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靳双权律师

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办案心得

未经共有人同意将房屋出卖给村集体以外村民,如何认定合同效力?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年02月12日
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


张某1诉称:诉争院落南北两个院落,原为同一宅基地,系解放后土改时由我父亲张老1取得,并在院内建有北房和棚房。1967年,我将北房翻建。1976年,村里统一规划,将该宅基地分为两个自然院落。张老1去世后,两处院落的房屋由我母亲和姑姑张老2居住、管理。1991年,我母亲去世。因张老2年事已高,又无子女,为了便于照顾,我将张老2接到城里居住,上述房屋由邻居帮忙看管。1997年,大兴县土地局核发宅基地使用证时,因张老2系农业户口,将宅基地使用权登记到张老2名下。2007年张老2去世。之后,我欲对宅基地使用证进行变更时,得知房屋已被张某3卖给张某。后经法院审理,确认该房屋买卖协议无效。张某2于2012年3月7日去世,其留有遗嘱载明,诉争院落南北两处院落房屋,待其百年之后归我所有,相关诉讼事宜由我全权处理。现我要求张某将房屋、院落(南侧院落)及宅基地使用证返还给我。


2、被告辩称


张某辩称:根据张某2的出生年月,其已经九十多岁,我一直未见到张某2,其应当提交在世证明。张老22007年去世,已经超过两年诉讼时效,张某1的权利不受法律保护。南侧院落的房屋是我所建,我所购买的房屋已经不存在,无法返还。张某1起诉基于继承法律关系,其与张老2是姑侄关系,按继承法规定他们二人没有继承权。根据法律规定,宅基地不能继承,张某1不是本村村民,没有宅基地使用资格。综上,我请求驳回张某1的诉讼请求。


张某3辩称:我同意张某1的诉讼请求。


二、法院查明


张老1(1976年死亡)与张老2(2006年死亡)系兄妹,张某2(2012年3月7日死亡)、张某1均系张老1之子,张某3系张某2之子。


1997年12月,经大兴县土地管理局批准,张老2作为户主取得集体土地建设用地使用证登记,坐落在南侧院。2003年8月9日,张某3以张老2名义与张某签订协议书,约定将以上土地所建正房三间出售给张某,房款45000元。2003年8月13日,张某1代张某3出具房款收条确认收到房款,房屋亦实际交付。


张某购买房屋后,将原房屋拆除进行翻建。


后双方就上述买卖合同产生纠纷诉至法院,原审法院于2011年6月作出判决:张某于2003年8月9日签订的向张老2购买宅基地上房屋的协议书无效。张某不服提起上诉,北京市第一中级人民法院于2011年9月判决驳回上诉,维持原判。


2010年3月22日,村委会出具证明一份,证明该村村民张老2于2006年去世,去世前其名下留有南北两处宅基地;因丈夫早亡且无子女,其生前一直与哥嫂一家在本村生活,现只有两个侄儿张某2、张某1为合法继承人;张某1原系本村村民,1962年参军入伍,并对张老2尽了主要赡养义务;因此,南北两处宅基地归张某2、张某1两人所有和使用。


2011年1月12日,上述村委会再次出具两份证明,证明内容有:张老1及妹妹张老2生前系该村村民,父母只生育了两个子女;张老1婚后生育张某2、张某1,张老2婚后未生育子女;现南北两处宅基地是解放后土改时分给张老1所有;1997年在换发集体土地宅基地使用证时,因张老2是宋家在村里的唯一农业户口人员,便将原宅基地使用权登记在了张老2名下;1967年宋家北院的土坯房已年久失修需要翻建,是张某1出资,由其亲属出力完成了房屋的翻建,共建北房5间,东厢房2间;1976年张某1出资对南院房屋进行了翻建,共建北房4间(包括门道1间)。张某1提供有多名村民签名的书面证言一份,证人何×出庭作证,证明内容与上述村委会的证明基本一致。针对上述证言,法院向现任笃庆堂村民委员会书记杨×1核实,其予以认可,村民杨×2、张×亦对上述证言予以认可。


张某1另提供张老1于1951年在笃庆堂村取得的土地房产所有证一份。


张老2死亡医学证明中记载的家属姓名为张某1。


张某非大兴区瀛海镇笃庆堂村村民,其购买房屋后未申请取得宅基地使用权证,亦未实际居住,现其表示该院落房屋由他人借用。


张某2于2011年6月25日留有代书遗嘱,遗嘱第三条内容为:南北两处院落房屋现正在往回要的阶段,现因我身体欠佳,待我百年之后,该房屋归我弟弟张某1所有,相关诉讼事宜由我弟弟张某1全权处理。张某2的第一顺序继承人均认可张某2遗嘱的内容,同意按张某2的遗嘱执行,由张某1主张该房屋的相关权利。张某对该遗嘱的真实性不予认可。


案件审理过程中,经法院向张某释明,并征询其意见是否提出反诉要求张某1赔偿损失,张某明确表示在本案中不要求反诉不提出赔偿损失的请求。张某1曾申请对张某占有使用的院落内房屋价值和宅基地区位价进行评估,后表示因张某拒绝评估,故其撤回该评估申请。


(2012)大民初字第1906号判决,列明案由为返还原物纠纷,北京市第一中级人民法院将该案发回原审法院重审,原审法院在重审过程中,列本案案由为买卖合同纠纷。


三、法院判决


1、一审判决


张某将南侧院落及院落中的房屋腾退返还给张某1并返还上述院落的集体土地宅基地使用证。


2、二审判决


驳回上诉,维持原判。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


张老2为南院的宅基地使用权人,其死亡后没有《中华人民共和国继承法》规定的第一、二顺序继承人,依据村民委员会证明所载,张某1系对张老2扶养较多的人,该情形符合《中华人民共和国继承法》第十四条的相关规定,故在南院房屋因买卖合同纠纷发生争议后,张某1以张老2的继承人的身份提起诉讼,主体适格。


经生效判决确认,张某于2003年8月9日签订的向张老2购买南院宅基地上房屋的协议书无效。上述协议无效后,因该协议取得的财产,应当予以返还。虽张某在购买房屋后对原房屋进行了重新建设,但因本案涉及的房屋坐落于农村宅基地上,鉴于该土地的特殊性,在确定买卖协议无效土地使用权必须返还的情况下,该土地上房屋亦应予以一并返还。张某1是否具有取得南院宅基地使用权身份的问题应在该院落房屋析产继承后由相关管理部门根据法律及政策规定予以处理,但该问题并非张某应予返还房屋的障碍。据此,张某1要求张某返还房屋并一并返还该院落宅基地使用证的请求符合法律规定,法院判决支持其诉讼请求之处理正确。


另据《中华人民共和国合同法》规定:合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故,张某所述其合法权益应予保护的问题具有法律依据,但鉴于其在本案中明确表示对损失赔偿不提出反诉,故法院在此不予处理,其可另行主张。张某1是否为南院的共有权人,与本案不属同一法律关系,法院对此不予审查。如相关权利人因此产生争议,亦可另行解决。

 
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