靳双权
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靳双权律师亲办案例
买房人不审查商品房预售许可导致合同无效也应承担过错责任
来源：靳双权律师
发布时间：2019-02-20
浏览量:222
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告段某诉称：2013年10月26日，段某与某公司签订购房合同，购买某公司的涉案房屋。约定：以每平米14400元价格出售，该商品房面积为62.04平方米;段某于合同签订之日支付购房款200000元，合同签订7日内支付房款246688元。某公司收到款项后协助办理贷款相关事宜。段某依约支付了首期房款，但由于某公司的原因，贷款无法办理，房屋没有交付。后得知某公司开发的房屋不是商品房，属于人才公租房，不能办理商品房的产权证明。段某认为无论是广告宣传资料还是其销售人员均向段某称其所售房屋为商品房，且其所提供的购房合同文本也清晰地写明是商品房买卖协议，并可为段某办理银行贷款，故某公司销售房屋的行为存在隐瞒、欺诈的情形。请求法院判令：1.段某、某公司于2013年10月26日签订的购房合同无效;2.某公司返还段某已支付的购房款446688元及相应的利息49135元;3.某公司赔偿段某损失，按段某已付购房款的一倍计算即446688元。上述款项合计942511元;4.某公司承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
被告某公司辩称：段某的主张是推测某公司隐瞒商品房预售许可，某公司没有说有商品房预售许可证，欺诈和实际收房中的过错是两个概念。
三、审理查明
2013年10月26日，段某(乙方)与某公司(甲方)签订《购房合同》，合同载明：“根据区人民政府关于建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复。甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：认购涉案房屋。该房屋建筑面积为62.04平方米，价格按建筑面积每平方米14400元，购置价款合计893376元;段某于合同签订之日支付购房认购金200000元，合同签订7日内支付首付款246688元，某公司确认收到款项后协助办理贷款相关事宜;庙城××号院是公共租赁住房配建商品房项目，红线外市政设施由区政府建设。暂定交房日期为2015年6月14日”等内容。段某分别于2013年10月19日、10月26日将认购金200000元及房款246688元交付给某公司，由某公司为段某出具收据。
某公司未能取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证，称2014年11月所建诉争房屋已竣工验收。现涉案房屋项目已变更为人才公租房。
段某提交某公司售楼处的外观照片及从区建委网站上下载的截图，证明某公司虚假宣传，存在销售欺诈行为。某公司提交证据一套(均为政府批文)，证明房屋性质的变化及不存在欺诈行为。
四、法院判决
北京市怀柔区人民法院经审理判决如下：一、段某与某公司于2013年10月26日签订的《购房合同》无效;二、某公司于判决生效后十日内返还段某购房款446688元及利息(以200000元为基数，自2013年101月19日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之止日;以246688元为基数，自2013年10月26日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止);三、某公司于判决生效后十日内以段某已付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿段某的损失(以200000元为基数，自2013年10月19日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止;以246688元为基数，自2013年10月26日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决给付之日止);四、驳回段某的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因某公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与段某签订《购房合同》，且涉案项目现已变更为人才公租房，某公司已无取得商品房预售许可的可能，故双方所签订的《购房合同》应当认定为无效合同。故段某所主张的确认原、某公司双方所签订《购房合同》无效的诉讼请求，应当支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，段某与某公司所签订的购房合同为无效合同，段某已向某公司支付购房款446688元，且某公司予以认可，故某公司应当返还段某已交的购房款及利息，利息应以中国人民银行发布的同期贷款利率计算为宜，故对段某要求某公司返还段某已付购房款446688元及利息的诉讼请求，应当支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，某公司以商品房的名义向社会销售其开发建设的房屋，但其所售房屋不同于一般房地产开发企业所开发销售的商品房项目。从某公司提供的文件、批复来看，当时某公司期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功，但由于某公司开发建设的项目不符合相关规定，未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关手续。在此情况下，某公司即对外销售房屋，导致与段某所签购房合同无效，对此其存在相应的过错。故某公司应当赔偿段某因此受到的相应损失。段某作为完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品买卖，应当尽到谨慎的审查义务，故对于合同无效也应承担相应的责任。
关于某公司向段某承担损失赔偿责任的具体数额。段某主张因某公司销售房屋时存在欺诈、隐瞒的情形，故应按照已付房款的一倍，即446688元承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明...。段某在诉讼中主张某公司在向其销售房屋时，存在故意欺诈、隐瞒。但根据双方提供的证据，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定某公司在售房过程中存在欺诈。关于故意隐瞒未取得商品房预售许可证明一节，某公司从未表明其取得过商品房预售许可证明，结合双方提供的现有证据及当庭陈述，不能认定某公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实，故段某要求判令某公司承担其已付购房款446688元一倍的赔偿责任的诉求，不应支持。故某公司向段某承担赔偿损失责任的具体数额，应根据双方在签订合同中各自的过错程度，酌定以段某已支付的购房款为基数，根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍予以赔偿。
一、原告诉称
原告段某诉称：2013年10月26日，段某与某公司签订购房合同，购买某公司的涉案房屋。约定：以每平米14400元价格出售，该商品房面积为62.04平方米;段某于合同签订之日支付购房款200000元，合同签订7日内支付房款246688元。某公司收到款项后协助办理贷款相关事宜。段某依约支付了首期房款，但由于某公司的原因，贷款无法办理，房屋没有交付。后得知某公司开发的房屋不是商品房，属于人才公租房，不能办理商品房的产权证明。段某认为无论是广告宣传资料还是其销售人员均向段某称其所售房屋为商品房，且其所提供的购房合同文本也清晰地写明是商品房买卖协议，并可为段某办理银行贷款，故某公司销售房屋的行为存在隐瞒、欺诈的情形。请求法院判令：1.段某、某公司于2013年10月26日签订的购房合同无效;2.某公司返还段某已支付的购房款446688元及相应的利息49135元;3.某公司赔偿段某损失，按段某已付购房款的一倍计算即446688元。上述款项合计942511元;4.某公司承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
被告某公司辩称：段某的主张是推测某公司隐瞒商品房预售许可，某公司没有说有商品房预售许可证，欺诈和实际收房中的过错是两个概念。
三、审理查明
2013年10月26日，段某(乙方)与某公司(甲方)签订《购房合同》，合同载明：“根据区人民政府关于建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复。甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：认购涉案房屋。该房屋建筑面积为62.04平方米，价格按建筑面积每平方米14400元，购置价款合计893376元;段某于合同签订之日支付购房认购金200000元，合同签订7日内支付首付款246688元，某公司确认收到款项后协助办理贷款相关事宜;庙城××号院是公共租赁住房配建商品房项目，红线外市政设施由区政府建设。暂定交房日期为2015年6月14日”等内容。段某分别于2013年10月19日、10月26日将认购金200000元及房款246688元交付给某公司，由某公司为段某出具收据。
某公司未能取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证，称2014年11月所建诉争房屋已竣工验收。现涉案房屋项目已变更为人才公租房。
段某提交某公司售楼处的外观照片及从区建委网站上下载的截图，证明某公司虚假宣传，存在销售欺诈行为。某公司提交证据一套(均为政府批文)，证明房屋性质的变化及不存在欺诈行为。
四、法院判决
北京市怀柔区人民法院经审理判决如下：一、段某与某公司于2013年10月26日签订的《购房合同》无效;二、某公司于判决生效后十日内返还段某购房款446688元及利息(以200000元为基数，自2013年101月19日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之止日;以246688元为基数，自2013年10月26日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止);三、某公司于判决生效后十日内以段某已付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿段某的损失(以200000元为基数，自2013年10月19日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止;以246688元为基数，自2013年10月26日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决给付之日止);四、驳回段某的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因某公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与段某签订《购房合同》，且涉案项目现已变更为人才公租房，某公司已无取得商品房预售许可的可能，故双方所签订的《购房合同》应当认定为无效合同。故段某所主张的确认原、某公司双方所签订《购房合同》无效的诉讼请求，应当支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，段某与某公司所签订的购房合同为无效合同，段某已向某公司支付购房款446688元，且某公司予以认可，故某公司应当返还段某已交的购房款及利息，利息应以中国人民银行发布的同期贷款利率计算为宜，故对段某要求某公司返还段某已付购房款446688元及利息的诉讼请求，应当支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，某公司以商品房的名义向社会销售其开发建设的房屋，但其所售房屋不同于一般房地产开发企业所开发销售的商品房项目。从某公司提供的文件、批复来看，当时某公司期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功，但由于某公司开发建设的项目不符合相关规定，未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关手续。在此情况下，某公司即对外销售房屋，导致与段某所签购房合同无效，对此其存在相应的过错。故某公司应当赔偿段某因此受到的相应损失。段某作为完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品买卖，应当尽到谨慎的审查义务，故对于合同无效也应承担相应的责任。
关于某公司向段某承担损失赔偿责任的具体数额。段某主张因某公司销售房屋时存在欺诈、隐瞒的情形，故应按照已付房款的一倍，即446688元承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明...。段某在诉讼中主张某公司在向其销售房屋时，存在故意欺诈、隐瞒。但根据双方提供的证据，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定某公司在售房过程中存在欺诈。关于故意隐瞒未取得商品房预售许可证明一节，某公司从未表明其取得过商品房预售许可证明，结合双方提供的现有证据及当庭陈述，不能认定某公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实，故段某要求判令某公司承担其已付购房款446688元一倍的赔偿责任的诉求，不应支持。故某公司向段某承担赔偿损失责任的具体数额，应根据双方在签订合同中各自的过错程度，酌定以段某已支付的购房款为基数，根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍予以赔偿。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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