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靳双权律师

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办案心得

法院对农村房屋多次转卖合同效力如何认定呢?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年02月12日
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告俗称


高某于2014年4月诉称:2000年6月5日,高某与张某签订《售房协议》,将高某位于北京市通州区西集镇某村302号农村宅基地房屋出售给张某,总房款1.2万元。张某系北京居民户口。高某认为:高某与张某之间的《售房协议》违反了国家法律强制性的规定,性质上应为无效合同。同时,张某与杨某之间的房屋买卖关系、杨某与方某之间的房屋买卖关系均违反法律规定,且不具有真实性。故诉至法院,请求法院依法判令高某与张某之间签订的《售房协议》无效;确认张某与杨某之间的房屋买卖关系无效;确认杨某与方某之间的房屋买卖关系无效;本案诉讼费由张某、杨某、方某承担。


2、被告辩称


方某辩称:不同意高某的诉讼请求,我与杨某之间的买卖协议是真实有效的。


杨某辩称:房屋是我从张某处购买的,后来因为家庭原因将房屋又卖给方某了,我们的买卖都签订书面协议,均是合法有效的。


二、法院查明


2000年6月5日,王某与张某签订《售房协议》,约定:高某将现有北京市通州区郎府乡儒林村房屋五间(以下简称涉案房屋)出售给张某,售价为一万二千元。后张某与杨某签订《买房协议》,约定:卖方张某现有房屋五间,北西南三面,院墙外五米以内房产归张某所有,买方杨某,北京广播学院餐服中心经理,经双方协商,定房产价格为二万二千元整等,落款时间是"公元贰零壹年柒月壹拾捌日"。


2007年3月12日,杨某与方某签订《买房协议》,约定:卖方杨某现有房屋五间,北西南三面,院墙外五米以内房产归杨某所有,买方方某,经双方协商,定房产价格为二万元整等,有时任村主任的赵长青、村支部书记宋凤成在场见证并签字按手印确认。另查,诉争房屋所在土地的登记使用人为苏国会,高某出售房屋后其户籍即转出为城镇户籍;杨某为城镇居民户籍;方某为儒林村农业户籍。庭审中,高某主张杨某、方某的买卖关系虚假,并出示张某的书面证据证明买卖协议签订时间存在逻辑矛盾;方某否认张某书面证明的真实性,并由其与杨某签订《买房协议》时的现场证明签字人出庭作证,以证明买卖关系的真实性。


三、法院判决


1、一审判决


驳回高某的诉讼请求。


2、二审判决


驳回上诉,维持原判。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


本案争议焦点即对同一农村房屋经多次转让的效力判断问题。


根据我国《土地管理法》的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。同时,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。这也正是司法实践中对出卖农村私有房屋给非本集体经济组织成员的效力认定采审慎态度、多认定为无效的本意。但实践中,农村房屋往往经多次交易,如果最终该土地并未因房屋买卖行为导致流失至本集体经济组织成员以外的人员手中,即仍在本村集体的掌握和控制之下,则不宜简单的认定合同无效,仍应当结合交易行为的真实性对合同效力作出判断。


当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。王某与张某签订《售房协议》系双方真实意思表示,对双方具有约束力,其真实性应予确认。王某、苏国会与方某对于杨某与方某之间买卖关系的真实性存在争议,王某、苏国会以张某出具的证明为依据主张不具有真实性,但在张某未到庭确认的情况下,该证明无法确认其真实合法性;方某主张买卖关系的真实性,并由在协议上签字的证明人出庭予以证明。根据证据规则和证据的高度盖然性,应当确认杨某与方某之间签订的买卖协议具有真实性。


同时,王某、苏国会在出售房屋后其户籍已转出为城镇居民户籍,方某为房屋所在村的农村居民户籍,即房屋买卖行为未导致农村土地的使用人变更为非农村集体土地成员,故王某与张某签订的买卖协议、张某与杨某签订的买卖协议、杨某与方某签订的买卖协议均未违反法律强制性规定,应属合法有效,王某、苏国会的要求确认上述买卖协议、关系无效的诉讼请求有违诚实信用,法院不予支持。

 
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