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靳双权律师

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办案心得

二手房买卖中,违约金过高,法院会主动调整吗?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年02月01日
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


2015年1月,高某诉称:2013年7月28日,我与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》,赵某将位于北京市海淀区301号房屋出售给我,总价138万元。双方于2013年10月21日交付房屋、办理产权过户登记。根据合同约定,赵某在房屋所有权转移之日起5日内将房屋内户口迁出,逾期超过5日的,赵某应按照已付房款的日万分之五支付违约金。赵某直至2014年11月24日才将户口迁出,其行为已经构成违约。赵某的违约行为一方面导致我的孩子不能及时在301号房屋处入学,我不得不另租房屋安排孩子入学,另一方面使我丧失了一个房屋交易机会。综上,我诉至法院,请求判令赵某支付违约金272550元(自2013年10月27日至2014年11月24日,共计395天,按日万分之五计算)。


2、被告辩称


赵某辩称:第一,双方于2013年7月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》,于2013年10月21日又签订网签合同。网签合同对前一份合同的条款进行了变更,是对双方权利义务的重新确认而非仅仅是房屋交易过程中的一个流程,网签合同并未约定高某所主张的限期迁户义务及相应的违约责任。第二,2013年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中迁户违约金的约定不合理且数额过高,法院应予以减轻或免除。


其一,居间方及高某均未向我阐明该条款;其二,该条款并未列于合同的违约责任条款中,我签合同时无法注意到该条款;其三,该条款约定在5日内迁出户口,涉及公安户籍部门,故该条款因涉及对第三方的约定,应该是无效的。第三,高某非北京户口,其户口无法落入301号房屋,高某没有损失。第四,签订合同之前,高某确实提到过户口问题,但他说他是山东人,户口无法迁入北京。2014年9月高某跟我联系要求我将户口迁出时,我立即办理了户口迁出手续。虽然高某没有通知义务,但高某在房屋过户后一年左右才要求我们迁出户口,现又利用合同条款向我主张违约责任,其存在恶意。综上,我不同意高某的诉讼请求,请求法院降低或免除我方的违约责任。


二、法院查明


2013年7月28日,出卖人赵某与买受人高某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:赵某将301号房屋出售给高某;房屋建筑面积为49.60平方米;房屋成交价格为138万元;出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付5000元的违约金;逾期超过5日未迁出的,自逾期超过5日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。


同日,赵某、高某与居间方北京世通房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋居间合同》,约定房屋成交价格中包括82万元的房价款以及56万元的房屋附属设施、设备、装饰、装修、相关物品等费用。


2013年7月31日,赵某与高某就付款方式及期限、税费负担签订附件。


2013年10月21日,赵某与高某签订网签合同,该合同仅载明了买卖双方及房屋的基本信息、房屋成交价格及付款方式,就房屋的交付、权属转移登记、迁户、违约责任、税费负担、不可抗力、争议解决方式等事项未予约定。截至该日,高某已向赵某付清138万元(部分房款由赵某委托其子胡灵洁代收),赵某将301号房屋过户至高某名下。


另查,301号房屋处原有赵某、其配偶及其儿子三人的户口。2014年11月24日,上述三人将户口从301号房屋处迁出。


庭审中,高某就赵某迟延迁户的行为给其孩子在京就读造成不便之主张举证不足,就赵某迟延迁户的行为导致其丧失出售房屋的交易机会之主张未举证证明;赵某就其所患眼疾影响其对限期迁户及逾期迁户违约责任之条款的了解举证不足,就其关于高某同意让其何时方便何时迁出户口的主张,未举证证明。赵某自认,其与高某房屋交易的过程中,有家人陪同;其将房屋售与高某时,其与家人有房产可迁入户口,但直至2014年9月高某要求其将301号房屋处的原有户口迁出时,其才想起迁户口之事。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,赵某与高某在房地产公司的居间之下,根据交易流程就301号房屋之买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同,此两份合同均是双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,均系合法有效,对双方当事人均具有约束力。


赵某以网签合同签订在后并对2013年7月28日的《北京市存量房屋买卖合同》之条款进行了变更为由,主张2013年7月28日的《北京市存量房屋买卖合同》已被网签合同所取代,该主张无事实和法律依据,法院不予采信。


赵某自认高某于2013年7月28日与其签订合同之前就提到过户口问题,且双方在2013年7月28日的《北京市存量房屋买卖合同》中亦明确约定了赵某的限期迁户义务及逾期迁户之违约责任,赵某的配偶及儿子因陪同赵某进行房屋交易对赵某就301号房屋负有的迁户义务理应知情,赵某应依约履行迁户义务并敦促其配偶及儿子及时迁户,但是,赵某因自身原因于301号房屋过户一年后才将其与家人的户口从301号房屋处迁出,确已构成违约,其理应根据上述合同约定向高某承担违约责任,支付迟延迁户期间的违约金。


庭审中,高某就赵某迟延迁户的行为给其孩子在京就读造成不便之主张举证不足,就赵某迟延迁户的行为导致其丧失出售房屋的交易机会之主张未举证证明;赵某就其所患眼疾影响了其对限期迁户及逾期迁户违约责任之条款的了解举证不足,就其关于高某同意让其何时方便何时迁出户口的主张未举证证明;故法院对于高某和赵某的上述主张均不予采信。


就违约金的数额,双方虽在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定了逾期迁户违约金的计算方式,但是,一方面考虑到双方约定的违约金数额过高,另一方面考虑到高某就其所受损失未举证证明,故法院根据双方的约定及公平原则对违约金予以酌减,判令赵某按照全部已付款的日万分之二向高某支付违约金。

 
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