(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告窦女士起诉称：2002年4月21日，我和被告签订协议书，约定被告郝某人购买我所有的坐落在甲市乙区XX村的宅基地使用权及地上房屋产权，价款25.8万元，协议签订后双方相互交付。2005年4月21日被告以45万元的价格将该房产和宅基地再次卖给第三人。现在我因无房居住向村委会申请宅基地，方得知根据国家法律及相关行政法规，农民宅基地不得向城镇市民出售后，且不得再次申请宅基地，我此时方知权益受到不可逆转的损害。经我了解买房人郝某人和参加第二次交易的第二买房人孙先生均为城镇居民，按照国家法律及相关行政法规，他们均不得在农村购买农村住房，依照合同法第52条第5项的规定，两份合同均属于无效合同，应当各自返还。所以请求法院判令：1、确认我和被告双方于2002年4月21日所签协议书无效;2、我向被告返还购房款25.8万元，第三人代被告向我返还房产;3、判令被告郝某人及第三人孙先生于2005年4月21日所签农村房屋买卖协议书无效。

二、被告辩称

被告郝某人答辩称：2002年4月21日，我与原告窦女士的房屋买卖是经XX村民委员会签字盖章同意的，我与窦女士签订了房屋买卖协议，现款25.8万元，并一次性付清，XX村民委员会在房屋买卖协议书上盖了公章。2002年5月30日，我和窦女士双方到甲市乙区公证处对《房屋买卖协议书》进行公证，协议项下房屋符合法律规定的买卖条件，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》相关规定，双方的买卖关系是合法有效的。房屋买卖协议公证后，我向XX村民委员会、甲市乙区XX乡人民政府及甲市国土资源局乙区分局申请办理了集体土地使用权变更，取得了集体土地使用权。2005年5月12日，我将此房屋卖给孙先生，双方签订了买卖合同，并经甲市乙区公证处进行了公证，我与孙先生的房屋买卖关系是合法的，是受法律保护的。事隔近十年窦女士提起诉讼，早已超诉讼时效，法院应依法驳回窦女士的诉讼请求。我与窦女士房屋买卖，是当事人双方真实的意思表示，双方均为有行为能力人，双方的房屋买卖是经XX村委会同意的，并经公证机关公证及人民政府、土地主管部门审查批准办理了集体土地使用证。综上所述，我与窦女士房屋买卖关系是合法的。不同意原告诉请。

第三人孙先生述称：原告的起诉已经超过诉讼时效，我和郝某人的房屋买卖行为符合法律规定并取得土地使用权证书，依法应予保护。本案争议房屋经过两次买卖均进行了公证，如原告认为公证内容无效，应向公证机关申请撤销公证，而法院无权否认公证效力。综上，要求驳回原告的起诉。对增加诉讼请求不同意，根据最高院民事诉讼证据若干问题的规定，增加诉请应在举证期间内提出，本案已经超过举证期限，历时两年多，当庭增加诉请显然不符合法律规定。原诉请属于两个房屋买卖合同纠纷，不能一并处理。

三、法院查明

法庭经审理查明：原告系甲市乙区XX乡XX村农民。2002年4月21日原、被告签订了协议书，双方约定原告将其坐落在XX村的宅基地使用权及地上房屋产权卖与被告，价款为25.8万元。协议经XX村委会盖章，并经过公证，双方办理了该房屋集体土地使用证变更登记手续。 2005年4月27日被告又与第三人签订该房屋买卖协议书，以45万元的价款将房卖与第三人，并于2005年5月12日对双方的房屋买卖协议书进行了公证，双方交易后，被告与第三人办理了该房集体土地使用证变更登记手续，第三人孙先生名下的集体土地使用证登记该楼房的土地所有权为乙区XX乡XX村。第三人对该房一直居住使用至今。

另查明，被告为买原告房屋，将其城镇居民户口迁入XX村，户籍登记为家庭户。被告将楼房卖与第三人后，即将户口从XX村迁出做为城镇居民户口。第三人买被告楼房前系城镇居民户口，2005年5月10日将户口迁入XX村，户籍登记为家庭户，甲市公安局XX村派出所证明第三人户口性质为非农业家庭户口。2013年11月6日XX村委会证明第三人在本村不享受村民待遇。原告为一人农民户，XX村委会证明，原告将其房屋出售后，在本村已无宅基地。本案在审理中，因原告向土地部门提出撤销孙先生的集体土地证申请，该处理结果影响本案的相关认定，故法院于2011年11月4日作出裁定，本案中止诉讼。2013年原告向乙区法院提起行政诉讼，要求依法撤销被告甲市人民政府分别为郝某人、孙先生领发的集体土地使用证。法院于2013年5月16日做出行政裁定书，认为起诉人起诉涉及的XX村诉争房屋买卖合同是否有效应通过民事诉讼程序解决，依法应先行解决房屋买卖合同是否有效问题。起诉人的起诉缺乏法定要件，裁定对窦女士的起诉，不予受理。原告窦女士不服提起上诉，甲市中级人民法院以行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。根据乙区人民法院行政裁定书法院对本案恢复审理。在审理中原告申请撤回诉请中的“向被告返还购房款25.8万元的请求”。

四、法院判决

法院经审理后作出判决：

1、原告窦女士与被告郝某人于2002年4月21日双方签订的房屋买卖协议书无效;

2、被告郝某人与第三人孙先生于2005年4月27日签订的房屋买卖协议书无效。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为：被告及第三人为购买原告的农村房屋，将其城镇户口迁入XX村，但其二人城镇居民的真实身份并没有改变，原告将集体宅基地上建造的房屋出卖给非集体经济组织成员，原、被告所签订的农村房屋买卖协议，不符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配使用条件的规定，该协议应当无效。被告与第三人签订的农村房屋买卖协议也同样不符合法律、法规和国家政策关于宅基地分配使用条件的规定，该协议也应当无效。原告申请撤回“向被告返还购房款25.8万元”的请求，因协议无效后，按法律规定，不仅涉及到返还财产的问题，还可能涉及到赔偿损失及双方的过错责任问题，本案暂不予处理，各方可另行解决。对原告要求第三人代被告向原告返还房屋的请求也因上述原因亦另行解决。