(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

徐女士起诉称：我和傅先生原系夫妻关系。2010年4月10日，傅先生向李先生的朋友借款贰拾万元，李先生的朋友提出需要有财产担保和担保人，傅先生就恳求我在借条上签名并将诉争房屋作为借款抵押，李先生作为担保人也在借条上签名确认，约定借款月息为2%。后因傅先生无力偿还借款，2012年8月7日，李先生及李先生的朋友要求我将抵押房屋出售归还借款，并通过公证形式委托李先生转让诉争房屋。2015年7月上旬，李先生强行将诉争房屋的钥匙换掉，不让我居住，将诉争房屋过户到其姐李女士名下，李先生取得诉争房屋占有、使用、收益、所有权。之后我得知李先生在2016年4月初将诉争房屋以598000元的价格转让他人，并私自处分诉争房屋内属我的电器等财产，却迟迟不将诉争房屋转让款支付给我。我多次催讨无果，无奈之下只能请求法院依法判令：1.依法判决李先生立即支付售房款598000元及利息(按银行同期贷款利率自2016年4月1日起至支付之日止);2.赔偿因拖延支付售房款造成推迟还借款而多支付利息42000元的损失(自2015年7月7日起至2016年5月31日止以20万元为基数按月利率2%计算的利息)及赔偿2015年7月7日至归还售房款之日止的我向李先生借款65000元支付银行贷款的利息(按月利率2%计算利息);3.要求李先生返还强侵占我住房内的家具、家用电器等物品。

二、被告辩称

被告李先生答辩称：1、徐女士与李女士的《房屋买卖协议书》真实合法有效，徐女士将涉案房屋公证委托给我代为出售、收款并在该《房屋买卖协议书》签字确认，不存在我诱导、隐瞒徐女士的事实。2、我从未捏造《房屋买卖协议书》、更未虚构徐女士与李女士的房屋买卖事实。3、李女士将涉案房屋卖给窦女士，系另一房屋买卖法律关系，与徐女士和李女士之间的房屋买卖关系无关。4、徐女士依约交付涉案房屋并交付房屋内的家用电器，我依约协助李女士占有涉案房屋，不存在强行侵占房屋、更不存在造成徐女士家用电器损失的事实。5、我迟延交付房款，系该期间与徐女士、傅先生及债权人王先生协商如何还款，非我之过错，且迟延交款不必然导致徐女士的利息损失。6、委托事务的费用应由徐女士承担。综上所述，我与徐女士委托合同关系，自涉案房屋出售给李女士并完成过户手续之日起终止，第三人窦女士与李女士之间的房屋买卖关系，与本案无关。我应将购房款48万元扣除委托过程中应支出的相应费用后，将剩余款项交还徐女士，但迟延交付房款，并不必然导致徐女士产生利息损失。房屋买卖之后，徐女士依法腾房，也不存在我强行侵占等事实，同时徐女士自认2016年9月取回部分家电且无法证明造成的家电损失，所诉内容无事实和法律依据。为维护我合法权益，恳请贵院依法审理并裁判，驳回原告徐女士对我不合理的诉讼请求。

第三人傅先生述称：1.认可徐女士的诉讼请求及事实和理由，且不存在将涉案房产一半的产业转移给徐女士的事情，因徐女士与我于2009年离婚时就将该涉案房产归徐女士所有;2.徐女士与第三人李女士之间的不存在买卖合同关系，且没有收到李女士支付的任何款项;3.李先生所述，我与徐女士离婚后还以夫妻名义生活不属实，离婚后很少回该房屋，不能证明两人还生活在一起。

第三人窦女士未作陈述。

第三人李女士未作陈述。

三、法院查明

法院经审理后查明：徐女士与第三人傅先生原系夫妻关系。于2009年5月14日登记离婚。2012年8月7日，徐女士、第三人傅先生与李先生签订《委托书》一份，载明：“委托人：傅先生、徐女士;受托人：李先生。我们俩购置的房产坐落于甲市乙区XX路25号(XX小区5号楼……)现全权委托李先生为我们的代理人，全权办理下列事宜：……2、办理房产证、土地证使用证的交易过户手续，签订房屋买卖合同，代为缴纳相关税费，水、电、闭路等过户手续，收取售房款;……4、代为办理与上述出售房产相关的一切手续。代理人在办理上述事项所签署的一切有关文件我俩均认可。”徐女士、第三人傅先生均在落款“委托人”处签名捺手印。

2015年7月1日，徐女士与第三人李女士签订《房屋买卖协议书》一份，该协议约定徐女士将涉案房屋以48万元的价格转让给李女士。该协议载明：“李女士在2015年7月7日前一次付清，徐女士同时将房屋的产权与土地使用权一并过户给李女士。付款方式：现金。李女士同意于2015年7月7日由徐女士将涉案房屋正式交给李女士并将该建筑范围内的使用权转移给李女士。徐女士交屋时应将之前的水电费、物业费及相关费用交清后过户给李女士。上述房地产办理过户的手续税费由李女士支付。2015年7月8日，第三人傅先生将涉案房屋一半的产权转让给徐女士，同日徐女士将该房产变更登记为第三人李女士名下，李先生代付契税7200元、交易手续费588元、土地登记费100元，房产登记费80元，交易费175元，共计8143元。甲市地方税务征收分局于2015年7月8日向李女士出具销售不动产统一发票(代开)，该票据载明：付款方为李女士，收款方为徐女士，不动产交易价格为480000元。李女士实际并未将该售房款交付给徐女士。

2015年7月20日，李女士与李先生签订《委托书》，该委托书载明：“委托人：李女士;受托人：李先生。本人单身期间购置的房产坐落于甲市乙区XX路25号(XX小区5号楼……)现全权委托李先生为我们的代理人，全权办理下列事宜：……2、办理房产证、土地证使用证的交易过户手续，签订房屋买卖合同，代为缴纳相关税费，水、电、闭路等过户手续，收取售房款;……4、代为办理与上述出售房产相关的一切手续。代理人在办理上述事项所签署的一切有关文件我均认可。”李女士在落款“委托人”处签名捺手印。

2016年4月1日，李先生代理第三人李女士将该房产出售于第三人窦女士，出售价格为598000元。李先生代付各类税款共计34019.05元。

另查明，2016年6月14日，徐女士因李女士未按约定支付购房款诉至法院，李女士于2016年6月29日向法庭提交答辩状称：“1、李女士与徐女士之间不存在房屋买卖合同的法律关系。李女士与徐女士系亲戚关系，二者之间不存在房屋买卖的法律关系。实际上，本案的房屋系徐女士、傅先生与王先生之间民间借贷纠纷引起的。……后因徐女士、傅先生无力偿还借款，便委托李先生处置诉争房产，用于归还借款本息。2012年8月7日，双方针对委托事宜办理了委托公证。……后李先生将诉争房产过户至其姐姐李女士的名下。故产生了徐女士提交的房屋买卖合同中体现的徐女士与李女士的房屋买卖合同。2、诉争房屋已经卖出，所得的购房款用于偿还尚欠王先生的借款本金及利息、交易过户费、银行贷款，但诉争房屋交易的购房款不足以抵偿上述费用。……综上所述，请求法院依法驳回徐女士的诉讼请求。”徐女士于2016年11月8日撤回对李女士的起诉。

徐女士认为，李先生代其出售房屋后，至今未将售房款向徐女士交付，遂诉至法院。

四、法院判决

法院经审理后作出判决：

1、李先生应于本判决生效之日起七日内向徐女士支付售房款555837.95元，并向徐女士支付自2016年12月6日起至售房款实际清偿之日止按年利率6%计算的利息;

2、驳回徐女士的其他诉讼请求。

五、律师点评：

房产纠纷律师靳双权分析认为本案的争议焦点有三：1.徐女士与李女士双方签订房屋买卖合同的目的;2.李先生代理徐女士处置房屋的售价款是多少;3.徐女士要求李先生支付各项损失有无法律依据。针对以上焦点问题，靳律师分述如下：

首先，关于徐女士与李女士之间签订房屋买卖合同的目的的问题。靳律师认为，徐女士与李女士之间虽签订了《房屋买卖协议书》，且亦办理了该房产的过户手续，但徐女士与李女士之间不存在真实的房屋买卖意思表示，李女士未依约支付购房款，即合同根本目的未能实现，且李女士在徐女士诉其房屋买卖合同纠纷中答辩明确表示，因双方系亲戚关系，双方不存在房屋买卖合同关系，李先生受徐女士及傅先生的委托处置诉争房产，故将涉案房屋变更登记在李女士名下。李女士取得涉案房产产权后不久就将该涉案房产委托李先生处置，这与徐女士、傅先生委托李先生处置涉案房产的初衷相一致。综上，靳律师认为，徐女士与李女士之间签订房屋买卖合同的目的是为了方便徐女士将涉案房产登记在李女士名下，其实质系为了暂时转移房产，并非真实的房屋买卖关系。

第二，关于李先生处置涉案房屋的售价款应是多少的问题。靳律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，徐女士、第三人傅先生与李先生签订的《委托书》系双方真实意思表示，合法有效，并经过依法公证，双方均应按照委托书的约定履行义务。徐女士、第三人傅先生与李先生在《委托书》中约定由李先生办理房产证、土地证使用证的交易过户手续，签订房屋买卖合同，收取售房款等事项，故李先生依据徐女士的委托，依法将位于甲市乙区XX路25号(XX小区5号楼房产)出售的行为合法有效。徐女士将涉案房屋于2015年7月8日转移至李女士名下后，李女士亦与李先生签订《委托书》，就涉案房产的出售等相关事项进行委托并经依法公证。李先生亦按委托将涉案房产以598000元出售给第三人窦女士。李先生受托处置涉案房屋的行为与徐女士委托其处置涉案房产的初衷一致，李先生完成委托事项后应及时向徐女士交付售房款，其未将售房款向徐女士交付的行为违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”。徐女士将涉案房产暂时转移至第三人李女士名下时产生相关税费计8143元，李女士将涉案房产出售给窦女士产生的各项费用计34019.05元，两次变更涉案房产所有权所产生的相关费用共计42162.05元，该款均由李先生垫付，根据法律规定该款应由徐女士承担，故李先生应归还徐女士售房款为555837.95元(598000元-42162.05元=555837.95元)。

第三，关于徐女士要求李先生支付各项损失有无法律依据的问题，靳律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”徐女士与李先生之间系无偿委托合同关系，李先生依照约定依法履行义务，徐女士亦未提交合法有效的证据证实因李先生未及时交付售房款对徐女士所造成的损失，应承担举证不能的法律后果，故对于徐女士要求李先生赔偿损失的诉请，不予支持。李先生在徐女士于2016年12月6日起诉要求其归还房屋售房款后，仍未将房屋售房款支付给徐女士，其存在过错，徐女士可向其主张自起诉之日起至售房款实际清偿之日止按年利率6%计算的利息。关于李先生辩称其已经将该购房款用于抵扣其替徐女士及傅先生所偿还债务的辩称，靳律师认为，徐女士、李先生及傅先生之间的债权债务关系与本案不属于同一法律关系，故对李先生的该抗辩意见不予采信。