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靳双权律师

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办案心得

是借名买房还是恶意转让,看法院如何判断

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年03月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告董女士起诉称:2010年至2013年被告高女士和丈夫曹先生在案外人龚女士处借款85万元,我对此笔借款提供了担保。2016年因被告未按约定偿还借款,龚女士向人民法院提起诉讼,法院作出民事判决书,判令被告高女士和丈夫曹先生偿还85万元借款及利息,我对高女士、曹先生偿还借款承担连带责任。判决生效后,被告及丈夫曹先生不但没有履行还款义务,而且在2016年6月21日将价值350万元的房屋以70万元的价格转让给了儿媳李小姐,即本案被告。在执行阶段,因实际借款人没有可执行财产,法院将我的房屋查封。被告李小姐2012年11月27日以350万元一次性付款方式购买的房屋,为恶意逃避债务,委托儿子曹某甲以70万元的价格转让给了儿媳李小姐,明显是在恶意转移财产,加重了我的负担,被告的行为严重侵害了我的利益。所以请求法院判令:1.依法确认二被告签订的房屋《转让合同》无效;2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。

二、被告辩称

被告高女士答辩称:我与曹先生分居多年并已经于2013年6月28日离婚,离婚后断绝了与曹先生一切来往。对于曹先生、董女士与案外人的借款情况、所借款项的用途、发生诉讼成为被告、乃至被判令对欠款承担连带赔偿责任等均不知情,甚至从未收到过传票、判决等法律文书。原告也从未找我索要过欠款,我对自己要承担赔偿责任一事从始至终不知情。故我主观上不存在恶意逃避债务,转移财产的动机。2.我是独居的、无收入来源的老人,生活依靠子女。早年与曹先生的婚姻名存实亡,分居多年,既无购买如此大面积住房的需求,也无实际购买能力和还贷能力。我名下的A地的房产,是被告李小姐和案外人曹某甲出资借我名义购买的。无论是首付还是后期还贷,都是二人出资,我对该房产从未出资。仅是按照李小姐和曹某甲的要求配合二人办理买卖房屋和贷款的手续,其它一概不知情。故该房产本身就不属于我,也就根本不存在恶意转移。3.我从未接到过法院任何与曹先生、董女士欠款纠纷案件有关的法律文书未参加庭审,对与其中的债权债务关系的真实性存疑,也保留对该案提起再审的权利。

被告李小姐答辩称:1.本案所涉及的房屋不存在买卖行为,原告诉状所说的情况根本不存在,购买该房屋的所有款项,高女士均没有出资一分钱,是我借高女士名字购买的房屋。本案查封的房屋自始至终都是我出资,高女士没有花一分钱,系我借名买房。该房屋购买之初首付款是我与前夫曹某甲二人的夫妻共同财产支付的,系曹某甲在外承包工程时用工程款抵顶支付的。本案被查封的房屋在支付首付后,后续的贷款均是我和曹某甲偿还的。结清尾款均是我和亲朋帮助我支付的。2.原告单凭产权备案登记的一纸合同就确定我存在恶意购买房屋缺乏事实及法律依据,单凭该房屋在产权处备案的合同上写明的价款是70万元,就认为是低价交易,该观点是错误的。根据行业惯例,我在当时更名时仅仅是为了避税才少写的。3.我与被告高女士现在已经不是婆媳关系,因为早在2014年7月15日我就与曹某甲登记离婚,而房屋过户的时间是在离婚登记之后,即2017年6月份。故原告在起诉状中说婆媳之间恶意低价转让房产的事情是不存在。综上所述,我借高女士名字购买的房屋,根本不存在恶意买卖的情形,没有侵犯原告的合法权益,我请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求,解除对我房屋的查封行为,本案的一切费用由被答辩人承担。

三、法院查明

案外人龚女士与曹先生、董女士、高女士民间借贷纠纷一案,经法院于2016年9月8日做出民事判决书,判决曹先生于判决生效后偿还龚女士借款本金85万元及利息,高女士对其中的61.2万元及利息承担共同还款责任,董女士与曹先生承担连带还款责任。判决生效后,曹先生、高女士没有履行还款义务。在执行阶段,因实际借款人没有可执行财产,原告董女士坐落于甲市XX路18号房屋被法院依法查封。

曹先生与高女士原系夫妻关系。2013年6月28日,二人离婚。李小姐原系高女士儿媳。2014年7月15日,李小姐与高女士之子曹某甲登记离婚。2016年6月21日,曹某甲作为高女士的代理人与李小姐签订《转让合同》一份,约定高女士将名下坐落于甲市A区A地的(本案诉争房屋)建筑面积254.65平方米住宅房屋以买卖方式转让给李小姐。2017年6月30日,李小姐取得上述房屋不动产权利证书。该房屋系由甲市L房地产开发有限责任公司开发建设。2012年11月27日,高女士与该公司签订《商品房买卖合同》一份,约定高女士以银行按揭贷款方式购买上述房屋,按套(单元)计算,房屋总价款为人民币350万元。该房屋的住房贷款(长期)、贷款金额245万元、全部贷款本息于2016年3月25日结清,该笔贷款抵押物为上述房屋。

四、法院判决

被告高女士与李小姐于2016年6月21日签订的房屋《转让合同》无效。

五、律师点评

房产律师靳双权认为,董女士作为保证人在民间借贷案件中被依法判决承担连带给付债务责任,现因董女士名下房产被依法执行查封,董女士以债务人高女士恶意转移财产、逃避债务为由,主张高女士与李小姐签订的房屋《转让合同》无效,并提供《转让合同》、原始《商品房买卖合同》等证据予以证明。高女士、李小姐均抗辩称双方之间是借名买房,实际购房人为李小姐。但二被告主张的借名买房的相应权利,并未经过司法确认,经法庭释明,二人均明确表示不另行主张确认的权利,因本案处理的是房屋买卖合同的效力纠纷,该借名买房行为项下相应权利的确认与本案不是同一法律关系,故不属于本案审理范畴。关于被告抗辩房屋权属部门已经为李小姐颁发不动产权属证书,不需要再重新确认一节,因有档案可查询的该权利证书的取得是基于高女士与李小姐之间的买卖行为,现二被告均已自认双方之间为借名买房,并不是房屋买卖,更没有支付相应对价,故该不动产权利证书确认的权属缺失了确认的基础支持。综上,在被告主张的借名买房事实未经司法确认情况下,双方以买卖且未实际支付对价款的形式,签订房屋《转让合同》,继而将涉案房屋产权人进行变更登记,该行为加重了原告董女士的债务承担,且在董女士履行完毕连带义务后,势必对其相应权利造成损害,故秉承诚实信用原则,结合本案实际情况以及双方当事人的举证,可以确认高女士与李小姐签订的房屋《转让合同》无效。

 
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