靳双权律师主页
靳双权律师靳双权律师
134-2603-7149
留言咨询
靳双权律师亲办案例
房屋买卖中双倍返还定金的案例评析
来源:靳双权律师
发布时间:2018-11-20
浏览量:736

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告唐先生起诉称:2011年5月4日,我和被告双方协商一致,达成房屋买卖协议,被告自愿将位于甲市XX路300号私有房屋一栋整体转让给我,房屋总价款为598000元。合同签定后我按约定向被告支付200000元购房定金(有银行转账存根及被告书写的收条为凭)。但被告收到我定金后,却以种种理由拒不履行约定的义务,将该房屋产权转移给我。由于被告的违约,给我造成极大的经济损失,从2011年5月4日到判决生效时止,被告应按同期银行贷款利率支付给我利息。被告的行为侵犯了我的合法权益,特依法提起诉讼。请求:1、判令被告按原约定价款履行合同,如拒不履行合同,则双倍返还我定金240000元及购房款80000元;2、判令被告按银行同期贷款利率自2011年5月4日起至判决生效时止共3000元的利息支付给我;3、本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告贺先生、李女士答辩称:1、原告与我们尚未签订合法有效的房屋买卖合同,双方在法律关系上都不能成为合同权利义务主体,请求法院驳回原告的起诉,根据法律规定,房屋买卖必须签订书面合同并符合法定形式。本案因卖方与买方对标的物的面积和价格有重大分歧达不成协议,没有合法有效的合同前提条件,何来的合同买卖纠纷和违约责任。在本案中我们未在房屋买卖协议书上签字,双方权利和义务关系尚未确立,我们不能成为房屋买卖合同纠纷的诉讼主体,所以原告的起诉不合法,不适格,应予以驳回。2、我们收取原告20万元是订购房屋的预付款,不是定金,原告诉请偿还32万元是恶意欺诈。2011年5月4日中午,原告和一个不相识的人到我们家商谈房屋买卖事宜,口头商议按房产权证确认的面积177.26平方米,价值598000元,房产证以外的第三层第四层面积价格另议。原告即叫贺先生写收到原告预付购房款的收条。由于贺先生文化低,收条由原告口述,贺先生听写,收条写好后,李女士提出异议,收条上应写购房预付款而不应写定金。由于我们不懂法律知识和出于对原告的信任,就在收条上签字落款了。当日我们收到了原告付给的定购房屋预付金20万元。2011年5月9日,原告给贺先生送来一份《房屋买卖协议》稿样,该稿样协议内容与5月4日口头商议的意思表示不一,特别是房产权证以外的第三层、第四层和面积及价格没表明,因而对该协议没有达成一致意见而未签订。2011年5月28日,我们给原告递交了一份《房屋买卖协议》稿样,明确表示原约定卖价598000元不含该房屋产权以外的第三层第四层面积的价格,这样原告就有异议。我们认为,约定的598000元价款是该房第一第二层177.26平方米的价款,因而双方未达成协议。纠纷发生后,我们表示愿意协商解决纠纷,谈得妥的促成交易,谈不妥的终止交易,我们如数退还20万元及其相应利息。但原告不同意,则要求双倍返还所谓的定金。由此可见我们没有过错,原告请求偿还32万元是恶意欺诈。3、我们2011年5月4日写的《收条》不是合同法和担保法上确定的定金性质,原告要求双倍返还定金的诉讼请求的理由不能成立。

三、法院查明

法院经审理查明:坐落在甲市XX路300号的房屋系被告贺先生和李女士共有的私有房产,该房的产权证于2006年7月13日由甲市房产管理局填发,该房产证上登记:房屋所有权人为贺先生,共有权人为李女士。该房为混合结构,总层数为2层,建筑面积为177.26平方米。贺先生和李女士取得该房产证后,又在该楼房原有二层的基础上加建了第三层和第三层顶面的附属物。被告增建第三层和第三层上面的附属物未经相关部门的批准。被告与原告协商卖房时,该房的现状为:第一层至第三层有天面,在第三层的天面上一部分为砖搭瓦盖棚,另一部分为天面留置。被告贺先生、李女士分别于2006年9月和2007年11月将该房以价值15万元和12万元作为甲市区XX银行的贷款抵押,至原告与被告协商该房买卖时,被告的XX银行贷款尚未还清。该房屋的国有土地使用权面积88.97平方米,使用权类型为划拨,被告至今尚未办理支付该房的国有土地出让金手续,被告一家现居住在该房。

2011年5月4日中午,原告到被告家,与被告协商房屋买卖事宜,被告自愿将该楼房出售给原告,被告即带原告从一楼至顶层察看了该楼房的楼面及房屋结构情况,原告看房后同意购买该房。经协商,议定该房价额为598000元,并由原告先付定金200000元,双方欲签订书面协议,因当日原告另有急事,不能立即签订书面合同,双方同意过后另行补签房屋买卖书面协议。当天下午二时二十一分原告从自已在中国K银行股份有限公司甲市分行的卡号中汇出200000元入贺某甲在该银行卡号内(因贺先生和李女士无K银行卡号,同意原告将款项汇入其子贺某甲的该银行卡号的账户内)。当日被告贺先生和李女士收到原告汇入的款后即出具了收条给原告,该《收条》的内容为:“今收到唐先生交来房屋定金人民币贰拾万元正(20万元)房屋座落XX路300号。注:房屋出卖价为598000)(伍拾玖万捌仟元正)。”该收条为贺先生亲笔所写,收款人栏上的:贺某甲、李女士、贺先生均为三被告各自的签名,贺某甲和贺先生还按了指印。被告收到原告交的20万元后当日即到XX银行偿还了尚欠的XX银行贷款103836.61元。此后被告从XX银行取回了抵押的房产证。过后,原告根据双方约定的协议内容,补议了稿样协议:1、甲方将自有座落于甲市XX路297号一栋三层楼,建筑面积177平方米售卖给乙方;2、双方议定房屋价款为人民币598000元,乙方预付定金人民币200000元,余下人民币398000元,在房产权过户手续办理完毕之日付清;3、甲方负责协助乙方办理过户手续,过户手续所有费用由乙方承担;4、交房前甲方的债权债务与乙方无关,发生的水电费由甲方承担,交房后由乙方承担;5、交房后,甲方对与该房屋相关的所有权利和义务终止;6、本协议一式四份,甲乙方各执一份,另二份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户手续,经甲乙双方当事人签字确认后生效。该协议稿样原告于2011年5月9日交被告。被告看了原告的稿样协议后不同意签字,认为原约定出卖第一和第二层的价额为598000元,第三层以上的价额另定,于是被告另议定了一份协议稿样,该协议稿样内容除第一和第五项与原告协议的第一项和第五项内容不一致外,第二、三、四、六项的内容均与原告的协议内容相同。特别是对原告稿样协议第二条关于支付定金20万元的事实无异议。被告稿样协议的第一项内容:甲方愿意将自有座落于甲市XX路300号一栋二层楼,建筑面积177.26平方米售卖给乙方。第三层88.92平方米,第四层一间29.92平方米产权仍归甲方所有。被告稿样协议的第五项内容:本房屋二层楼在乙方办理变更手续后两年,甲方才搬迁交房。该协议被告于2011年5月28日交原告。原告看到被告的协议稿样后有异议,认为被告违反了原来双方的合同约定。双方原约定,被告将甲市XX路300号整栋楼房出售给原告,而不只是第一第二层。2011年5月4日双方协商一致,原告已支付了20万元定金作为主合同的担保,被告才同意将该栋楼房出卖给原告。被告已收到原告的定金20万元,被告也给原告出具了收条,该收条符合合同成立的条件。该房总价额虽为598000元。但实际上办完证和交土地出让金后就不止598000元这个数了,要求被告按双方原约定履行房屋买卖合同,但被告却坚持原约定出卖的只是该房的第一第二层,如原告要第三层和第四层价格则另议。因双方意见不一,未能签订房屋买卖书面合同。2011年6月21日,原告的委托代理人冯律师致《房屋买卖合同纠纷律师函》给被告,律师函要求被告贺先生、李女士在收到本函之日起三日内与原告签订房屋买卖合同,并在合同签订之日起十日内协助原告办理房产转移手续,如故意拖延或不签订合同则应双倍返还定金和承担相应的违约责任以及承担原告未能购买该房所造成的一切损失。2011年6月8日被告贺先生、李女士给原告律师冯律师复函:1、双方的纠纷性质是房屋买卖纠纷而不是房屋买卖合同纠纷,无书面合同,就认定为房屋买卖合同纠纷无事实依据;2、双方对房屋买卖的协议没有讨论尚未取得协商一致,签订合同缺乏前提条件。现双方争议焦点在于房屋价款598000元是整栋的价款还是第一第二层的价款。被告认为598000元只是第一第二层的价款,第三第四层价款待另议;3、原告所交付的200000元不是定金。双方因意见不一,未能达成房屋买卖协议,2011年7月21日原告向本院提起诉讼,提出如前诉请。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、由被告贺先生、李女士双倍返还定金人民币239200元给原告唐先生;

3、由被告贺先生、李女士返还购房款人民币80400元及支付该款的利息(自2011年5月4日起至本判决生效之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)给原告唐先生;

4、驳回原告唐先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产纠纷律师靳双权分析认为:1、关于原、被告约定的房屋买卖合同是否合法有效的问题。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自已的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。原告唐先生与被告贺先生、李女士于2011年5月4日约定,二被告将其位于甲市XX路300号的私有房屋出卖给原告,约定该房价额为598000元,并约定由原告支付200000元定金给被告。当日原告支付了定金200000元给二被告作为履行合同的担保,被告收款后出具了收条给原告,认可该房价为598000元,认可了原告所支付的200000元系定金。且被告已将原告支付的200000元定金中拿出10万余元偿还了尚欠XX银行的贷款,取回了自已抵押的房产证。在原告履行合同过程中,被告得到了利益,双方约定房屋买卖均系自愿,虽然当时双方未正式签订书面协议,但双方同意过后补签,且原告已履行了部分合同义务,交付了定金,被告也认可了定金及该房的售价,故不存在合同法规定的合同无效的情形,所以双方约定的房屋买卖协议应合法有效。但鉴于双方依约履行合同义务已不可能,虽经法院主持双方调解,终因双方意见不一,调解无效。原告要求被告按原约定,将该整栋楼房卖给原告,而被告却坚持,原约定房价额598000元只是第一第二层,而不包括第三、第四层,如要第三和第四层则另讲价,故合同无法履行,只能按合同法和担保法的相关规定处理。

2、被告是否违约,是否应双倍返还定金的问题。2011年5月4日,被告贺先生和李女士将位于甲市XX路300号私房出售给原告,在收取原告定金20万元后出具给原告收条时已写明:收取原告20万元系定金,该房出卖价为598000元。可见原告得到被告卖房的承诺后才同意支付20万元作为主合同的担保金,交付定金后,按合同约定原告将以丧失定金为代价而解除合同。而被告收取定金后亦可以以双倍返还定金为代价而解除合同。但被告贺先生、李女士同意收取定金,并出具收取定金的收条给原告。但二被告在收取定金后却以约定时的房价是只卖该房的一二层而非三四层为理由拒签合同。被告该栋楼房的房产证填发在先,而被告扩建楼层在后。根据被告的该栋楼的现状,该楼层没有套房,也没有多处出口处,整栋楼房只有一个楼梯至下而上,原、被告协商房屋买卖时,是该房的现状。故被告以598000元的房价只卖第一和第二层的理由是不充分的。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的,附着于土地上的建筑物,构筑物及附属设施一并处分。”故原、被告当时约定的该房屋买卖,应包括该栋楼房的整体,而不应只是第一第二层。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”根据上述规定,被告应该双倍返还定金,但根据担保法的规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,不予支持。本案按主合同标的598000元的20%计算,合法的定金应为119600元。原告支付的定金200000元中,减去定金119600元后,剩80400元应作为购房预付款。因被告贺先生、李女士未按约定订立房屋买卖合同,应双倍返还定金239200元和退还购房预付款80400元给原告。在本案中,被告贺某甲不是甲市XX路300号房屋产权的所有人,且原告支付的定金系由被告贺先生和李女士收取和支配,故贺某甲不应承担本案的相关责

3、关于原告请求支付预付款的利息是否予以支持的问题。根据民法通则和合同法的相关规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。故原告请求被告按银行同期贷款利率支付购房预付款的利息符合法律规定,应予以支持。原告预付给被告的购房款80400元,其利息自2011年5月4日起至本判决生效之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算。

综上所述,原告的诉讼请求,合理合法、理由充分,本院予以支持。对被告的抗辩,因理由不充分,不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定可知,法院判决是正确的。

以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电靳双权律师咨询。
靳双权律师主办律师
帮助过13323好评数939
  • 办案经验丰富
  • 服务态度好
  • 咨询解答快
134-2603-7149
在线咨询
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    靳双权
  • 执业律所:
    北京市东卫律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    11101*********920
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    全国
  • 咨询电话:
    134-2603-7149
  • 地  址: