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靳双权律师

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办案心得

北京房产纠纷案例:房屋买卖纠纷中,违约责任如何分担?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年02月01日
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


2013年10月,赵某诉称,2012年10月21日、11月22日,我与方某在我爱我家公司的居间服务下,先后签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》等,约定由我向方某购买位于北京市朝阳区301号房屋,总房价130万元。《补充协议》中明确约定,自合同签订之日起六个月内完成相关过户手续。之后,我多次要求方某尽快履行合同义务,办理房屋过户手续,但方某一直以房产继承手续未办理完毕为由,拒绝履行合同义务。


2013年8月25日,我与方某协商解除合同、返还定金及违约赔偿等事宜,方某同意解除合同,但拒绝支付违约金及赔偿金。我认为,方某在合同签订后长达十个月的时间内也未将房产继承手续办理完毕,导致我一直无法办理房屋过户手续,无法取得房屋所有权。因此,在合同的签订及履行过程中,方某存在故意或重大过错,构成了根本违约。因方某的违约行为,导致我无法实现合同目的,不仅损失了3.3万元的居间费,而且还面临着巨额的房屋差价损失。故我诉至法院,要求:第一,确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》已解除;第二,方某返还购房定金5万元;第三,方某给付违约金5万元;第四,方某赔偿因违约造成的房屋差价损失赔偿金30万元(房屋现价值为195万);第五,要求方某支付因其违约给我造成的3.3万元居间费损失。


2、被告辩称


方某辩称,同意赵某第一项及第二项诉讼请求。对于第三项诉讼请求,并不是我有意违约,不同意承担。房屋是我父亲单位的福利分房,办理房改房的时候,我父亲出钱把房屋购买下来,购房款已经支付了。在办理房产证的时候,我父亲去世了。朝阳区房管局交易大厅说房屋不能办到死人名下,所以让我们去办理继承手续。等我们把继承手续办理完毕之后,房管局说手续已经过期了,需重新办理,并且房管局说不接待个人,只接待单位,让我们找单位解决。


房屋现在由阜贞物业公司管理,我找了该公司,该公司向房屋交易大厅出具手续后,交易大厅工作人员说解决不了,需要重新出具各种手续,但是阜贞物业公司说房屋已经卖给个人了,属于个人所有,有些手续已经无法补办了。无法办理房产证不是基于我的主观故意,是因为国家政策的变化,所以我不同意赵某的第三项诉讼请求。对于赵某的第四项诉讼请求,我也不同意,因为我没有从中得到任何利益。对于第五项诉讼请求,我也不同意,不应该由我负担。国家政策变化后,三方都应当免责。


二、法院查明


2012年11月22日,赵某、方某及我爱我家公司签订《补充协议》,约定方某需向我爱我家公司支付交易的居间报酬、过户代理费等共计3.3万元。《补充协议》中还约定:方某因房产继承手续导致过户延迟,赵某同意方某自合同签订之日起六个月内完成相关的过户手续,同时,方某同意赵某在2013年8月采用住房公积金或组合贷款的方式进行贷款;方某若拒绝将房屋出售给赵某或者提高房屋交易价格,则视为方某违约,方某应在违约行为发生之日起五个工作日内,除返还乙方5万元定金外,额外赔付5万元违约金。


上述合同签订后,赵某向方某支付定金5万元,向我爱我家公司支付服务佣金共计3.3万元。


另查,针对截止到2013年5月22日房屋的价值,赵某主张为185万元,方某主张为135万元到140万元之间,我爱我家公司主张为170万元左右。


针对方某对赵某贷款资格提出的异议,赵某在二审中向法院提交了北京住房公积金管理中心个人住房公积金查询单电脑截图,该截图显示2012年11月30日内部转移88146.9元,2012年8月后每月汇缴344元。方某对该截图的真实性不予认可,称形式不合法,属于无效证据。


方某为证明未能取得房屋所有权证是由于政策变化,在二审中其向法院提交了北京阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部的《证明》如下:901号房主赵文新,92年购买该房在办理房屋产权证过程中去世。因此,朝阳区房管局权属部门未给发证,要求通过公证处确定家庭其他成员作为该房所有权人后,方可继续办理房屋所有权证。现该房家庭成员已共同进行了公证,确定赵文新之子方某为该房的所有权。由于该套房屋办理搁置时间过久,以往旧档已无法使用,朝阳区房管局权属部门要求对该房重新履行购房手续。由于房改售房办理手续及政策已经变更,现该套房屋购房手续正在办理中,特此证明。该证明下方加盖有北京阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部的印章,但没有日期。赵某称,该证明没有取得时间,公章只是内部公章,其内容应当是房管部门出具证明才有效力,关联性亦不予认可。


三、法院判决


1、一审判决


1)确认赵某与方某签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及赵某、方某与第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》于判决生效之日解除;


2)方某返还赵某定金五万元;


3)方某赔偿赵某经济损失十五万元;


4)驳回赵某的其他诉讼请求。


2、二审判决


驳回上诉,维持原判。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


本案当事人自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》,约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,故三方均应当按照各自签订的相应合同约定履行各自的义务。


现赵某要求解除上述合同并要求方某返还定金,方某及我爱我家公司均表示同意,法院对此不持异议。方某未能在合同约定时间内取得房屋的房屋所有权证书并配合赵某完成房屋所有权转移登记手续,导致双方合同未能继续履行,方某应当就此向赵某承担违约责任。现没有证据证明方某存在拒绝向赵某出售房屋或者提高房屋交易价格的违约情形,故赵某依据合同约定向方某主张违约金,依据不足,法院难以支持。


依据房屋价格上涨导致产生房屋差价以及赵某已经向我爱我家公司实际支付了代理费等费用的事实可以认定,方某的违约行为确实给赵某造成了经济损失,因此,方某理应做出相应赔偿。但是,赵某在签订合同时对于方某尚未取得房屋的房屋所有权证书这一事实是明知的,其对于由此在合同履行过程中可能存在的风险应当尽到一定的注意义务。并且,在方某违约后,赵某并未采取适当措施防止损失扩大,其就扩大的损失应当自行承担责任。因此,对于赵某所主张的两项经济损失,法院综合双方合同履行的具体情况、各自的过错程度、三方对于房屋价格变动的意见等相关因素酌情一并予以判处。需要指出的是,由于合同解除,故我爱我家公司已经收取的过户代理费理应予以退还。鉴于房屋买卖双方均未在本案中就此向我爱我家公司主张权利,故法院在本案中不予处理。

 
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