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靳双权律师

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办案心得

借名买房协议成立且有效 被借名人应协助办理过户手续

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年03月14日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

二原告王大叔、黄女士起诉称:我二人原是夫妻关系,黄女士与黄先生是姑侄关系,二被告系夫妻关系。我二人与二被告就涉案房屋达成借名买房协议。2015年3月,我二人曾以确认合同有效一案将二被告诉至甲市乙区人民法院,要求确认我二人与二被告之间关于涉案房屋约定的借名买房协议有效。甲市乙区人民法院确认我二人与二被告之间关于我二人借黄先生之名购买涉案房屋达成的借名买房协议有效。二被告不服该判决提出上诉,甲市第三中级人民法院驳回上诉,维持原判。现我二人已经离婚,且王大叔放弃对涉案房屋主张权利,所以请求法院判令:判令二被告配合黄女士办理位于甲市乙区XX佳苑A栋2001号房屋(以下简称涉案房屋)的过户手续。

二、被告辩称

被告李女士答辩称:我不同意二原告的诉讼请求。第一,借名买房合同与我无关,根据拆迁协议,被拆迁人黄女士在册人口及实际居住人口12人,包括黄先生,但不包括我,我没有认购限价房源资格;第二,根据认购申请书,黄女士将购房资格转给黄先生,因此购房人只能是黄先生;第三,根据商品房预售合同,购房人为黄先生,黄先生于2011年11月29日取得了涉案房屋产权证,登记为黄先生单独所有;第四,生效判决确定的借名买房协议发生在二原告与黄先生之间,与我无关,判决确定的协议达成时间为2010年前,当时我没有购房资格,二原告亦无需向我借名;最后,2013年11月15日,黄先生将涉案房屋产权登记变更为二被告共同共有,我对涉案房屋有所有权,我现在不同意将房屋过户给黄女士。鉴于我已经与黄先生离婚,房屋应归我所有。

黄先生答辩称:我不同意二原告的诉讼请求。首先,合同成立有效不必然导致物权转移。生效判决确认的是二原告借我之名买房,李女士并非被借名人,因此过户义务人是我,与李女士无关。现涉案房屋已经变更为二被告共同共有,因此原告应先撤销我增加李女士作为共同共有人的行为,再要求我配合过户;其次,双方之间的借名买房协议可由第三人主张权利。根据《甲市限价商品住房管理办法》,二原告无资格借用黄先生之名签订购房合同,甲市乙区市政市容管理委员会、甲市K房地产开发有限公司在发现上述情况后有权收回涉案房屋;第三,二原告现无资格购买限价房屋,且借名买房协议内容并不明确,因此合同不具备履行条件;第四,借名买房协议不存在,生效判决缺乏证据依据;最后,生效判决确定的借名买房人是二原告,二原告不能擅自变更合同内容,因此二原告都应该证明其具有购房资质。

三、法院查明

黄女士与王大叔原系夫妻关系,二人于2016年11月11日协议离婚。黄先生与李女士原系夫妻关系,二人于2016年6月27日协议离婚。黄女士与黄先生系姑侄关系。2011年11月29日,涉案房屋产权证下发,房屋所有权人登记为黄先生单独所有。2013年11月15日,涉案房屋产权登记变更为二被告共同共有。

2015年3月,二原告曾以确认合同有效一案将二被告诉至法院,要求确认二原告与二被告之间关于涉案房屋约定的借名买房协议有效。法院经审理认定双方存在借名买房合同关系。关于合同效力,法院认为,二原告与二被告系亲属关系,且均系被安置人员,涉案房屋系拆迁安置用政府保障性住房,而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。亲属内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况并未侵犯社会不特定公众的利益,并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。综上,法院于2015年10月作出民事判决书,确认二原告与二被告之间关于二原告借黄先生之名购买涉案房屋达成的借名买房协议有效。二被告不服该判决提出上诉,甲市第三中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。

四、法院判决

被告黄先生、李女士于本判决生效之日起七日内协助原告黄女士办理位于甲市乙区XX佳苑A栋2001号房屋的所有权过户手续,将上述房屋过户至原告黄女士名下。

五、律师点评

房产专业律师靳双权认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,应予支持。本案中,生效判决已经认定双方存在借名买房协议,该协议未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益,协议成立且有效,现王大叔当庭表示将其对涉案房屋享有的份额赠与黄女士,故不持异议,因涉案房屋现仍登记为二被告共同共有,故对黄女士要求二被告配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。二被告抗辩借名买房协议不存在、借名买房协议与李女士无关、借名买房协议可由第三人主张权利、借名买房协议内容不明确,无事实和法律依据,故不予采信。

 
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