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靳双权律师

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办案心得

一起购买经适房借名案件

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年12月05日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

2015年5月,宋希称:我丈夫孙子系孙獨哥哥。我借用孙獨名义购买位于丰台区X号房屋。2007年,我领取了该房产权证。2009年,孙子因病去世。孙獨在利益驱使下,于2014年4月起诉至法院,要求我腾房。法院作出第XXX号民事判决,支持了孙獨的诉讼请求。诉讼请求:解除我夫妇与孙獨之间的借名买房关系,同时要求孙獨赔偿我购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费等,及壁挂炉、电线、垃圾清运费、装修服务费、房屋装修费、热水器、空调、停车费和物业费等及房屋差价损失。

二、被告辩称

孙獨辩称:我们双方没有借名买房的关系,宋希虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据,但没有提交购房付款证明,因此宋希仅为房屋“占住人”。借名买房双方必须有书面协议,而我们之间并没有书面协议,亦无其他借名买房的约定及合意,不符合借名买卖的事实构成要件。而且,本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房,根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖,宋希作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此,宋希没有法律依据向我要求房屋差价款。

三、法院判决

1、解除宋希、孙子与孙獨之间的借名买房关系;

2、孙獨退还宋希购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费;

3、孙獨赔偿宋希装修损失54009元;

4、孙獨赔偿宋希房屋差价损失1658000元;

5、驳回宋希的其他诉讼请求。

四、律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案的焦点在于宋希、孙子与孙獨之间就X号房屋是否构成“借名买房”关系。对此,宋希提交了X号房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据等手续原件,结合其出资装修并一直在此居住的事实,可以与之主张相互印证。孙獨对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据,故无法认定。基于此,可认定宋希、孙子与孙獨之间存在借名买房的合同关系。

但,合同履行期间,孙獨起诉腾房,法院判令退还房屋,合同目的已经无法实现,故宋希请求解除借名买房关系应予以支持。相关费用孙獨应退还给宋希。宋希居住使用X号房屋发生的费用,应由宋希自行承担。电线、地板等其他设施已与房屋形成附合,无法返还,应由孙獨折价赔偿,具体以评估报告确认的数额为据。孙獨违约在先,对于合同的解除应负主要责任;宋希明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为,亦有过错。因此,对于房屋升值产生的收益,应由法院按照过错程度等酌情确定。

提示:经济适用房系具有人身属性的国家保障型住房,相关交易应符合政策、法规规定,借名购房具有一定风险,可能造成较大经济损失,建议交由律师对相关风险进行把控。

 
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