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靳双权律师

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办案心得

房屋买卖协议书的效力如何确认

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年03月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告荣先生起诉称:2003年6月4日,我与被告黄先生、杨女士签订《房屋买卖协议书》,约定由被告黄先生、杨女士将其享有权利的房屋转让给我,购房款总计128200元;面积、楼层有出入的,根据中心价为标准予以照补。2003年6月5日,我向被告支付购房款48200元,同年6月25日,我又向被告支付购房款80000元,至此协议书约定的购房款全部支付完毕。2004年6月,XX小区(原名XX家园小区)9号楼503室交房,被告交付给我,后我装修入住,在该房屋具备过户登记条件时,被告黄先生、杨女士却未配合我办理过户登记手续。所以请求法院判令:我与被告黄先生、杨女士签订的《房屋买卖协议书》有效,三被立即协助我办理房屋过户登记手续;诉讼费由被告负担。

二、被告辩称

被告黄先生答辩称:该房屋是家庭共有房屋,该合同仅有我签字,我无权处分,该合同应为效力待定合同。原告所称差额结算不予认可。签订合同时被告黄某甲尚未满18周岁,我对于未成年人财产处分无效。另我对土地性质也存在重在误解,不知该土地性质为出让土地,当时XX村村民可以以1500元/平方米来购买房屋,但合同上仅1200元/平方米,故该合同应予以撤销。合同中没有过户的约定,若过户违反物权法第97条,请求驳回原告诉讼请求。

被告杨女士答辩称:不清楚房屋买卖情况,原告持有合同中杨女士签字不是本人所签,同时1200元/平方米价格低于市场价格。

被告黄某甲答辩称:2003年签订房屋买卖合同时还是未成年人,具体情况不清楚。

三、法院查明

2003年6月4日,原告与被告黄先生签订房屋买卖协议书,约定原告持被告黄先生提供的择房证选房,房价1282元/平方米。协议书中约定按100平方米计算,面积、楼层上有出入的,按中心价1250元/平方米的价格原告照补给被告。2003年6月5日,原告向被告黄先生支付购房款48200元,同年6月25日,原告又向被告黄先生支付购房款80000元,至此协议书约定的购房款全部支付完毕。2004年6月8日,原告支付8873.75元房屋照补费给被告黄先生。2004年6月,XX小区(原名XX家园小区)9号楼503室交房,被告交付给原告,原告很快装修入住。据甲市新建商品住宅质量保证书及契证显示,该房屋建筑面积100.65平方米。另查明,讼争房产系拆迁安置房,安置人口3人,分别为本案三被告。被告黄先生与杨女士系夫妻关系,育有一女为本案被黄某甲。

四、法院判决

1、原告荣先生与被告黄先生签订的房屋买卖协议书有效。

2、被告黄先生、杨女士、黄某甲应在本判决生效之日起三十日内协助原告荣先生办理位于XX小区9号楼503室房屋的过户登记手续。

五、律师点评

房地产律师靳双权认为:原告提供的3份收条非本案房屋出卖人出具,对其证明力不予确认。原、被告持有的房屋买卖协议卖方签字人员不一致,原告持有的合同中卖方人员有被告黄先生与杨女士签字,被告持有的合同中卖方人员仅有黄先生签字,且被告杨女士主张原告合同中签字并非其本人签字,当时其并不在现场。原告解释为签订合同之日,被告黄先生与杨女士均在场,原告并未审查被告杨女士身份,被告持有的合同仅有一人签字应系漏签。对此经审查后认为原告持有合同中杨女士签字并未加捺手印,被告对该签名亦未认可,同时被告合同中亦无其签字,故对原告与被告黄先生签订房屋买卖协议的事实予以确认。本案讼争房屋安置人口为本案三被告,基于三被告的家庭关系,应为该房屋共同共有人,对其处分应经全体共有人同意。同时,签订房屋买卖协议时,被告黄某甲尚未满18周岁,其父母即被告黄先生、杨女士作为其法定代理人可以对房屋进行处分。对于被告黄先生、杨女士均称被告杨女士对房屋已卖予原告事宜不知情、合同效力待定、房屋价格偏低的抗辩,第一,本案中原告有理由相信三被告对讼争房屋买卖已达成一致意见。原告与被告黄先生签订房屋买卖协议后,原告即在具备交房条件后装修入住,至今已近十年,被告杨女士有充分时间及机会了解到该房屋已卖予他人,若不同意该房屋买卖,应第一时间向原告提出异议,但两被告并未有此行为,同时被告黄先生与原告签订合同时也未提及其他共有人不同意出售房屋。原告完全有理由相信被告黄先生、杨女士将房屋卖予原告已达成一致意见。第二,被告杨女士应当已知情本案讼争房屋已卖予原告。被告杨女士称对房屋买卖不知情,但从原告签订购房合同后一直由原告居住,其未提出异议的实际看,其称一直不知情与常理不符;并且从本案房屋拆迁补偿产权调换合同看,三被告共安置两套房屋,被告杨女士称黄先生骗其房子已租掉,而距原告签订房屋买卖协议至今已近十年,十年中对其中一套房屋持放任状态不过问不符合实际。第三,原告已支付该房屋合理对价。被告杨女士现主张被告黄先生与原告签订合同时,系对该房屋土地性质存在误解,导致卖房价格偏低,当时安置房价格为1800元左右/平方米,并出具宏大美安置小区物业管理委员会开具的证明一份。该房屋价格系双方在协商一致的情况下确定的,对被告该意见不予采信。第四,房屋买卖协议应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被告黄先生、杨女士未能证明原告与被告黄先生签订房屋买卖协议时存在上述情形,该房屋买卖协议应为合法有效。同时被告杨女士对该房屋买卖协议已知情并达成一致意见,该协议对其亦具有约束力。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应按约定履行自己的义务,现原告已支付对价,且被告黄某甲现已成年,故三被告应配合原告办理房屋过户登记手续。

 
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