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靳双权律师

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办案心得

北京房产律师分析一起连环买卖农村房屋引发的纠纷案件

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年12月07日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告寇女士起诉称: 1996年,我以1.5万元价格自罗大叔处购买其位于甲市乙区×镇×村×地321号的民宅一处,四至为东至罗×、西至罗×、北至罗×、南至马路。我购买宅院后将原有的3间北房全部拆除建成现有的北房12间。2016年9月30日,我与罗某人签订《农村房屋买卖合同》,我将321号院转让给罗某人。后我得知,罗某人在×村另有一处宅基地,其购买我宅院的行为违反了农村“一户一宅”原则,双方签订的《农村房屋买卖合同》应属无效,经双方多次协商未果,故诉至人民法院。1、确认我与罗某人于2016年9月30日签订的《农村房屋买卖合同》无效;2、罗某人将位于甲市乙区×镇×村×地321号院落及房屋腾退给我;3、案件受理费由罗某人负担。

二、被告辩称

被告罗某人答辩称:不同意寇女士的诉讼请求。2016年9月,我作为×村集体组织成员,有权利从寇女士处购买涉案房屋。对寇女士所陈述的事实和理由认可。

第三人罗某乙述称:321号院是罗大叔卖的,时间我不清楚,当时我不在家,我2009年回村的时候罗大叔告诉我房子已经作价2万元卖给寇女士。当时有正房3间,没有厢房和南房。涉案宅院是我家的祖业,是罗大叔从我太爷处继承得来,罗大叔继承时和出卖时房屋的情况一样,没有翻建过,都是老房子。继承涉案房屋后罗大叔与我母亲谢大娘结婚,二人于1979年离婚,没有处理涉案房屋。罗大叔在离婚后买了另一处宅院,罗某丙的母亲和罗大叔在新买的宅院居住。我父母离婚后我与罗大叔一起居住,谢大娘与钱先生离家。我不同意罗大叔出卖我的房屋,因为罗大叔曾说过涉案房子是给我的,我与未婚妻于1994年在涉案房屋居住过一年,并进行过房屋装修。我认为寇女士无权买卖涉案房屋,罗大叔卖的是房屋不是宅基地,作为居民的寇女士无权出卖宅基地。我对涉案房屋的宅基地使用权主张权利,不同意给付买房人补偿款。

第三人谢大娘述称:同意罗某乙的庭审意见。

第三人钱先生述称:同意罗某乙的庭审意见。

第三人罗某丙述称:不同意原告的诉讼请求,事实理由大概同罗某乙的陈述。房产卖契中卖产人的签字不是罗大叔本人所签,签章也不是罗大叔的,卖房款金额也不准确,村里他人说是1.2万元或1.8万元。我母亲吴大娘与罗大叔于1983年结婚,涉案房屋是1990年后2000年前卖的。因吴大娘精神状况不好,有时在家有时不在家,故其不清楚罗大叔卖房的事。卖房时罗大叔与吴大娘在涉案房屋居住,至于为何卖房我不清楚。我认为罗大叔出卖了房屋使用权,宅基地使用权和房屋所有权还是罗大叔的。我要求涉案房屋的宅基地及房屋所有权归我方所有。我同意以现在评估的房屋价值补偿买房人的损失,上述补偿款给谁我目前说不好。

第三人吴大娘述称:同意罗某丙的庭审意见。

三、法院查明

法院经审理查明:罗大叔生前与谢大娘共生育2名儿子,长子钱先生(曾用名罗某甲),次子罗某乙。罗大叔与谢大娘离婚后,与吴大娘再婚,生育一名儿子罗某丙。1998年8月10日前,罗大叔与寇女士达成口头协议,约定罗大叔将其居住的位于甲市乙区×镇×村×321号宅院内正房3间卖予寇女士,卖房款1.5万元。同年8月10日,罗大叔与寇女士签订《房产卖契》,约定立卖契人罗大叔今将所有下列房产×房3间卖与寇女士,议定卖价6000元整,此产如有一切纠葛,均由卖方负责,今经甲市乙区Y镇订立卖契为凭,房产坐落原乙县×镇×村,房产位置及间数为×3间,卖产人罗大叔签字盖章,买产人寇女士签字盖章,原乙县房地产交易所盖章。同日,原乙县房地产交易所为卖主罗大叔和交款人寇女士分别出具《甲市房产买卖手续费收据》、《甲市房产契税收据》。1999年3月20日,买房人寇女士与卖房人罗大叔签订《买卖及翻建房屋四邻协议》,约定卖房人罗大叔将坐落在上×村中的3间旧房卖给宋女士,院落东西总长11.75米,南北总长15米,院落总面积176.25平方米。买房人宋女士买房后准备翻建,翻建标准,按买房尺寸,东房往西退20厘米,西边按原尺寸往东退50厘米,后墙按原基不动,房式平房,地基高50厘米,房高3米,东西总长11.05米,东、西、后出檐,不超过10厘米,通过与四邻协商,同意按现在翻建房的尺寸标准翻建。四邻均签字。2016年9月30日,寇女士与罗某人签订《农村房屋买卖合同》,约定寇女士与罗某人就位于甲市乙区×镇×村321号的房屋买卖事项,经充分平等协商一致,自愿达成本合同。本合同交易的房屋位于甲市乙区×镇×村。房屋结构为砖混结构,大门朝南,北屋两层,落地式带院子,房屋总占地面积为200平方米,包括院内的附着物品、树木等设施。房屋交易价格为100万元,该价格包括房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。罗某人于本合同签订时一次性付清全部房款,合同签订之日起即刻生效。出售人寇女士、购买人罗某人与见证人分别签字按手印。《农村房屋买卖合同》后,寇女士向罗某人交付321号院及房屋。

另查,罗某人为甲市乙区×镇×村集体经济组织成员。甲市乙区×镇×村村民委员会指定罗某丙作为吴大娘的监护人。庭审中,罗某丙当庭表示其能够代理吴大娘出庭应诉并表示庭审后提交授权委托书,但罗某丙庭审后以吴大娘不愿意授权其作为代理人且拒绝签署授权委托书为由未提交授权委托书,罗某丙亦以罗某乙与其为吴大娘共同监护人为由拒绝担任吴大娘在本案的法定代理人。为此,法院根据甲市乙区×镇×村村民委员会指定监护人的证明及吴大娘与罗某丙共同居住的情况,指定罗某丙作为吴大娘在本案的法定代理人,以利于维护吴大娘的合法权利。

经现场勘验,321号院东西长11.21米,南北长17.14米。现有北房3间,东西长11.21米,南北长5.12米,无建房批示。院内现有二层砖混及彩钢结构房屋,无建房批示。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:驳回寇女士的诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:本案争议焦点在于:1、寇女士与罗某人的农村房屋买卖合同效力。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。在本案中,寇女士与罗某人之间的农村房屋买卖行为属于双方的自愿行为,且罗某人在购房时属于甲市乙区×镇×村集体经济组织成员,双方签订的农村房屋买卖合同不违反相关的法律规定,应属合法有效,双方应恪守履行各自的义务。故对房屋买卖合同效力的认定不影响行政机关对于涉诉宅院地上物及附属设施实施行政具体行为。2、罗大叔卖房行为是否属于无权处分。根据当事人陈述,321号院属于罗大叔婚前个人财产,罗某乙虽抗辩称罗大叔生前将321号院赠与自己,且罗某乙对房屋进行了装修,但未能提供相应证据证明其主张,故对于罗某乙的抗辩意见不予采信。根据房地一体原则,对于第三人关于罗大叔仅处分房屋权属的抗辩也不予采信。综上,罗大叔有权处分其依法继承的宅院,寇女士虽作为城镇居民违反现行土地管理法的相关规定而无权购买农村房屋,但其将涉诉房屋及宅院出售给房屋所在村集体经济组织成员的行为合法有效,罗某人有权基于买卖行为获得321号院地上物相应权益。

综上所述,对于寇女士的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,可知法院判决是正确的。

 
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