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靳双权律师

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办案心得

法院是如何认定无权处分签订的买卖合同效力的?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年02月12日
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、 原告诉称


高某1诉称:1996年李某和高某2就转让201号的房屋达成一致意见,并签订了房屋转让协议书。房屋实际转让的日期是1996年1月8日,但基于其他考虑,协议上填写了1995年1月8日。我与高某2是兄妹关系,父亲高某3和母亲张某均已去世。李某是居民户口,属于第二居民委员会管辖,加工厂职工。我认为李某作为城镇居民通过高某2购买我已过世父亲高某3名下的农村宅基地上所建房屋,虽然房屋转让协议系双方真实意思表示,但是李某的购买行为因违反了法律强制性规定,故该协议不具有法律效力。而且高某2出售的房屋原属高某3、张某所有,现二人均已去世,高某1亦是继承人之一,高某2擅自处理父母财产,侵犯了我方的继承权。故诉至法院,请求法院依法确认李某、高某2于1995年1月8日签订的201号房屋转让协议无效。


2、被告辩称


李某辩称:我在购买201号宅基地时还属于四季青镇的农民,2000年因征地转入非农业户口,房屋的所有权经我方向国土资源局咨询,属于四季青镇集体的财产,而非村集体所有,我是该集体经济组织成员,依法享有本集体组织成员的权利,购买房屋合法有效,虽然没有办理房屋登记,但根据《物权法》第15条不影响合同效力。另外,高某1没有提出其对房屋具有权利的证明,我认为其没有物权请求权,不具备起诉资格,并且其也非转让协议的卖方,根据合同相对性原则,无权对合同效力提起诉讼,故在本案中高某1缺乏原告资格。根据调取的1994年审批村民建房的管理规定第14条和第27条,亦可知四季青镇并未禁止本集体经济组织转让房屋,也不禁止跨村转让房屋,四季青镇允许村民私自买卖房屋后补办审批手续。故我不同意高某1的诉讼请求。


高某2辩称:我与李某就201号签订买卖协议,该院落原属我父母亲。因为我其他的兄弟已去世,我当时以为该院落只有我这个儿子可以继承,因此与李某签订了买卖协议。我现在知道儿女对老人的房屋财产都有继承权,该院落房屋不属于我一人,故同意高某1的诉讼请求。


二、法院查明


高某3(1995年9月4日因死亡销户)与张某(2009年3月20日死亡销户)系高某1和高某2之父母。


高某2与李某签订《房屋转让协议书》,约定高某2将北房三间、西房贰间独门独院,屋内院内一切设施转让给加工厂职工李某,双方协商一致同意房屋售价陆万伍仟元,房屋设置东边是高某2,西边是张某1……经双方商定,所售房屋经双方签字之日起将归属李某,所售房款陆万伍仟元一次性付清,双方签字生效。该协议由高某2、李某签名,并有证明人张某2、高某4签名。该协议落款日期为1995年1月8日,但双方认可协议签订日期实际为1996年1月8日。


就本案房屋,高某1提交《四季青公社房屋建设施工证》,记载高某3作为户主,与张某3、高某2、马某、高某5、高某6作为家庭人口,于1984年10月6日经北京市海淀区四季青人民公社西山大队批准建正房三间,配房两间,面积10米*14.5米。李某认可此施工证地址为院落。


2014年10月10日村委会出具《证明》、1999年12月北京市劳动局《农转工人员自谋职业协议书》和2014年9月28日四季青派出所开具的《证明信》等表明,李某于1999年12月农转非自谋职业,转非前属于兰靛厂村农业户口。


另查,本案争议房屋所处土地属于北京市海淀区四季青镇合作经济联合社,兰靛厂村及祁家村同属四季青乡集体经济组织。


三、法院判决


1、一审判决


确认高某2和李某于1995年1月8日签订的《房屋转让协议书》无效。


2、二审判决


驳回上诉,维持原判。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


高某2与李某于1996年签订的《房屋转让协议书》,至今已经实际履行了近二十年,李某购买该房屋后,与高某1之母及高某2相邻居住,高某1之母生前并未主张该房屋买卖合同无效,高某1亦不能证明其对出售房屋一事不知晓。现高某1主张其既不知情亦未认可,因该说法有悖常理,法院不予采信。


无处分权不影响债权合同的效力,高某1现以其系房屋共有权人,高某2无权处分共有财产为由,要求确认高某2与李某于1996年签订的《房屋转让协议书》无效,没有法律依据。


本案系农村同一经济组织不同村落村民间的农村房屋买卖合同纠纷,按照当时的法律、行政法规未对农村房屋的买卖做出明确禁止性规定,同时,房屋的购买人李某与高某2是同一集体经济组织成员,依据相关法律主旨以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定,农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转,故高某2与高某1主张《房屋转让协议书》违反法律禁止性规定无效,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。综上,高某2与李某于1996年签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示,应为有效。

 
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