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靳双权律师

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办案心得

房产律师:以借名购房为由诉至法院主张房屋所有权被驳回

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年04月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告曹先生起诉称:曹大叔与张氏系夫妻关系,育有曹女士、我、曹小姐三个子女。曹女士与侯先生系夫妻关系,二人育有一个子女候某甲。1997年,曹女士死亡。2010年,曹大叔死亡。2013年,张氏死亡。1984年,曹女士与侯先生结婚后无房居住,曹大叔从外单位XX单位租借了一套位于乙区的公房。1985年,候某甲出生后曹大叔又将乙区的房屋调换至501号房屋。1997年,曹女士死亡。1998年,XX单位通知开始房改,但侯先生始终不缴纳购房款。为了保住购买房改房的机会,曹大叔找到我让我将购房指标买下。恰好,当时我需要房屋居住,故缴纳了全部购房款501462元并入住了501号房屋。2013年,侯先生、候某甲将我从房屋内强制搬出。房改房售房合同是在曹女士死亡之后签订,侯先生放弃出资而由我出资购买,故501号房屋应当归我所有。所以请求法院判令:1、确认位于A区XX小区一单元501号房屋(以下简称501号房屋)归我所有;2、诉讼费用由侯先生、候某甲、曹小姐负担。

二、被告辩称

被告侯先生、候某甲、曹小姐答辩称:曹女士的死亡时间为1999年,无论死亡时间是1997还是1999年,对于曹先生要求确认所有权均没有实际意义。501号房屋属于房改房,是向特定的人员出售,曹先生不符合购房条件,曹先生以曹女士没有出资为由,而要求将501号房屋确权给曹先生没有法律依据。

三、法院查明

曹大叔与张氏系夫妻关系,育有曹女士、曹先生、曹小姐三个子女。曹女士与侯先生系夫妻关系,育有一个子女候某甲。1999年1月18日,曹女士死亡。2010年1月8日,曹大叔死亡。2013年1月27日,张氏死亡。曹大叔、张氏的父母均分别先于二人死亡。1998年8月4日,A区XX单位出具收据,载明“今收到曹女士李某501号购房预付款38000元”。2000年6月9日,曹女士(乙方)与A区XX单位(甲方)签订《房屋买卖合同》,甲方根据相关房改文件,经A区人民政府房改办公室本案同意,向乙方出售501号房屋。该合同乙方处未签字,仅签章。2000年11月27日,A区XX单位出具收据,载明“今收到XX小区4栋501号房屋曹女士购房结算款27462元”。另查:曹女士购买501号房屋时折抵工龄14年。

曹先生称曹女士实际于1997年死亡。501号房屋系房改房,签订《房屋买卖合同》的时间系2000年,此时曹女士已经死亡。因侯先生不具备经济能力,故曹大叔为保住501号房屋的购房资格,决定由曹先生出资购买了501号房屋。出资后曹先生居住在501号房屋至2013年,房屋权属资料及购房款收据等也由其保管。曹先生另称曹小姐曾将曹先生、侯先生、候某甲诉至法院,要求继承案外房屋。在该审理过程中,侯先生、候某甲、曹小姐对于张氏出具的遗嘱均予以认可。该遗嘱载明“……A区XX小区房产,因她出钱买的,所以由曹先生处理、监管”,故可以认定上述三人对于房屋归曹先生无异议。曹先生主张签订购房合同时曹女士已经死亡,侯先生不缴纳购房款属于放弃参加房改,因501号房屋购房款由曹先生支付,故要求确认501号房屋归曹先生所有。侯先生、候某甲、曹小姐称曹先生在501号房屋内居住至2012年,但主张系因曹先生离婚无房居住而借住。三人称曹女士死亡于1999年而非1997年。三人主张侯先生确实没有支付购房款,购房款为曹大叔支付,但何人支付购房款与何人取得501号房屋所有权并无直接联系。501号房屋属于房改房,曹女士作为501号房屋承租人有权参加房改,曹先生不能参加房改,不能简单认为侯先生没有支付购房款即为放弃,更不能简单认为曹先生支付购房款即取得501号房屋所有权。三人另主张,张氏的遗嘱只能处分张氏的遗产,无权对曹女士的财产进行处理,对曹先生所述意见不予认可。

四、法院判决

驳回曹先生的诉讼请求。

五、律师点评

房产专业律师靳双权认为:曹先生以曹女士死后签订《房屋买卖合同》,侯先生未支付501号房屋购房款属于放弃购房,购房款由曹先生支付,应属于曹先生借曹女士的名义购房,房屋应归曹先生所有为由诉至法院。下面由北京房产律师靳双权来作分析:

首先,依据已生效判决及派出所出具的证明等证据,可以认定曹女士的死亡时间为1999年1月18日。虽然死亡时间早于《房屋买卖合同》签订时间,但依据A区XX单位1998年出具的收据可以认定,1998年时房改工作已经启动,双方已就曹女士购买501号房屋达成协议。即使按照曹先生所述,曹女士死亡时间为1997年,但在《房屋买卖合同》未被法院作出相应认定的情形下同样不能改变合同双方系曹女士与A区XX单位这一事实。

其次,侯先生认可未支付购房款,故予以认定。曹先生主张曹女士放弃购房,但并未提交相应书面证据。如前所述,《房屋买卖合同》双方系A区XX单位与曹女士,即出卖人认定的买受人为曹女士。侯先生未支付购房款而由其他人代为支付,并不影响其获得合同中约定的权利即取得房屋。若放弃购房,则《房屋买卖合同》的买受人不应为曹女士。因此,不能仅以侯先生未支付购房款即认定侯先生放弃购房。

再次,曹先生并未提交证据充分证明房款系其支付,侯先生亦不认可。且曹先生并非《房屋买卖合同》中的买受人,故即使房款系由曹先生支付亦不能直接取得房屋所有权。曹先生称借曹女士名义购房,但曹先生并未提交借名购房的证据。虽然依据当事人陈述及现有证据可以认定曹先生在501号房屋内居住多年,且房屋所有权证书等房屋资料在其处保管,但考虑到501号房屋系房改性质,买房人除支付购房款外还需要折抵买房人工龄的情形,以及曹先生与侯先生之间的亲属关系,仅依据现有证据无法认定曹先生借名购房。

最后,侯先生、候某甲、曹小姐在另案中对张氏的遗嘱均表示认可,该遗嘱上提到“……A区XX小区房产,因他出钱买的,所以由曹先生处理、监管”。一方面,该案系曹小姐起诉的遗嘱继承案件,质证应针对与该案相关联的事实,而该案争议标的并不包含501号房屋;另一方面,侯先生、候某甲在另案中仅对遗嘱真实性予以认可,并未对遗嘱内容陈述具体意见。因此,仅凭侯先生、候某甲对张氏遗嘱真实性不持异议的陈述,不足以认定侯先生、候某甲、曹小姐认可501号房屋归曹先生所有。

综上,虽然曹女士的死亡时间早于《房屋买卖合同》签订时间,但不能改变曹女士已基于《房屋买卖合同》取得501号房屋所有权。曹先生称侯先生放弃购房,但并未提交相应证据,且《房屋买卖合同》买受人仍然为曹女士而非曹先生,故难以认定存在放弃购房的情形。同时,因曹先生并非买受人,故即使房款确系由其支付,亦无法基于《房屋买卖合同》取得房屋所有权。曹先生未提交借名买房协议,且依据现有证据并参考本案其他情况也无法认定曹先生存在借名买房的情形,故曹女士取得房屋所有权后,曹先生亦不能以借名买房为由取得501号房屋所有权。另外,即使双方确实存在借名买房的情形,曹先生亦应通过要求继续履行合同、转移登记的方式取得房屋所有权,而无权直接要求确认501号房屋归其所有。因此,曹先生以曹女士死后签订《房屋买卖合同》,侯先生未支付501号房屋购房款属于放弃购房,现购房款由曹先生支付,应属于曹先生借曹女士的名义购房为由诉至法院,要求确认501号房屋归曹先生所有,不予支持。

 
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