某、冯某交付了房屋，现冯某死亡，张某、冯璋应依约协助办理房屋过户手续。
其次，根据向房屋所在单位及交易管理部门查明的事实及相关现行规定，目前房屋为央产房，完善职工住房档案后可以上市交易;并不存在法律或者事实上不能履行的情形;且如果需要处理超标事宜，关某、王某同意垫付超标面积款，对此法院不持异议，其垫付后可另行主张。另，协议约定：在办理该套住房的产权转移(过户)时，甲方要将该套住房的房屋所有权人过户到乙方指定人的名下。关某、王某均同意将房屋过户至王某名下，法院对此不持异议。
综上，对关某、王某主张将诉争房屋过户至王某名下的诉求，不存在法律或事实不能履行的情形，法院予以支持。综上，对张某要求解除协议的抗辩理由，没有事实和法律依据,法院不予采信。
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律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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