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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

二手房买卖合同解除的条件是什么?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年03月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2014年3月,李倩诉称:我是张飞的儿媳。我与丈夫张楷于1999年11月1日在天津登记结婚。2005年12月20日我们二人以我的名义购买了昌平区401号房屋。2010年,我想在海淀买房,受当时限购政策的影响,我没有购房资格;另外经济适用房转商品房的税费要大幅提高,当时经转商只能通过买卖实现,为了避免可能的税费,我与张楷决定以买卖的形式将401号房屋过户到张飞名下。我与张飞签订了《存量房屋买卖合同》,但张飞并没有支付房款,税费也是我缴纳的。房屋过户后,仍由我管理使用,取暖费、物业费也是我交纳。2013年4月,我起诉离婚,张楷不承认401号房屋属于夫妻共有的事实,故我诉至法院,诉讼请求:一、解除我与张飞之间的房屋买卖合同;二、判令张飞协助我办理401号房屋的过户手续;三、判令张飞将房屋腾退给我。

2、被告辩称

张飞辩称:我与李倩签订的《存量房屋买卖合同》合法有效。我已经支付了合同价款,房屋已于2010年6月29日过户,我取得了房产证,房屋已经交付给我使用,过户后的物业费也由我支付。故不同意李倩的诉讼请求。

第三人述称:

张楷述称:401号房屋是我妹妹找的房源,当时准备由我父母购买,但是他们钱不够,所以我们买下来。2010年6月初,李倩将401号房屋出售给我父亲,价格是60万元。2010年6月27日,我父亲给我37万元现金,我打了收条,李倩也知道。2011年1月26日,我父亲又给我23万元现金,我把原来那个收条收回来了,并给了我父亲一个总收条。我父亲第一次给钱没有入到我的账号,当时我朋友向我借50万元,所以我就把这笔钱借给了朋友。李倩与张飞之间的合同成立,也已履行了,我不同意李倩的诉讼请求。

二、法院查明

张飞系张楷之父,李倩与张楷系夫妻。李倩与张楷结婚后,于2003年6月11日以李倩的名义与北京天鸿集团公司签订《商品房买卖合同》,购买了401号房屋(建筑面积140.31平方米)。

2010年6月29日,李倩与张飞签订《存量房屋买卖合同》,李倩将401号房屋出售给张飞,合同约定的成交价格为549595元。该合同未对购房款的支付方式、期限,房屋交付时间及违约责任等问题作出约定。同日,双方办理了房屋所有权转移登记。现401号房屋由张飞出租,租金由张飞收取。诉讼中,张楷自认分两次收到了张飞支付的购房款共计60万元。

三、法院判决

1、一审判决

驳回原告李倩的诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同受到法律保护,对当事人具有法律约束力。李倩与张飞签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。

合同签订后,李倩与张飞办理了房屋所有权转移登记,房屋亦实际交付,李倩之夫张楷自认收取了全部购房款,至此合同已履行完毕。现李倩要求解除《存量房屋买卖合同》,其诉讼请求实现的前提是该请求具备合同依据或是法律依据。

《中华人民共和国合同法》规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中,李倩与张飞在合同中未约定解除合同的条件,李倩亦不具备行使单方解除权的法定条件,故法院驳回了李倩的全部诉讼请求正确。


 
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