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靳双权律师

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办案心得

将农村房屋出卖给外村人可以请求法院确认无效吗?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年02月12日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

杨某诉称:本案房屋是杨某的祖产,1998年杨某委托胡某代管此房,可是胡某将此房卖给了外地人刘某,杨某认为刘某、胡某之间的买卖协议是无效的,故诉至法院,请求判令:1.判令确认杨某与胡某以及胡某与刘某签订的顺义区房屋的买卖合同无效;2.判令刘某立即将房屋返还给杨某;3.本案诉讼费由刘某、胡某承担。

2、被告辩称

刘某辩称:第一、刘某认为杨某的诉讼主体不适格,刘某与杨某并没有合同关系,胡某与杨某也没有合同关系。胡某是从茹家乃之处购买房屋,所以杨某不是本案适格主体。第二、胡某在购房后,已将原有老房全部拆除,后刘某从胡某处购买房屋又加盖了东西厢房南倒座,所以宅基地上的所有房屋均与杨某没有任何关系,所以杨某无权要求刘某返还房屋。第三、根据顺义区人民法院就农村私有房屋连环买卖纠纷的座谈意见第6条规定,出卖人系农民买受人为外地农民,买受人在原籍已经无居所,且在买受地居住多年(3年以上)村集体组织未予以反对,可按有效处理。本案中胡某在房屋居住7年已久,买卖合同应为有效,刘某在买卖房屋之后居住11年之久,也符合此条规定,买卖合同应当是有效的。第四、杨某的行为严重违背了诚实信用原则,不应该得到鼓励和支持,更不应该让其不诚实的行为而获利。希望法庭考虑刘某购房的时间以及房屋升值情况和周边商品房的情况,本着公平合理的原则,驳回杨某的诉讼请求。

二、法院查明

杨某系北京市顺义区某村村民,为农业户口。胡某系北京市大兴区居民,为非农业户口。刘某系安徽省宿州市村民,为农业户口。刘某、胡某认可户籍未迁入过北京市顺义区某村。杨某之父杨老(已故)在北京市顺义区某村原有宅院一处。1993年9月7日,原顺义县土地管理局为宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》,登记的土地使用者为杨老。杨老共生育一子杨某。

1998年7月5日,杨某与胡某达成协议,约定杨某将涉诉宅院的房屋及院落卖与胡某。1998年8月10日,胡某按照计税金额10000元缴纳买卖契税400元,并取得了北京市财政局颁发的《北京市房屋契证》。按照双方约定,杨某将宅院及《集体土地建设用地使用证》交付胡某,胡某给付杨某相应价款。庭审中,杨某认可1998年7月5日与胡某签订协议后收取胡某2.5万元购房款,后双方另写了一份买卖房屋草契,并由杨某签名,同时加盖了顺义县南法信乡东海洪村村民委员会的公章,随后到当时的顺义县南法信乡人民政府土地规划科盖章确认,并办理了《北京市房屋契证》,为了少缴纳契税,所以计税金额填报的是1万元。

2005年,胡某又将宅院的房屋及院落卖与刘某,并将宅院及《集体土地建设用地使用证》交付刘某,刘某给付胡某相应价款。此后,刘某使用宅院至今,并在其使用过程中宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于宅院内房屋建设情况,杨某表示在1998年之前宅院内有北正房五间,属于祖产,西厢房两间是杨老与杨某共同建设的;胡某认可其购买时宅院内确实存在北正房五间及西厢房两间,其购买后将包括院墙在内的全部建筑物拆除,新建正房三大间,并建有围墙、锅炉房、厕所、门楼、化粪池及一部分路面硬化;刘某认可其购买时涉诉宅院的情况如胡某所述,其购买后对正房三大间没有翻建及装修,拆除院墙及门楼后新建了东西厢房各五间并装修,在正房后搭建了彩钢房,将地面全部换成地瓷,将天井上部搭建玻璃建成阳光房。

审理中,经法院释明,刘某、胡某坚持杨某与胡某及胡某与刘某达成的房屋买卖协议有效,要求在本案中对房屋买卖合同效力进行确认,对本案涉及的购房款及损失问题,刘某、胡某不要求一并解决,保留诉讼的权利。

三、法院查明

1、一审判决

1)杨某与胡某就院落、房屋达成的买卖合同无效;

2)胡某与刘某就院落、房屋达成的买卖合同无效;

3)刘某将院落、房屋腾空后返还给杨某。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中,胡某系城镇居民,为非农业户口,并非北京市顺义区某村集体经济组织的成员,胡某与杨某签订的农村房屋买卖合同虽经村、乡两级相关部门同意,但未经县级政府部门审批同意;刘某虽系农业户口,但亦非北京市顺义区某村集体经济组织的成员,且其与胡某签订的农村房买卖合同未经任何政府部门审批同意,故上述两份农村房买卖合同违反了相关法律规定,应属无效。合同无效后应当相互返还。

因经法院释明,刘某、胡某对因房屋买卖合同无效涉及的购房款及损失问题不要求一并解决,故法院根据本案实际情况判令上述两份合同无效,刘某将宅院及房屋腾退返还给杨某,对因房屋买卖合同无效导致的损失问题不予处理,刘某、胡某对此可另行解决,认定事实和适用法律并无不当。

关于刘某主张的1999年1月1日前国家没有任何法律法规禁止村以外的人购买房屋及法院越过对与本案有关的行政行为合法性的处理而直接认定合同无效属于违法的问题,因1982年的《村镇建房用地管理条例》第15条规定由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应办理相应的申请、审查、批准手续;1986年的《中华人民共和国土地管理法》第41条规定城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,而本案中胡某与杨某签订的农村房屋买卖合同虽经村、乡两级相关部门同意,但未经县级政府部门审批同意,违反了上述法律规定,故法院对刘某该项意见不予采信。

 
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