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靳双权律师

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办案心得

在农村集体土地上建造的安置房能买卖吗——北京房产律师

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018年12月07日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告项先生起诉称:2013年1月27日,我从邹先生处以10万元的价格购买了位于甲市XX镇XX村北楼西单元3楼东户的房屋,约定半年交房。2014年4月,邹先生突发疾病去世,未按时交房。后我听说该安置房系邹先生与杜某人联合开发。被告逾期交房的行为,严重影响了我的正常生活,给我带来了损失。请求依法判令:被告退还购房款10万元以及从2013年1月27日起至实际还款之日止按月利率20‰计算的利息。

二、被告辩称

被告杜某人答辩称:我和原告之间不存在买卖合同关系,我也没收到原告的钱款,原告不应当起诉我。

被告牛女士答辩称:原告起诉我没有事实根据和法律依据。我不是购房合同的一方当事人,不具有交房和退款的义务。因此,我不应当是本案被告。原告要求按月利率20‰计算利息不应当支持。请求法院依法驳回对我的起诉或者驳回对我的诉讼请求。

三、法院查明

法院经审理查明:邹先生和被告杜某人曾共同开发甲市XX镇XX村安置房。该安置房系在农村集体所有土地上建造。被告牛女士系邹先生之妻。2013年1月27日,原告和冯先生分别出资10万元从邹先生处购买XX村安置房1号楼西单元3楼东西户各一套,由原告通过中国X银行向邹先生转购房款178400元,余款21600元原告称其现金支付给了邹先生。同日,邹先生向冯先生出具收款收据一份,收据显示收到冯先生购房款200000元,双方约定交房时间为半年。2014年4月,邹先生去世。2014年4月16日,原告与被告杜某人之子杜先生安置房1号楼西单元3楼东户的权属问题产生争执,引起诉讼,形成民事案件。该案经审理,判决认定被告杜某人持有该安置房的钥匙,对该安置房应为正当占有。该案判决生效后,原告认为系自己从邹先生处购买了安置房1号楼西单元3楼东户的房屋,应当享有要求邹先生履行交付房屋义务的权利,遂提起诉讼。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、被告牛女士于本判决生效之日起十日内支付原告项先生购房款十万元及从二〇一三年一月十七日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的利息损失;

2、驳回原告项先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:邹先生虽系XX村安置房的开发商,但其将农村集体所有土地上建造的房屋出售给原告和冯先生的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定,邹先生与原告和冯先生之间的农村房屋买卖行为应为无效。邹先生应当返还原告所支付的购房款10万元。因邹先生对该农村房屋买卖合同的无效存在过错,故其应当承担支付原告利息损失的民事责任。利息应从2013年1月17日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。因该笔债务发生于邹先生与被告牛女士夫妻关系存续期间,故应认定为夫妻共同债务。邹先生去世后,被告牛女士作为邹先生之妻,应对该笔债务承担清偿责任。原告称邹先生与被告杜某人在开发XX村安置房过程中系合伙关系,二被告不予认可,原告也未提供证据加以证明,故对原告的该项主张,不予支持。原告要求被告杜某人返还购房款10万元,也无事实根据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(二)》第二十四条、第二十六条之规定,可知法院判决是正确的。

 
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