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靳双权律师

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办案心得

房屋买卖协议解除后不按约定履行解除义务也属违约

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年03月14日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告常女士起诉称:林小姐是林女士的胞妹,曹先生系林小姐丈夫。位于甲市XX花园505室的房屋是林女士出资,并登记在林小姐、曹先生名下。2012年2月25日,我与林小姐、曹先生双方经中间人小石介绍,林小姐作为出卖人、林女士作为出卖人的代理人与我签订《房屋买卖协议》,林小姐将其名下的诉争房屋以528000元的价格出售给我;我依约支付前期购房款,诉争房屋的银行按揭贷款余款251624.53元,本合同签订的次日起由我偿还;余款20000元在林小姐将“两权证”移户更名登记到我名下之日,由我一次性付清;双方约定过户更名的时间是林小姐名字的“两权证”颁发之日起一个月内。房屋买卖协议签订后,我如期交付了购房款,并逐月缴纳银行按揭贷款,同时在林小姐办理完房产证后,催告其办理房屋过户手续,但林小姐拒绝办理。2015年8月7日,林女士作为林小姐的代理人,与我达成一致意见,并签订了一份“还款协议书”,解除了原房屋买卖协议;并确认我已付购房款331000元、房屋装修及电器款150000元;同时约定分三次向我偿还以上购房款及装修费等,其中第一次付还定金款50000元(若第二次还款不履行,则该款充作违约金);第二次于2015年8月16日支付110000元;第三次于2015年10月20日支付200000元。该协议签订后,林小姐仅于2015年8月10日向我付还第一笔定金款50000元,于2015年8月16日分两次支付45000元,第二次剩余的款项及第三次约定的款项,虽经我多次催讨,林小姐至今仍不予支付。曹先生作为林小姐的丈夫,应当于林小姐承担共同责任。所有请求法院判令:1.林小姐、曹先生向我返还购房款、房屋装修款及电器款共计386000元;2.林小姐、曹先生向我支付违约金50000元;3、本案诉讼费、财产保全费由林小姐、曹先生共同承担。

二、被告辩称

被告林小姐、曹先生答辩称:1.常女士要求返还购房款、房屋装修款及电器款共计386000元,不符合协议约定。根据《还款协议书》第二条约定:“甲方还款给乙方的时间及金额:第一次付还定金款伍万元。第二次还款日期:2015年8月16日,金额:壹拾壹万元正。第三次还款日期:2015年10月20日,金额:贰拾万元正。”因此,协议书约定林小姐返还给常女士的购房款为360000元。协议签订后,林小姐已经于2015年8月10日、2015年8月16日向常女士还款共计95000元,余款为265000元,并非常女士诉求金额386000元。2.我方停止返还购房款不属于违约。协议签订后,林小姐依照约定于2015年8月10日返还常女士购房款50000元,于2015年8月16日返还常女士购房款45000元,共计95000元房款。后因常女士未能如约交还房屋,且林小姐无法联系上常女士,林小姐遂停止继续返还购房款。为此,导致林小姐未能如期还款的责任在于常女士。3.《还款协议书》的权利义务终止,林小姐无需继续返还购房款。按照《还款协议书》第三条约定,在林小姐未能如期支付房屋返还款的情形下,双方同意按照2012年2月25日签约的房屋买卖协议履行。因此,根据上述协议约定,《还款协议书》的权利义务终止,双方继续履行2012年2月25日房屋买卖协议。综上,常女士的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院依法予以驳回。同时请求法院判令:1.确认解除林小姐与常女士于2015年8月7日签订的《还款协议书》;2.常女士返还林小姐、曹先生房屋返还款95000元;3.常女士返还林小姐、曹先生支付的房屋银行按揭贷款15496.44元。

三、法院查明

2012年2月25日,林小姐、曹先生作为出卖人、常女士作为买受人,林女士作为林小姐、曹先生的代理人,在中介人小石的见证下,共同签订《房屋买卖协议》,主要约定常女士528000元的价格购买林小姐、曹先生坐落于甲市XX花园505室房屋,常女士于2012年2月25日前付定金20000元,合同履行后定金抵作购房款;协议内容和常女士所诉一致。《房屋买卖协议》签订后,常女士陆续支付了定金20000元、第二笔购房款100000元。2012年3月19日,常女士与林小姐的代理人林女士办理了涉案房产的相关凭证交付手续,常女士接受了涉案房产的银行贷款凭证,并于当日常女士向林小姐支付了购房款139000元。常女士共计支付购房款(不含银行按揭贷款)为259000元。协议签订后,常女士即入住涉案房产至今。

2014年5月12日,林小姐、曹先生取得甲市房地产管理局颁发的涉案房产的房屋所有权证;2014年6月25日,林小姐、曹先生取得甲市国土资源局颁发的国有土地使用证[。涉案房产系林小姐、曹先生共同共有。2015年8月7日,林小姐委托林女士作为代理人,与常女士签订《还款协议书》,主要约定林小姐要求收回涉案房产;常女士已付购房款(包含银行贷款、定金、房款)及装修家电费用共计为481000元;林小姐第一次付还定金款50000元(若第二次还款不履行,该款充作违约金);2015年8月16日,第二次还款110000元;2015年10月20日,第三次还款200000元;若林小姐违约,不如期还款,按2012年2月25日签订的《房屋买卖协议》履行。林小姐亦在该协议书上签字加盖手印。还款协议签订后,常女士将涉案房产的银行按揭贷款存折交还林小姐。林小姐遂于2015年8月10日通过林女士银行账户向常女士付还第一笔定金50000元;于2015年8月16日向常女士还款45000元,林小姐共计还款95000元。另查林小姐、曹先生系夫妻关系,二人于2006年3月7日登记结婚。常女士向林小姐、曹先生催讨剩余房款未果,诉至本院。

四、法院判决

1、林小姐、曹先生应于本判决生效之日起五日内向常女士返还购房款、房屋装修款及电器款等合计265000元;

2、林小姐、曹先生应于本判决生效之日起五日内向常女士支付违约金50000元;

3、林小姐、曹先生应于本判决生效之日起五日内向常女士付还财产保全费2700元;

4、驳回常女士的其他诉讼请求;

5、驳回林小姐、曹先生的全部反诉请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为:《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。因林小姐要求收回诉争房屋,双方经过协商签订了《还款协议书》,该协议书亦系双方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效,可认定双方已就解除《房屋买卖协议》的相关事宜达成一致意见,且林小姐、曹先生也返还了部分购房款,双方签订的《还款协议书》已实际履行。以上事实表明,双方协商解除了《房屋买卖协议》,双方之间的房屋买卖关系已经实际解除。因该还款协议书载明的还款金额为360000元,扣除已返还的95000元,林小姐、曹先生还应再返还常女士已支付的购房款、银行按揭贷款、装修款、电器款等款项共计为265000元。

另,《还款协议书》中载明的“如林小姐违约,不如期还款,则按照2012年2月25日签约的房屋买卖协议履行”约定,本意系在任何一方违约情况下,参照《房屋买卖协议》约定的违约责任条款(第七条)履行。退一步来讲,即使双方约定该条款时的本意系继续履行2012年2月25日的《房屋买卖协议》,而《房屋买卖协议》中亦约定了林小姐、曹先生应于土地证颁发之日起一个月内,协助常女士办理移户更名手续;若林小姐、曹先生违约,需退还常女士已付的全部购房款并赔偿50000元;该条款实际亦系解除房屋买卖协议的约定。本案中,即使按照《房屋买卖协议》,林小姐、曹先生于2014年6月25日取得涉案房屋的《国有土地使用权证》后,直至《还款协议书》签订时亦未协助常女士办理移户更名手续,亦构成违约。故本案中,无论林小姐、曹先生是履行《房屋买卖协议》,还是履行《还款协议书》的过程中,均存在违约行为,应当承担违约责任,应向常女士支付违约金50000元。

依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定,合同的解除分为法定解除与约定解除。约定解除合同必须双方协商一致,且该意思表示应明确。本案中,林小姐要求收回房屋,双方经协商达成的《还款协议书》未违反法律规定,合法有效,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。现林小姐、曹先生起诉要求解除《还款协议书》,因双方在合同中并未约定解除条件,且双方就合同解除事宜亦未达成一致意见,故林小姐、曹先生不得依约定解除之方式行使解除权;本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除情形。若按林小姐、曹先生所述,在《还款协议书》不履行的情况下,重新履行已经解除的《房屋买卖协议》,将导致违约方肆意违约而不必承担违约责任,不利于维护合同的稳定性,也非双方签订合同的本意,与生活常理及事实不符,故林小姐、曹先生要求解除《还款协议书》的反诉请求,于法无据,不予支持。林小姐、曹先生主张常女士退还房款95000元及按揭贷款15496.44元的诉请系以解除《还款协议书》为基础,法院已不支持解除《还款协议书》,故林小姐、曹先生相应的其他诉请,也不予支持。

综上,靳律师认为,《还款协议书》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。林小姐、曹先生作为夫妻,在婚姻关系存续期间将共同共有房屋卖与常女士,现常女士按照《还款协议书》要求林小姐还款,该款属夫妻共同债务,依法应由其夫妻共同偿还。《还款协议书》签订后,林小姐按约定退还了常女士95000元,尚欠款项265000元未返还,常女士要求林小姐、曹先生返还剩余款项386000元的诉讼请求,应予以支持265000元,超出部分不予支持。鉴于林小姐没有按时履行《还款协议书》约定义务构成违约而应当承担违约金50000元,故常女士要求林小姐、曹先生支付违约金50000元的诉讼请求,予以支持。因常女士已交纳财产保全费2700元,该费用系其实现债权的费用,故其请求林小姐、曹先生付还该费用,理由充分,可予支持。林小姐、曹先生提出的反诉请求,无事实和法律依据,不予支持。另,当事人诉讼费用的负担,系属法院职权范围之事项,依法律及相关司法解释之规定,视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配,无须当事人主张。

 
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