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靳双权律师

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办案心得

转让借名购买的房屋引发纠纷——北京房产律师

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年12月07日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告周先生、王女士起诉称:2011年5月28日,被告秦女士、王先生借用被告秦先生、闫女士的名义与甲市Z房地产开发有限公司(以下简称Z公司)签订商品房买卖合同一份,向Z公司购买XX国际15号楼2301号房屋,该房屋面积为133.94平方米,总价款为926865元。被告秦女士、王先生按照约定承担了合同项下的权利义务,被告秦先生、闫女士仅为挂名人配合办理手续。2013年,被告秦女士、王先生将上述房屋转让给我们,约定转让价款为我们清偿该房屋贷款并另行支付40万元。2013年9月,被告王先生、秦女士将涉案房屋交付给我们,我们装修后入住。我们积极履行义务,为办理权证做了准备,但被告方的不配合,导致我们的逾期利益无法实现。故我们提起诉讼,请求判令:1、四被告共同配合我们将位于甲市乙区XX国际15号楼2301号房屋产权办理登记至我们名下;2、被告王先生、秦女士承担房屋产权办理登记至我们名下的所有费用。3、四被告因逾期办理房权登记至我们名下向我们支付违约金(以我们已付房款21万元为基数,按人民银行同期同类贷款利率,从符合办理房屋权证条件之日即2017年10月1日起计算至实际办理房屋权证之日止);4、被告承担本案诉讼费。

二、被告辩称

被告秦女士答辩称:我和王先生原系夫妻关系,在乙区购买有几处房产,不具备再次购买房屋的资格,为了规避国家限购政策,借用被告秦先生、闫女士的名义购买涉案房屋,该行为违反了政策及法律规定,扰乱金融市场和房地产市场,我们借名买房的违法行为应予以纠正,故该借名买房的行为无效;被告秦先生、闫女士与我们之间只存在一种法律上的债权债务关系,该房屋从法律角度讲属于被告秦先生、闫女士,且该房屋已在房屋登记部门进行了登记备案,且办理了网签和按揭贷款手续;2013年10月,涉案房屋卖给原告,原告明知我们不具备购房资格,至今未付清房款,我们也无法配合原告办理过户手续。

被告王先生答辩称:原告陈述情况属实,涉案房屋实际上是属于我和秦女士的,但是在2013年9月已经卖给原告。

被告秦先生、闫女士答辩称:被告王先生、秦女士借用我二人的名义购买涉案房屋,其行为无效,出资人王先生、秦女士支付给我们代为转付的购房款,在合同无效后只能由我们予以返还;双方形成的是一种债权债务关系,我二人取得该房屋所有权;该房屋买卖合同是由我二人与开发商所签订,且经登记备案,我二人也支付了相应的房款、契税、办证费用,只是因为开发商的原因目前我二人尚未取得房产权属证书,该房屋实际为我二人所有,被告王先生、秦女士只是该房屋的出资人;被告王先生、秦女士将该房屋转让给原告的行为也是无效行为,故我二人不存在不配合原告办理产权登记和支付违约金的问题。

三、法院查明

法院经审理查明:2011年5月28日,王先生、秦女士借用秦先生、闫女士名义购买位于甲市乙区XX国际15号楼2301号的房屋,并由秦先生、闫女士作为买受人与Z公司作为出卖人签署《乙区市商品房买卖合同》。该合同约定:买受人购买的房屋为XX国际15号楼2301号,总价款为926865元,建筑面积为133.94平方米;买受人于本合同签订之日向出卖人支付286865元,剩余房款于2011年5月28日向出卖人指定的银行办理按揭贷款;逾期交房不超过90日的,出卖人应向买受人一次性支付买受人已付房款0.5%的违约金,逾期交房超过90日的,出卖人应向买受人一次性支付买受人已付房款1%的违约金,合同继续履行。上述合同签订后,王先生、秦女士向Z公司支付购房首付款286865元,剩余房款以秦先生、闫女士名义申请购房贷款的方式予以支付。2011年7月至2013年10月期间,王先生陆续向秦先生转账支付不定数额的款项,用以归还购房贷款。2013年10月19日,王先生另向秦先生汇款2万元,该款用于缴纳涉案房屋的契税、维修基金等费用。

2013年10月,王先生、秦女士将上述房屋转让给周先生、王女士,并将房屋交由周先生、王女士居住使用,转让对价为周先生、王女士清偿房屋贷款并另行支付40万元。上述转让事宜由秦女士告知秦先生、闫女士。周先生、王女士在受让该房屋后已向王先生、秦女士付款21万元,并陆续向秦先生支付不定数额的款项用以归还购房贷款。2014年5月,Z公司向买受人交付涉案房屋,并以秦先生为缴款人开具办证费用、维修基金、契税等各类费用收据。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:驳回原告周先生、王女士的诉讼请求。

五、律师点评

借名买房律师靳双权分析认为:原被告各方对王先生、秦女士借用秦先生、闫女士名义购买涉案房屋的事实均无异议,因Z公司系善意相对人,被告秦先生、闫女士与Z公司签订的商品房买卖合同应认定为合法有效。涉案房屋的购房首付款及相应契税、维修基金实际均由王先生、秦女士支付,故被告王先生、秦女士实际享有该房屋的相应权益,有权处分该房屋并将其转让给原告。关于原告主张的第一项诉请,靳律师认为:1、双方一致确认因Z公司挪用业主契税、维修基金致使涉案房屋至今未办理不动产权登记,被告方未取得不动产权证,该房屋尚不符合过户条件;2、双方一致确认原告购买该房屋应支付的对价为:清偿购房贷款并另行支付40万元,但截至本案审理时原告仅支付价款21万元,对于剩余价款(含购房贷款)未能支付,在双方对债务履行顺序未作约定的情形下,被告方在原告履行付款义务之前有权拒绝其提出的履行过户义务的要求;故对被告秦女士以原告未付清房款为由而提出的无法过户的抗辩意见予以采信,对原告的该项诉请不予支持。对原告的第二项诉请,因双方不符合过户条件,且过户费用数额无法确定,故也不予支持。对于原告的第三项诉请,因双方就原告受让房屋事宜未签订书面合同,未约定违约责任,且原告已实际占有使用该房屋,故对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第九条之规定,可知法院判决是正确的。

 
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