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靳双权律师

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办案心得

非本村村民购买农村宅基地房屋的合同效力法院如何认定?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年03月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2011年12月,宋小明诉称:2004年11月1日,我将位于北京市平谷区某大街5号宅院出让给张兴,张兴全额给付我购房款36000元后入住该宅院至今。现我子女成年,急需住房,但因我曾卖过农村宅院,故不能再申请宅基地。在我申请宅基地期间得知,我与张兴签订的房屋买卖合同违反法律规定,应属无效,故我起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。

2、被告辩称

张兴辩称:第一,宋小明与我签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,现宋小明主张要求确认双方的买卖合同无效,显然违背诚实信用原则。第二,2011年11月6日,我已将房屋出让给张彩。现房屋的实际所有人为张彩,且张彩具有合法购买诉房屋的资格。第三,宋小明与我签订的房屋买卖合同已达八年之久,宋小明将房屋转交给我后,我亦对房屋进行了大量的修缮及翻建,我有权将房屋转让给第三人。综上,我不同意宋小明的诉讼请求。

3、第三人述称

张彩述称:第一,宋小明将的房屋出卖后已经丧失了对房屋的所有权。第二,我是房屋所在地的农业居民,有权购买本村的房屋并拥有宅基地使用权。现张兴已将房屋出让给我,故不同意宋小明的诉讼请求。

二、法院查明

2004年11月1日,宋小明与张兴签订《卖房协议书》,约定:宋小明将位于北京市平谷区某大街5号宅院(北房五间,东西厢房七间及大门道)出让给张兴,张兴给付宋小明购房款36000元。合同签订后,双方均按照约定履行了各自义务。现宋小明以张兴不是房屋所在地的集体经济组织成员,不应享有购买房屋权利为由起诉至法院,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。张兴持答辩意见不同意宋小明的诉讼请求。

诉讼中,张兴表示已将房屋出让给张彩(系张兴之姐),并提供与张彩签订的《房屋转让协议》,该协议显示签订日期为2011年11月6日,约定张兴将房屋出让给张彩,张彩支付购房款320000元。但张兴未对购房款去向提供明确证据。张彩认可张兴的陈述,表示支付了张兴购房款320000元,张兴在此居住仅为借住。宋小明对张兴及张彩所述均不予认可,认为二人所签合同系在其提起诉讼之后的后补合同,明显蓄意规避法律。

经宋小明申请,法院委托北京长城司法鉴定所对宋小明与张彩签订合同的形成时间进行鉴定。鉴定过程中法院提供了当事人的开庭笔录(2012年1月9日)、开庭当日当事人书写的地址确认书(2012年1月9日)、向张兴邮寄送达的诉讼材料邮单回执(2012年1月2日)等材料。鉴定机构采取光密度参数统计法,确认张兴与张彩签订的房屋买卖合同的形成时间为2012年1月,为本案立案受理后,而非合同书面时间2011年11月6日。宋小明认可鉴定结果,张兴及张彩均不认可鉴定结果并向法院提出再次鉴定的申请。另,张彩提供了与张兴签订的《房屋转让协议》,要求一并作为鉴定材料向鉴定机构提交。

2013年9月30日,法院向北京司法鉴定业协会发出协助查询函,就北京长城司法鉴定所针对本案所作出的笔迹形成时间鉴定相关政策进行咨询。2013年10月31日,北京司法鉴定业协会回函称,确认北京长城司法鉴定所运用的光密度参数统计法未在协会备案,且违反了《北京司法鉴定业协会关于办理文书司法鉴定案件的若干意见(试行)》的相关规定。

另查,张彩在调查笔录中陈述,其购房款有300000元系向其亲友所借,其中100000元系向张彩之妹宋彩凤所借。原审法院向宋彩凤调查,其表示张彩确实借款100000元,借款来源均为现金而非从银行支取。

房屋曾因化工厂爆炸事故导致房屋受损,相关责任单位对受损房屋进行了赔偿,赔偿款由张兴于2012年1月7日签字领取。庭审中,张兴代理人表示张兴与张彩签订的《房屋转让协议》约定了赔偿款事项,故赔偿款的领取实际是履行《房屋转让协议》。但在法院询问爆炸赔偿款相关事项时,张兴本人并未提及合同中对此相关的约定。

三、法院判决

1、一审判决

1)宋小明与张兴签订的房屋买卖合同无效;

2)驳回张彩的诉讼请求。

2、二审判决

1)维持一审判决第一项;

2)撤销一审判决第二项。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张兴非北京市平谷区南独乐河镇新农村集体经济组织成员,不具备购买该村宅基地上房屋的条件,无权取得房屋所对应的宅基地使用权,亦未经县区级土地管理部门进行权利确认,不能取得宅基地使用权,故张兴与宋小明所签订的房屋买卖合同应为无效。

关于张兴与张彩所签订之《房屋转让协议》一节,该协议签署时间与本案立案时间相近,双方均不能合理解释购房款项的具体来源、去向问题,亦不能提供充分有效证据证明款项的实际给付情况,且张兴将房屋卖于张彩后依然居住使用至今并领取了爆炸事故赔偿款有违生活经验逻辑,结合双方之间的亲属关系等情形,故对《房屋转让协议》的真实有效性,法院不予认定。


 
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