靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
因卖方原因未按合约支付全部房款时怎么办？
来源：靳双权律师
发布时间：2019-02-18
浏览量:206
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2016年10月23日，经某公司居间介绍，杨某与李某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》，由李某将涉案房屋出售给杨某，房屋成交总价为479万元。合同约定：杨某在签订合同后2017年1月20日前直接向李某支付定金50万元，过户前5个工作日内将239万元以理财通的方式支付给李某，将189万元以建委资金监管的方式支付给李某。李某应于2017年3月20日前配合杨某办理产权过户手续，应于2017年3月1日前交付涉案房屋。合同签订后，杨某共支付定金50万元。但李某以各种理由既不配合办理网签手续，也不交付涉案房屋，甚至发函明确要求解除购房合同。我方认为李某已经违约，故我方行使解除权，要求解除房屋买卖合同及补充协议。为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。
2、被告辩称
李某辩称：同意解除房屋买卖合同及补充协议。不同意双倍返还定金。杨某没有在2017年3月1日前支付剩余购房款，已构成违约。不应当由李某承担违约责任。不同意支付中介费。李某没有收到杨某的中介费用，没有给其造成损失。
二、法院查明
2016年10月23日，在某公司提供居间服务下，李某(出卖人)与杨某(买受人)签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。合同约定：出卖人所售房屋位于北京市大兴区，产权证明所载涉案房屋建筑面积共117.86平方米，房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房。该房屋已设定抵押，抵押权人为某银行，抵押登记日期为2006年3月22日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年11月30日前办理抵押注销手续。合同第四条就成交价格、付款方式及资金划转方式约定，该房屋成交总价为189万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为290万元。买受人向出卖人支付定金10万元。出卖人应当在2017年3月1日前将该房屋交付给买受人。对于违约责任有如下约定，(一)逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限将该房屋交付买受人……逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任，买受人未按补充协议约定时间付款的……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2016年10月23日，李某(甲方，出卖人)、杨某(乙方，买受人)及某公司(丙方，居间人)签订《补充协议》，约定交易房屋价及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为479万元。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年10月16日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2016年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年12月9日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：(1)乙方于过户前15个工作日内将第一笔首付款40万元以自行支付的方式支付给甲方;(2)乙方于过户前2个工作日内将第二笔首付款428万元以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年1月13日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本协议第二约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接支付给乙方。 同日，李某(甲方)、杨某(乙方)与某公司(丙方)签订《居间服务合同》，约定居间代理费为105 380元。关于违约责任约定，甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还。如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，李某(甲方)、杨某(乙方)与北京某信担保有限公司(丙方，服务方)还签订了《房屋交易保障服务合同》，约定的保障服务费为23950元。
2017年1月15日，李某(甲方)、杨某(乙方)与某公司(丙方)签订《变更协议书》，变更后的约定为：该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年1月26日前办理抵押注销手续;买受人向出卖人支付定金人民币50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人;当事人双方同意，自本合同签订之日起150内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方于2017年1月20日前将第二笔定金40万元以理房通托管的方式支付甲方;交易房屋有抵押的，甲方应于2017年1月26日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年2月15日前办理完毕解除抵押登记手续;关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：(1)乙方于过户前5个工作日内，将第一笔购房款239万元(不包含前期全部定金)以理房通托管的方式支付给甲方;(2)乙方于过户前5个工作日内，将第二笔购房款189万元以建委资金监管的方式支付甲方;甲乙双方同意，在2017年3月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。
另查，刘某于2016年10月16日在《配偶(共有权人)同意出售证明》上签字。李某与刘某于2017年3月13日登记离婚，双方签订的离婚协议书约定李某名下的涉案房屋归女方所有。
杨某分别于2016年10月6日、2017年1月16日向李某支付购房定金共计50万元。杨某于2017年12月8日支付居间服务费105 380元，支付保障服务费23 950元。2017年3月16日，北京某律师事务所王律师受李某委托向杨某出具律师函，内容为：协议签订后，李某女士认真履行协议内容，但是您未在2017年3月1日之前将购房款四百二十八万交付给李女士，导致李女士无法向您交付房屋，您的行为违反了同李某女士和北京某房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，属于违约行为;2、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第四条约定的房屋成交价为189万，与《买卖定金协议书》约定的购房款不一致，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价290万也不符合交易的实际情况，存在恶意降低交易价格，减少交易税费的偷税漏税行为，违反了法律法规的规定，该协议书应属无效协议。为此，本律师申明如下：第一，从本律师函发出之日五个工作日内，请您务必与本律师或者李某女士本人联系并与北京市某房地产经纪有限公司一起协商终止签订的房屋买卖协议;第二，如您在上述规定期限内仍不与本律师或李某女士联系办理相关事宜，李女士保留进一步采取法律措施的权利，您将承担由此所致的一切法律后果。
在本案庭审结束后，双方在本院主持调解过程中，均同意解除合同，仅要求法院确定违约方及赔偿问题，并表示双方庭审结束后一同前往某公司处理居间服务费和保障服务费事宜，如能够达成一致意见，则杨某撤回要求李某赔偿中介费用的诉讼请求。后双方未能达成一致前往某公司办理相关事宜。并杨某明确向法院表示要求坚持原诉讼请求。李某向本院另行提起民事诉讼，要求杨某继续履行合同并赔偿违约金64.35万元。
三、法院判决
1、解除杨某与李某于2016年10月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨某、李某、北京某房地产经纪有限公司共同签订的《补充协议》;
2、本判决生效后10日内，李某双倍返还杨某定金100万元;
3、驳回杨某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案某公司经合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。本案中，杨某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。按照合同及补充协议、变更协议书的约定，杨某已经按照约定履行了定金的付款义务。李某的律师函中称双方口头约定杨某应于2017年3月1日支付购房款428万元，系杨某违约，但并未提供相关证据予以证明，故应不予采信。李某未按约定于2017年3月1日前交付涉案房屋，故李某为违约方，应当承担违约责任。杨某享有合同解除权，故其提出解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，应不持异议。合同法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故杨某主张双倍返还定金的诉讼请求，应予以支持。关于杨某主张的要求返还中介费用的诉讼请求，首先本案中杨某主张的中介费用包括居间服务费和保障服务费，保障服务费的收取系基于《房屋交易保障服务合同》，故不宜在本案中一并处理，其次，关于居间服务费用，由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，故对该项诉讼请求，不宜在本案中一并处理。
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2016年10月23日，经某公司居间介绍，杨某与李某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》，由李某将涉案房屋出售给杨某，房屋成交总价为479万元。合同约定：杨某在签订合同后2017年1月20日前直接向李某支付定金50万元，过户前5个工作日内将239万元以理财通的方式支付给李某，将189万元以建委资金监管的方式支付给李某。李某应于2017年3月20日前配合杨某办理产权过户手续，应于2017年3月1日前交付涉案房屋。合同签订后，杨某共支付定金50万元。但李某以各种理由既不配合办理网签手续，也不交付涉案房屋，甚至发函明确要求解除购房合同。我方认为李某已经违约，故我方行使解除权，要求解除房屋买卖合同及补充协议。为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。
2、被告辩称
李某辩称：同意解除房屋买卖合同及补充协议。不同意双倍返还定金。杨某没有在2017年3月1日前支付剩余购房款，已构成违约。不应当由李某承担违约责任。不同意支付中介费。李某没有收到杨某的中介费用，没有给其造成损失。
二、法院查明
2016年10月23日，在某公司提供居间服务下，李某(出卖人)与杨某(买受人)签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。合同约定：出卖人所售房屋位于北京市大兴区，产权证明所载涉案房屋建筑面积共117.86平方米，房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房。该房屋已设定抵押，抵押权人为某银行，抵押登记日期为2006年3月22日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年11月30日前办理抵押注销手续。合同第四条就成交价格、付款方式及资金划转方式约定，该房屋成交总价为189万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为290万元。买受人向出卖人支付定金10万元。出卖人应当在2017年3月1日前将该房屋交付给买受人。对于违约责任有如下约定，(一)逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限将该房屋交付买受人……逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任，买受人未按补充协议约定时间付款的……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2016年10月23日，李某(甲方，出卖人)、杨某(乙方，买受人)及某公司(丙方，居间人)签订《补充协议》，约定交易房屋价及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为479万元。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年10月16日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2016年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年12月9日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：(1)乙方于过户前15个工作日内将第一笔首付款40万元以自行支付的方式支付给甲方;(2)乙方于过户前2个工作日内将第二笔首付款428万元以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年1月13日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本协议第二约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接支付给乙方。 同日，李某(甲方)、杨某(乙方)与某公司(丙方)签订《居间服务合同》，约定居间代理费为105 380元。关于违约责任约定，甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还。如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，李某(甲方)、杨某(乙方)与北京某信担保有限公司(丙方，服务方)还签订了《房屋交易保障服务合同》，约定的保障服务费为23950元。
2017年1月15日，李某(甲方)、杨某(乙方)与某公司(丙方)签订《变更协议书》，变更后的约定为：该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年1月26日前办理抵押注销手续;买受人向出卖人支付定金人民币50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人;当事人双方同意，自本合同签订之日起150内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方于2017年1月20日前将第二笔定金40万元以理房通托管的方式支付甲方;交易房屋有抵押的，甲方应于2017年1月26日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年2月15日前办理完毕解除抵押登记手续;关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：(1)乙方于过户前5个工作日内，将第一笔购房款239万元(不包含前期全部定金)以理房通托管的方式支付给甲方;(2)乙方于过户前5个工作日内，将第二笔购房款189万元以建委资金监管的方式支付甲方;甲乙双方同意，在2017年3月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。
另查，刘某于2016年10月16日在《配偶(共有权人)同意出售证明》上签字。李某与刘某于2017年3月13日登记离婚，双方签订的离婚协议书约定李某名下的涉案房屋归女方所有。
杨某分别于2016年10月6日、2017年1月16日向李某支付购房定金共计50万元。杨某于2017年12月8日支付居间服务费105 380元，支付保障服务费23 950元。2017年3月16日，北京某律师事务所王律师受李某委托向杨某出具律师函，内容为：协议签订后，李某女士认真履行协议内容，但是您未在2017年3月1日之前将购房款四百二十八万交付给李女士，导致李女士无法向您交付房屋，您的行为违反了同李某女士和北京某房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，属于违约行为;2、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第四条约定的房屋成交价为189万，与《买卖定金协议书》约定的购房款不一致，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价290万也不符合交易的实际情况，存在恶意降低交易价格，减少交易税费的偷税漏税行为，违反了法律法规的规定，该协议书应属无效协议。为此，本律师申明如下：第一，从本律师函发出之日五个工作日内，请您务必与本律师或者李某女士本人联系并与北京市某房地产经纪有限公司一起协商终止签订的房屋买卖协议;第二，如您在上述规定期限内仍不与本律师或李某女士联系办理相关事宜，李女士保留进一步采取法律措施的权利，您将承担由此所致的一切法律后果。
在本案庭审结束后，双方在本院主持调解过程中，均同意解除合同，仅要求法院确定违约方及赔偿问题，并表示双方庭审结束后一同前往某公司处理居间服务费和保障服务费事宜，如能够达成一致意见，则杨某撤回要求李某赔偿中介费用的诉讼请求。后双方未能达成一致前往某公司办理相关事宜。并杨某明确向法院表示要求坚持原诉讼请求。李某向本院另行提起民事诉讼，要求杨某继续履行合同并赔偿违约金64.35万元。
三、法院判决
1、解除杨某与李某于2016年10月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨某、李某、北京某房地产经纪有限公司共同签订的《补充协议》;
2、本判决生效后10日内，李某双倍返还杨某定金100万元;
3、驳回杨某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案某公司经合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。本案中，杨某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。按照合同及补充协议、变更协议书的约定，杨某已经按照约定履行了定金的付款义务。李某的律师函中称双方口头约定杨某应于2017年3月1日支付购房款428万元，系杨某违约，但并未提供相关证据予以证明，故应不予采信。李某未按约定于2017年3月1日前交付涉案房屋，故李某为违约方，应当承担违约责任。杨某享有合同解除权，故其提出解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，应不持异议。合同法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故杨某主张双倍返还定金的诉讼请求，应予以支持。关于杨某主张的要求返还中介费用的诉讼请求，首先本案中杨某主张的中介费用包括居间服务费和保障服务费，保障服务费的收取系基于《房屋交易保障服务合同》，故不宜在本案中一并处理，其次，关于居间服务费用，由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，故对该项诉讼请求，不宜在本案中一并处理。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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