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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

北京借名买房纠纷案例:借名买房应根据哪些证据进行认定?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年12月06日
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、原告诉称


齐某诉称:齐某某系齐某的父亲。1986年底齐某从部队转业后带着孩子住在齐某某家中,户口落在齐某某处。2002年X大街2号的父母房屋拆迁,齐某某因疏忽在实际居住栏内漏填了齐某和大弟弟家的居住人口,致使在购买X花园房屋时不能以齐某的名字签订购房合同,只能借用齐某某的名字,当时双方说好在办房本之前更名。齐某以齐某某名义签订了购房合同并交纳了全部购房款共计487620元。后房屋交付后齐某委托齐某某、大弟弟出租,每次齐某某收取房租后交给齐某。2011年11月2日齐某某擅自将房屋卖掉。现齐某起诉要求:1、齐某某退还购房款487620元;2、赔偿损失2552380元(卖房款与购房款的差价损失);3、齐某某支付2009年9月至2011年10月的房租共计132000元(按照每月4500元计算,扣除齐某某给付得3万元)。


二、被告辩称


齐某某辩称:第一,齐某某、齐某之间不存在合同关系,也不存在借名买房的关系。涉案房屋从购买到交付房款、办理房产证费用都是齐某某交纳的,齐某某是房屋的所有权人,齐某某有权处置房屋。第二,齐某本人并非拆迁内的被安置人,不享有拆迁权利,拆迁被安置人以外的任何人不允许购买,齐某不是实际居住人。综上所述,齐某某不同意齐某的全部诉讼请求。


三、审理查明


齐某某与齐某系父女关系。2004年12月22日,齐某代齐某某(乙方)与X房地产公司(甲方)签订了X小区拆迁认购购销合同,约定乙方购买X楼1层N户型房屋一套,建筑面积120平方米;房屋价款共计487620元。2004年12月22日,X房地产公司向齐某某出具收据,载明齐某某交纳购房款487620元。2011年7月15日取得房屋所有权证,登记在齐某某名下。


2011年11月21日,齐某某与林雪签订房屋买卖合同,将X花园房屋出售给林雪,成交价格为90万元;双方办理了房屋所有权变更手续。


齐某出具:1、2010年3月7日,齐某某书写的该承诺书:“X号楼三居室,办完房产证后,应协助女儿办理房产证过户手续”;2、2011年10月4日,齐某与两个弟弟齐铭、齐严签订的协议书:"2004年12月份,齐铭帮助争取了一个购买回迁房的指标,当时经父母同意、支持姐姐齐某出全资487620元在X花园尾房中购买X号楼三居室楼房一套。此房屋性质明确,归姐姐齐某所有,与其他人无利益纠纷,姐姐齐某享有该房屋的使用权、处置权。兄弟俩人对此房屋产权归姐姐齐某所有无争议,不参与不接受该房产的任何利益分配。"


对于齐某主张购房款系其出资,齐某某不予认可。齐某某主张购房款中的187620元向齐某借款,其余款项均由其支付。


四、法院判决


北京市海淀区人民法院判决如下:


1、齐某某给付齐某购房款三十八万七千六百二十元;


2、驳回齐某其他诉讼请求。


五、房地产律师靳双权点评


当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。


本案中,齐某主张其借齐某某名购买X花园房屋,对此其提交了齐某某书写的承诺书。齐某提交的承诺书依据其内容虽显示齐某某协助齐某过户的表达,但不能仅凭此认定为是双方对于借名买房的书面约定;协议书系齐某与齐铭、齐严所签,现齐铭、齐严未出庭作证。齐某对于借名买房原因的陈述亦无相应证据佐证;同时,考虑齐某并未持有X花园房屋的认购合同、购房款票据及房屋权属证书的原件,亦未举证证明其占有使用该房屋,故对于齐某称其与齐某某之间存在借名买房的主张难以支持。


本案中,关于X花园房屋的出资。根据双方证据情况综合判断,齐某提交的证据较为充分地证明其还款以及向齐某某账户汇款等共计出资387620元的事实;综上,依据双方证据确认齐某在购买X花园房屋时出资387620元,齐某某出资10万元。故,法院如上所判。

 
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