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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

卖方未按合同条款时间按时将户口全部迁出房屋怎么办?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年04月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

李某诉称:我与被告于2013年8月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定我向被告购买位于北京市朝阳区涉诉房屋,总价款230万元。合同约定,出售方应当在该房屋所有权转移之日起十日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出售方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受方支付违约金;逾期超过十日未迁出的,自期限届满之次日起,出售方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金。2014年1月24日,涉案房屋所有权过户至我名下,我按约支付了全部房款。但被告迟迟未能将房屋原有户口迁出。我多次催促无果,后被告拒不接听我的电话,我不得已向房屋所在地的派出所、市政府信箱反映,至今4年多时间,被告仍未将其一家三口的户口迁出,造成涉案房屋上市交易困难。被告严重违反合同约定,故我诉至法院,望判如所请。

2、被告辩称

王某辩称:目前我和我爱人张某的户口还在涉案房屋内,我女儿王某甲的户口已于2018年7月或8月迁出了涉案房屋。我不清楚需要迁出户口的事情,卖房时中介也没有给我强调过。涉案房屋最后交割时间是2014年初,两年之前我变更了电话,在变更电话之前我都没有收到原告要求迁出户口的通知。我可以配合迁出户口,我有地方落户口。但是对于原告主张的违约金、律师费,我不同意赔偿。因为我不存在故意或者违法的行为,而且我也没有能力支付这么高额的违约金、律师费。

二、法院查明

2013年8月26日,原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定买受方(即原告)向出售方(即被告)购买涉案房屋,房屋成交价格为230万元。出售方应当在该房屋所有权转移之日起十日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出售方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受方支付违约金;逾期超过十日未迁出的,自期限届满之次日起,出售方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后,原告向被告交纳了全部购房款,被告向原告交付了房屋,双方于2014年1月24日办理了房屋所有权过户手续。

另查,原告及其妻张某的户籍一直在涉案房屋,至今尚未迁出。

现原告诉至本院,以被告逾期未迁出涉案房屋内的户籍构成违约为由,要求被告给付违约金。被告不认可其有违约行为,并提出原告主张的违约金计算标准过高。原告称因有原告一家户籍在涉案房屋内,在其出售涉案房屋时,会对房屋价值有影响,原告多年来通过多个渠道维权,产生了维权成本,且对其精神产生了极大的压力。

三、法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理后判决:

1、被告王某于本判决生效后七日内给付原告李某逾期迁出户口违约金八万元;

2、驳回原告李某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定,依法成立的合同,自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护,双方当事人均应按照合同全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告与被告就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效,双方均应按照合同约定履行。该合同约定,被告应于房屋所有权过户后10日内将户籍从涉案房屋中迁出,但涉案房屋至今仍有原告及其妻的户籍未迁出,被告已构成违约。被告虽辩称其不知道需要迁出户籍,且中介公司及原告未进行提示,故其不存在故意违约的行为。但在合同有明确约定的情况下被告应当承担户籍迁出义务,并应在户籍未能迁出时向原告承担违约责任,被告的上述辩解应不予采信。现原告要求被告自涉案房屋处迁出户口的诉讼请求,因迁移户口系公安户籍管理部门的工作范围,不属民事诉讼解决的范围,对此法院不予处理。因被告未迁户口已构成违约,按合同约定应支付原告违约金。但对于违约金的计算标准,双方约定过高,且原告未能证明户籍未迁出对其造成的实际经济损失,故应酌情对违约金的计算标准予以调整。关于律师费,原告主张系其维权成本,现被告已就其违约行为承担了支付违约金的责任,而原告又无证据证明被告支付的违约金不足以弥补其损失,故应对原告主张的律师费不再支持。

 
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