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靳双权律师

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办案心得

签订买卖合同后房屋被查封,买房人权益如何维护?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年03月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

王学林诉称:2016年3月14日,我与张乐签订《北京市存量房屋买卖合同》,张乐将位于北京市通州区501号房屋以92万元出售给我,我支付张乐购房定金8万元。我与张乐及第三人兴泰公司签订《居间服务合同》,该合同约定“甲方出现以下情形之一的构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(2)该房屋被查封或者限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的。”合同签订后,我发现张乐所出售的房屋被查封。因此,我起诉至法院要求:1.解除我与张乐签订的房屋买卖合同;2.张乐支付我违约金18.4万元;3.诉讼费用由张乐负担。

2、被告辩称

张乐辩称:双方已经协议解除合同,合同内容为“收到张乐买房订金8万元整。中介费由买方处理,合同解除,无争议。王学林2016.3.28”。

兴泰公司辩称:王学林没有支付房款,是房屋出现问题;我们去房管局查询,2015年10月已经被查封了,2016年1月房屋权属就已经不是张乐了,已经进入强制执行程序了,我也去法院咨询了该情况。

二、法院查明

2016年3月14日,张乐(出卖人)与王学林(买受人)就坐落于北京市通州区501号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,并分别作为甲方、乙方与丙方泰公司(居间方)签订《居间服务合同》,其中上述合同约定房屋建筑面积51.76平方米,总价款为92万元。同时约定:乙方于2016年3月14日向甲方支付购房定金8万元整;乙方于2016年3月24日向甲方支付购房款54万元整;剩余房款30万元乙方以贷款方式支付;甲方出现该房屋被查封或者限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形的,应当在违约行为发生之日起7日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予以退还,由甲方直接赔付乙方。合同签订当日,王学林给付张乐定金8万元。后因房屋被法院查封,张乐将王学林已付定金8万元予以退还。

在本案审理过程中,张乐向法院出具收条一份,证明双方已经协议解除合同,其内容为“收到张乐买房订金8万元整。中介费由买方处理,合同解除,无争议。王学林2016.3.28”,对此王学林不予认可,并称收条中的内容“中介费由买方处理,合同解除,无争议”及收条上的时间系张乐本人自行添加。张乐认可上述内容系其本人书写,但坚持认为双方已经解除合同。兴泰公司对收条真实性亦不予认可,并称张乐退还王学林定金的时间是在4月份,收条上的时间与实际不符,且双方如解除合同和支付违约金应通过其公司,由其公司为双方拟定协议书。

三、法院判决

1、一审判决

1)解除王学林与张乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

2)张乐支付王学林违约金人民币九万二千元;

3)驳回王学林的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实,王学林与张乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中,因房屋已经被查封的事实,导致合同逾期履行,故应由张乐承当相应的违约责任。现王学林要求解除合同,理由正当、证据充分,法院予以支持;对王学林要求支付违约金的诉讼请求,理由正当,法院予以支持,关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性,是填补损害为目的,同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒,以维护正常的交易秩序。

综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素,违约方违反诚信原则的行为,在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失,但考虑合同履行尚处于前期阶段,故本着公平和诚信原则,对于违约金的数额依法予以酌减为9.2万元,对其主张的过高部分,法院不予支持;对张乐提供的收条,因双方争议的部分内容系张乐自行书写,且无其他证据证明双方就解除合同已达成一致,故张乐的意见,法院不予采纳。


 
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