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靳双权律师

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办案心得

房屋买卖合同签订后,什么情况下可以解除合同?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年02月01日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


2013年4月,张某诉称:2009年9月8日,我与高某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定由高某购买我名下301号的房屋一套。高某在支付了部分房款后,在我不知情的情况下擅自用假证件将房屋在住建委办理了网签手续,这一行为侵害了我的合法权益。同时,高某拒绝支付剩余购房款,也已经构成了违约。房屋已设置抵押权,无法办理过户。此外,高某没有在京购房的资格,房屋买卖合同的目的已经无法实现。综上,我请求法院依法判令解除我与高某于2009年9月8日签订的房屋买卖合同。


2、被告辩称


高某辩称:我不同意张某的诉讼请求。关于房屋一直有诉讼在进行,合同的效力无法确定,我无法确定如何支付房款。房屋的网签手续不是我做的,我并不知情。张某在双方的合同签订后又在房屋上设立抵押权的行为,是其为了阻碍合同正常履行制造障碍,这一行为属违约行为。在双方签订房屋买卖合同时,并无购房资格审查问题,我与张某之间的买卖合同有效并且应当继续履行,我没有违约行为。现在出现的所有问题都是因为房价上涨张某不想卖房导致的。因此,请求法院驳回张某的诉讼请求。


二、法院查明


2009年9月8日,张某与高某签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定:出卖人张某将房屋出售给买受人高某,建筑面积为144.65平方米,成交价格为165万元;买受人应于2009年9月8日支付购房定金20万元,应于2009年12月15日前支付购房款70万元,应于2010年12月15日前支付购房款75万元;该房地产已经抵押给中国民生银行北京正义路支行,目前尚欠中国民生银行北京正义路支行贷款约21万元,出卖人应于2010年12月31日前还清全部贷款并解除该房地产的抵押登记;自该房屋办理注销抵押登记之日起30日内,买卖双方共同向该房地产的权属登记机关申请办理该房地产的转移登记。


上述合同签订后,高某于2009年9月8日、11月30日、12月29日先后支付给张某20万元、45万元、25万元;张某亦将房屋交付高某居住使用。


2009年12月9日,屋办理了第一次网签登记手续,登记的房屋出卖人为张某,房屋买受人为高某,房屋成交价款为138万元;2009年12月24日,该次网签登记被注销。2009年12月24日,房屋办理了第二次网签登记手续,登记的房屋出卖人为张某,房屋买受人为高某,房屋成交价款为80万元;2010年4月19日,该次网签登记亦被注销。


另查,2010年9月29日,张某前夫吴华以张某出售房屋未经自己同意为由诉至北京市丰台区人民法院(以下简称丰台法院),要求确认张某与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。丰台法院经审理于2010年12月15日判决确认上述合同无效。高某不服,上诉至北京市第二中级人民法院(以下简称二中院)。二中院经审理于2011年6月17日判决驳回上诉,维持原判。高某不服该判决,向北京市高级人民法院(以下简称北京高院)申请再审。北京高院经审查作出(2012)高民申字第1025号民事裁定,指令二中院再审。二中院经再审作出(2012)二中民再终字第14214号民事判决,认定张某与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,驳回了吴华的诉讼请求。


又查,房屋现登记在张某名下,该房屋于2009年9月21日抵押给中国民生银行股份有限公司北京正义路支行。张某结清所欠贷款后,该抵押权已于2009年12月14日注销。2010年7月21日,张某在房屋上设立了最高债权额为120万元的最高额抵押权,抵押权人为交通银行股份有限公司北京公主坟支行。


再查,高某在北京市购房资格审查中已初步核验通过。


一审审理中,经高某申请,原审法院于2013年3月4日裁定依法查封了房屋。


就上述两次网签登记及注销手续,张某及高某均表示非本人亲自办理,丰台房管局在办理网签登记及注销手续过程中所留存的高某的证件复印件经核实系伪造。原审法院询问了办理两次网签登记及注销手续的经办人,其表示在2009年办理网签的程序并不严格,他们仅收到过双方提交的资料复印件,并未见过相关的证件原件,具体是何人提交的证件他们并不知情。


二审审理中,张某称,签订本案房屋买卖合同时,其与前夫吴华正在闹离婚,签订房屋买卖合同是给吴华看的,自始至终就没打算履行。


三、法院判决


1、一审判决


驳回张某的诉讼请求。


2、二审判决


驳回上诉,维持原判。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


依法成立的合同受法律保护。张某与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。


本案争议的焦点为,张某是否有权提出解除双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》。张某提出解除合同的主要理由有四点:一是高某使用假证件擅自办理网签,损害了张某的合法权益;二是高某尚未支付剩余购房款,已构成了违约;三是房屋已经设立了新的抵押权,无法继续履行办理过户手续;四是高某没有在京购房的资格,合同的目的无法实现。


关于张某称高某使用假证件的问题,张某并未举证证明在办理网签过程中何人提供的该假证件,也无法证明高某使用假证件的行为侵害了自己的何种权益,给自己造成了何种损失,而且房屋上的该网签已经注销,对双方的权利并无影响,对双方履行合同也并不构成障碍,故张某以此为由提出解除合同的主张,法院不予采信。


关于高某尚未支付剩余购房款的问题,由于张某与高某关于房屋一直有诉讼进行,在合同效力尚未确定的情况下,高某暂不支付剩余购房款的行为系其行使合理的抗辩权,故张某以此为由提出解除合同的主张,法院亦不予采信。


关于房屋已经设立抵押权,无法办理过户的问题,该抵押权的设立时间在张某在与高某签订房屋买卖合同之后,而且该抵押权的设立为张某的个人行为,即使房屋不能过户,也并非由于高某的原因所致,故张某无权以此为由提出解除合同。关于高某的购房资格问题,高某向法院提供了其在京购房资格初步核验通过的证明,其有权在北京市购房,张某与高某之间的房屋买卖合同能够履行,合同的目的可以实现,故张某以此为由提出解除合同的主张,法院亦不予采信。

 
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