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靳双权律师

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办案心得

分属不同的村集体成员签订的房屋买卖契约无效——北京房产律师

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年12月07日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙先生起诉称:我系XX镇XX村9社村民,被告系XX镇YY村7社村民。2014年7月24日我与被告达成卖房契约,约定我以3.4万元的价格购买被告位于YY村的房屋一处。2014年8月15日,我依约向被告支付了3万元房款,剩余4000元待房屋及宅基地过户之后付清。当我找被告所售房屋的四邻签字时,其中一位邻居谢某认为我所买房屋的出路侵占了其宅基地使用权而拒绝签字,我多次找谢某协商均未果,希望被告出面协助解决,被告也故意躲避,致使我至今无法取得该片宅基地的使用权,也无法修建房屋。同时,我与被告不属于同一村集体组织,合同无效。因此,我要求解除该合同,并要求被告退还价款30000元。

二、被告辩称

被告冯先生答辩称:当时是原告要求买该房屋的,他清楚房屋的状况,且契约上原告与我及中证人都签名了,加上我在卖房时也申明自己与谢某有仇,如果原告使用该宅基地可能会与谢某产生纠纷,当时原告并未提出异议,与我签订了卖房契约,所以我认为该合同有效,原告无权解除该合同,且愿意与原告一起找谢某协商解决。

三、法院查明

法院经审理查明:2014年7月24日原、被告达成卖房契约,约定原告以3.4万元的价格购买被告位于YY村的房屋(含出路),房地产权自立约日一并转移。2014年8月15日,原告依约向被告支付了3万元房款。后因谢某主张被告房屋出路侵占其宅基地使用权,原告多次找谢某协商解决“出路”问题,但均未取得结果,故原告至今无法取得该宅基地的使用权。另查明,原告系XX镇XX村村民,被告系XX镇YY村村民。2012年被告搬离所卖房屋,该房屋至今无人居住。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、原、被告签订的农村房屋买卖合同无效,驳回原告要求解除合同的诉请请求;

2、被告冯先生返还原告孙先生所付的房款30000元,限本判决生效后十日内付清。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:农民集体所有的土地依法属于村民集体所有,宅基地作为农村集体土地的一种,使用权具有保障性、福利性的特征,是集体经济组织内部成员所享有的权利,与特定的身份相联联。非集体经济组织内部成员非经法定程序不得享受农村集体经济组织的宅基地使用权。本案原、被告分属不同的村集体成员,其所签“卖房契约”是对宅基地使用权以及地上建筑的转让。其交易行为本身违反了法律、法规的强制性规定,同时侵害了YY村集体的利益,故该合同应属无效,无效的合同自始无效,故被告应当返还原告支付的30000元房款。因合同无效,故不存在解除权的有无以及行使的问题,故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定可知法院判决是正确的。

 
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