靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
央产房符合上市交易条件后，可要求过户
来源：靳双权律师
发布时间：2018-11-19
浏览量:177
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
赵某诉称：2012年10月13日，经北京某房地产经纪有限公司介绍，由韩某作为李某的代理人，与我就北京市海淀区14号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一款约定，双方当事人同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第五条以及《关于央产房上市交易的承诺书》中约定，李某应于2012年12月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。合同签订当日，我依约支付了定金5万元，向中介公司支付了6万元中介费，韩某将房屋钥匙、电卡等交付给我，并告知我可以进行装修。
2013年3月，由于办理房屋上市手续需要，韩某和我到物业公司办理了物业交割及北京市居民供暖采暖交割。我家庭原有2套住房，为了购买房屋，在签订合同后我将丰台区理想家小区的一套住房出售，并已交付、过户给他人。2013年4月初，我对房屋进行了装修并入住。2013年5月中旬，李某要求链家中介公司的业务员王洋向我转达要求在原合同价款250万元的基础上涨价110万元，理由是办理上市交易手续时间已时隔半年，房屋市场价格上涨，若我不答应涨价要求，其将与第三方进行买卖交易。王洋对此进行了录音并交给了我。
2013年6月中旬，王洋告知我，李某已经办理完二机部要求的所有上市必要手续，要求双方重新签订涨价后的房屋买卖合同之后才能共同去办理上市手续。但时至今日，李某仍未办妥房屋的上市手续，亦未过户给我，为维护我的合法权益，故起诉请求判令李某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理北京市海淀14号房屋的上市手续以及房屋权属转移登记手续。诉讼费用由李某承担。
2、被告辩称
李某答辩称：我不同意赵某的诉讼请求。《补充协议》第二条第3项约定，赵某应于2013年1月15日前将首付款180万元以资金监管的方式支付给我，但赵某未按约定时间向我支付首付款，而且至今赵某未向我支付除5万元定金外的任何其他款项。
《补充协议》第二条第6项约定，双方应当在2012年10月15日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，这是为了我能够顺利提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》以使房屋符合出售条件。可见，办理物业交割并不代表赵某可以擅自入住侵占房屋并进行装修，赵某的行为侵害了我的根本利益。虽然办理了物业交割，但近两年的暖气费仍由我方交纳，实际上赵某也未认同房屋的权属发生转移。我也不认可赵某所述的我要求涨价的情况，我长期在国外，而且我的委托代理人从未向任何人提过涨价一事，因为赵某迟迟不支付合同中约定的购房款，我的委托代理人早已经向中介公司提出了解除原买卖合同，如果赵某再购买此房，须另行签订买卖合同。
《补充协议》第三条约定，本交易所涉及的税费全部由赵某承担，但在签署网签登记合同时，赵某串通中介，将房屋成交网签价格写为180万元，与实际交易价格不符。其违反法律规定，恶意逃税，我保留向司法机关举报的权利。
二、法院查明
韩某代李某签署《关于央产房上市交易的承诺书》内容为：“本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产符合央产房上市交易条件，并保证在签约后35个工作日内提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”
韩某代李某与赵某签订《网签信息表》。
2012年11月28日，李某签署《委托书》，委托其儿媳妇韩某全权办理14号房屋的出售事项，委托期限自签字之日起至委托事项办完或书面撤销之时为止。2012年12月7日，中华人民共和国驻纽约总领馆对上述《委托书》进行了认证。
2013年3月11日，赵某与物业公司签订了《售后交易房屋管理协议书》，并与北京首华建设经营有限公司签订《北京市居民供热采暖合同》，办理了14号房屋的物业、供热采暖交割事宜。
2013年5月中旬，韩某口头向北京某房地产经纪有限公司的员工王洋表示要将14号房屋价格上涨，并要求王洋与赵某就房屋涨价一事进行协调。2013年6月30日，韩某口头向孟飞表示要将14号房屋价格每平方米涨至5.2万元，但后双方未就涨价事宜达成一致。
之后，李某未办理取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，亦未向赵某提出要求顺延该登记表的办理时间，导致双方未进行网签，赵某未支付首付款，双方亦未办理贷款手续及房产过户手续，双方因此产生纠纷。
另查，除了14号房屋，李某名下另拥有位于北京市海淀区3号房屋1套。赵某与其丈夫孟飞均为北京市户籍，截止至2014年3月4日，赵某名下拥有位于北京市丰台区2603号房屋1套，孟飞名下没有产权住房。
诉讼中，关于14号房屋原产权单位中国核工业集团公司是否配合办理房屋上市交易和产权过户手续，北京市海淀区人民法院向中国核工业集团公司发出协助调查函，得到的复函内容为：“北京市海淀区14号房屋，该房屋被告李某已按房改政策购买，属私产，按照相关规定，符合上市交易条件。我单位执行法院的判决，协助配合办理该房屋的上市交易相关手续。”
本案中，关于李某转让14号房屋的个人所得税计征问题，北京市海淀区人民法院向北京市海淀区税务局第二税务所进行了核实，相关负责人明确表示14号房屋系央产房，属已购公有住房，只有出卖人提供相应凭证用以核实原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款、原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费，个人所得税才按照转让所得的20%计征。
庭审中，经询问，李某称其负责办理央产房上市交易登记手续，但由于其爱人去世了，需要去四川省开具许多相关证明，手续相当复杂，因此和中介公司多次表示不想再继续履行合同，要求解除合同。赵某否认李某及中介公司向其提过解除合同一事。双方均认可在合同履行过程中双方彼此之间未曾沟通过央产房上市交易登记手续、首付款支付等事宜的进展情况，都是各自与中介公司沟通相关事宜，但双方未就相关事宜达成新的一致意见。
经再次询问，李某当庭表示无法提供其与中国核工业集团公司的房屋买卖合同契约及相应的购房发票、凭证等用以核实房屋原值的材料，亦明确表示不同意继续办理14号房屋的央产房上市交易登记手续。关于首付款支付方式，双方认可资金监管指的是在双方进行网签后，由赵某向海淀区建委指定账户汇款，之后双方办理房屋过户，待房屋过户后首付款从海淀区建委指定账户中划入李某的账户。经释明，李某在提起要求赵某一次性支付剩余房款245万元之反诉后，又撤回了反诉请求，但其表示若合同继续履行，则要求赵某一次性支付剩余房款245万元。赵某同意且表示有经济能力一次性支付剩余购房款245万元，并于2014年6月16日向北京市海淀区人民法院交纳了245万元的保证金。
三、法院判决
1、一审判决
1)赵某与李某继续履行《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;
2)赵某向李某支付剩余购房款二百四十五万元;
3)李某协助赵某办理位于北京市海淀区十四号房屋的上市交易手续及权属转移登记手续，将上述房屋过户至赵某名下;
4)赵某于本判决生效后十日内向李某支付二O一三年至二O一四年度的供暖费二千零九十七元。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
按照双方约定的合同履行先后顺序，李某应当先办理央产房上市交易手续，取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，后双方办理房屋买卖网签，网签的同时赵某通过资金监管方式支付首付款，之后双方共同办理贷款申请手续，在贷款机构签发批贷函后双方办理房屋所有权转移登记手续。由此可见，李某负有先履行办理央产房上市交易手续，取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》之义务。
但是根据查明事实，在合同履行过程中，李某未取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致双方无法自行继续履行合同，而且李某当庭亦明确表示不同意继续办理14号房屋的央产房上市交易手续，故李某的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。由于原产权单位中国核工业集团公司明确表示14号房屋符合上市交易条件，同意协助配合办理该房屋的上市交易相关手续，故赵某要求李某继续履行双方所签订的房屋买卖合同之请求，于法有据，予以支持。
赵某同意向李某一次性支付剩余购房款245万元，并向法院交纳了245万元的保证金，法院对此不持异议。据此，赵某要求李某办理房屋的上市手续及房屋权属转移登记手续之请求，理由正当，亦予以支持。
李某要求赵某承担2013-2014年度供暖费2097元，赵某同意承担，对此亦不持异议。在负有先行履行办理央产房上市交易手续之义务而未予履行的情况下，李某以赵某未支付首付款为由，不同意继续履行合同之抗辩主张，没有依据，不予采信。
李某主张赵某未经同意擅自入住并装修房屋，未提供相应证据，与查明的事实亦不相符，对李某之相关抗辩，亦不予采信。李某所称《网签信息表》中记载的网签价格与实际房屋价格不一致，赵某与中介公司存在恶意避税的问题，不属于本案的审查范围。而且由于双方未实际办理网签，不存在恶意避税的事实，《网签信息表》记载的网签价格虽非真实房屋交易价格，但这并不影响反映双方真实意思表示的合同继续履行。
一、基本案情
1、原告诉称
赵某诉称：2012年10月13日，经北京某房地产经纪有限公司介绍，由韩某作为李某的代理人，与我就北京市海淀区14号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一款约定，双方当事人同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第五条以及《关于央产房上市交易的承诺书》中约定，李某应于2012年12月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。合同签订当日，我依约支付了定金5万元，向中介公司支付了6万元中介费，韩某将房屋钥匙、电卡等交付给我，并告知我可以进行装修。
2013年3月，由于办理房屋上市手续需要，韩某和我到物业公司办理了物业交割及北京市居民供暖采暖交割。我家庭原有2套住房，为了购买房屋，在签订合同后我将丰台区理想家小区的一套住房出售，并已交付、过户给他人。2013年4月初，我对房屋进行了装修并入住。2013年5月中旬，李某要求链家中介公司的业务员王洋向我转达要求在原合同价款250万元的基础上涨价110万元，理由是办理上市交易手续时间已时隔半年，房屋市场价格上涨，若我不答应涨价要求，其将与第三方进行买卖交易。王洋对此进行了录音并交给了我。
2013年6月中旬，王洋告知我，李某已经办理完二机部要求的所有上市必要手续，要求双方重新签订涨价后的房屋买卖合同之后才能共同去办理上市手续。但时至今日，李某仍未办妥房屋的上市手续，亦未过户给我，为维护我的合法权益，故起诉请求判令李某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理北京市海淀14号房屋的上市手续以及房屋权属转移登记手续。诉讼费用由李某承担。
2、被告辩称
李某答辩称：我不同意赵某的诉讼请求。《补充协议》第二条第3项约定，赵某应于2013年1月15日前将首付款180万元以资金监管的方式支付给我，但赵某未按约定时间向我支付首付款，而且至今赵某未向我支付除5万元定金外的任何其他款项。
《补充协议》第二条第6项约定，双方应当在2012年10月15日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，这是为了我能够顺利提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》以使房屋符合出售条件。可见，办理物业交割并不代表赵某可以擅自入住侵占房屋并进行装修，赵某的行为侵害了我的根本利益。虽然办理了物业交割，但近两年的暖气费仍由我方交纳，实际上赵某也未认同房屋的权属发生转移。我也不认可赵某所述的我要求涨价的情况，我长期在国外，而且我的委托代理人从未向任何人提过涨价一事，因为赵某迟迟不支付合同中约定的购房款，我的委托代理人早已经向中介公司提出了解除原买卖合同，如果赵某再购买此房，须另行签订买卖合同。
《补充协议》第三条约定，本交易所涉及的税费全部由赵某承担，但在签署网签登记合同时，赵某串通中介，将房屋成交网签价格写为180万元，与实际交易价格不符。其违反法律规定，恶意逃税，我保留向司法机关举报的权利。
二、法院查明
韩某代李某签署《关于央产房上市交易的承诺书》内容为：“本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产符合央产房上市交易条件，并保证在签约后35个工作日内提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”
韩某代李某与赵某签订《网签信息表》。
2012年11月28日，李某签署《委托书》，委托其儿媳妇韩某全权办理14号房屋的出售事项，委托期限自签字之日起至委托事项办完或书面撤销之时为止。2012年12月7日，中华人民共和国驻纽约总领馆对上述《委托书》进行了认证。
2013年3月11日，赵某与物业公司签订了《售后交易房屋管理协议书》，并与北京首华建设经营有限公司签订《北京市居民供热采暖合同》，办理了14号房屋的物业、供热采暖交割事宜。
2013年5月中旬，韩某口头向北京某房地产经纪有限公司的员工王洋表示要将14号房屋价格上涨，并要求王洋与赵某就房屋涨价一事进行协调。2013年6月30日，韩某口头向孟飞表示要将14号房屋价格每平方米涨至5.2万元，但后双方未就涨价事宜达成一致。
之后，李某未办理取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，亦未向赵某提出要求顺延该登记表的办理时间，导致双方未进行网签，赵某未支付首付款，双方亦未办理贷款手续及房产过户手续，双方因此产生纠纷。
另查，除了14号房屋，李某名下另拥有位于北京市海淀区3号房屋1套。赵某与其丈夫孟飞均为北京市户籍，截止至2014年3月4日，赵某名下拥有位于北京市丰台区2603号房屋1套，孟飞名下没有产权住房。
诉讼中，关于14号房屋原产权单位中国核工业集团公司是否配合办理房屋上市交易和产权过户手续，北京市海淀区人民法院向中国核工业集团公司发出协助调查函，得到的复函内容为：“北京市海淀区14号房屋，该房屋被告李某已按房改政策购买，属私产，按照相关规定，符合上市交易条件。我单位执行法院的判决，协助配合办理该房屋的上市交易相关手续。”
本案中，关于李某转让14号房屋的个人所得税计征问题，北京市海淀区人民法院向北京市海淀区税务局第二税务所进行了核实，相关负责人明确表示14号房屋系央产房，属已购公有住房，只有出卖人提供相应凭证用以核实原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款、原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费，个人所得税才按照转让所得的20%计征。
庭审中，经询问，李某称其负责办理央产房上市交易登记手续，但由于其爱人去世了，需要去四川省开具许多相关证明，手续相当复杂，因此和中介公司多次表示不想再继续履行合同，要求解除合同。赵某否认李某及中介公司向其提过解除合同一事。双方均认可在合同履行过程中双方彼此之间未曾沟通过央产房上市交易登记手续、首付款支付等事宜的进展情况，都是各自与中介公司沟通相关事宜，但双方未就相关事宜达成新的一致意见。
经再次询问，李某当庭表示无法提供其与中国核工业集团公司的房屋买卖合同契约及相应的购房发票、凭证等用以核实房屋原值的材料，亦明确表示不同意继续办理14号房屋的央产房上市交易登记手续。关于首付款支付方式，双方认可资金监管指的是在双方进行网签后，由赵某向海淀区建委指定账户汇款，之后双方办理房屋过户，待房屋过户后首付款从海淀区建委指定账户中划入李某的账户。经释明，李某在提起要求赵某一次性支付剩余房款245万元之反诉后，又撤回了反诉请求，但其表示若合同继续履行，则要求赵某一次性支付剩余房款245万元。赵某同意且表示有经济能力一次性支付剩余购房款245万元，并于2014年6月16日向北京市海淀区人民法院交纳了245万元的保证金。
三、法院判决
1、一审判决
1)赵某与李某继续履行《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;
2)赵某向李某支付剩余购房款二百四十五万元;
3)李某协助赵某办理位于北京市海淀区十四号房屋的上市交易手续及权属转移登记手续，将上述房屋过户至赵某名下;
4)赵某于本判决生效后十日内向李某支付二O一三年至二O一四年度的供暖费二千零九十七元。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
按照双方约定的合同履行先后顺序，李某应当先办理央产房上市交易手续，取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，后双方办理房屋买卖网签，网签的同时赵某通过资金监管方式支付首付款，之后双方共同办理贷款申请手续，在贷款机构签发批贷函后双方办理房屋所有权转移登记手续。由此可见，李某负有先履行办理央产房上市交易手续，取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》之义务。
但是根据查明事实，在合同履行过程中，李某未取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致双方无法自行继续履行合同，而且李某当庭亦明确表示不同意继续办理14号房屋的央产房上市交易手续，故李某的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。由于原产权单位中国核工业集团公司明确表示14号房屋符合上市交易条件，同意协助配合办理该房屋的上市交易相关手续，故赵某要求李某继续履行双方所签订的房屋买卖合同之请求，于法有据，予以支持。
赵某同意向李某一次性支付剩余购房款245万元，并向法院交纳了245万元的保证金，法院对此不持异议。据此，赵某要求李某办理房屋的上市手续及房屋权属转移登记手续之请求，理由正当，亦予以支持。
李某要求赵某承担2013-2014年度供暖费2097元，赵某同意承担，对此亦不持异议。在负有先行履行办理央产房上市交易手续之义务而未予履行的情况下，李某以赵某未支付首付款为由，不同意继续履行合同之抗辩主张，没有依据，不予采信。
李某主张赵某未经同意擅自入住并装修房屋，未提供相应证据，与查明的事实亦不相符，对李某之相关抗辩，亦不予采信。李某所称《网签信息表》中记载的网签价格与实际房屋价格不一致，赵某与中介公司存在恶意避税的问题，不属于本案的审查范围。而且由于双方未实际办理网签，不存在恶意避税的事实，《网签信息表》记载的网签价格虽非真实房屋交易价格，但这并不影响反映双方真实意思表示的合同继续履行。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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