99次
好评
6161分
爱心积分
2866人
帮助人数

首席律师

靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

靳双权的律师团队网站

所在地区: 北京 北京

联系方式: 13426037149

办公电话: 13426037149

联系地址: 北京 东城区 朝阳门北大街8号富华大厦D3B

在线提问

办案心得

买卖双方签订的借名买方协议是否可以解除?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年04月15日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

刘某诉称:原告刘某与向某系邻居关系。向某与被告王某原系夫妻关系。原告刘某在向某与被告王某婚姻关系存续期间,双方达成一份协议,原告刘某向向某、王某借款,并将宅院进行抵押。现向某与被告王某已经离婚,被告王某擅自将原告刘某用于抵押的房产卖给外村人,导致原告刘某的财产权益受损。为维护原告刘某的合法权益,故诉至法院,要求:1、确认位于北京市顺义区宅院房产为原告刘某所有;2、案件受理费由被告王某负担。

2、被告辩称

王某辩称:被告王某与原告刘某之间就涉诉宅院是房屋买卖合同关系,根本就没有原告刘某所述的抵押关系。当时,原告刘某的所有家庭成员都在《房屋买卖协议书》上签字,《房屋买卖协议书》约定的购房款已经付清了,涉诉宅院也已经在购房款付清后交给被告王某。向某、被告王某购买涉诉宅院后,在向某与被告王某协议离婚时,已经将涉诉宅院通过离婚协议分割给被告王某。2013年年初,被告王某又将该宅院转卖给某村村民黄某、俞某夫妇,双方签订有《房屋买卖协议书》。黄某、俞某夫妇已经按照协议履行,向被告王某支付了全部购房款260000元。就涉诉宅院先后签订的两份《房屋买卖协议书》上均有村民委员会的干部在场见证并加盖了村民委员会的公章确认。两份《房屋买卖协议书》均合法有效。

二、法院查明

双方一致确认涉诉宅院登记土地使用者为原告刘某。该宅院没有门牌号码。原告刘某之委托代理人张某当庭陈述在2008年由其出资将涉诉宅院内原有房屋拆除重建成现有房屋。张某与前妻卢某于2008年1月17日登记结婚,双方于2011年8月16日登记离婚。张某确认在其与卢某于2011年8月16日的《离婚协议书》中曾对涉诉宅院内的房屋在双方之间进行了分割,因涉诉宅院没有具体门牌号码。

2011年12月20日,张某、卢某、刘某、赵某作为甲方,向某、王某作为乙方签订《房屋买卖协议书》一份,内容如下:经甲、乙双方友好协商,双方达成如下协议:一、标的:位于顺义区宅院一座,院内现有正房5间及设施,院内面积402.15㎡。二、甲方各成员一致认可:该房屋由刘某、张某、卢某共同出资翻建,翻建前老房5间系刘某、赵某所有。该宅基地使用权归刘某、赵某使用。张连山对该标的无权利,对本协议无异议。三、上述标的购房款为17万元,于双方签订本协议后3日内,由乙方支付张某、由张某在甲方内部分割,甲方内部如何分割卖房款与乙方无关,张某收到房款后即视为甲方收到购房款。四、甲方收到购房款后,应向乙方出具收条,并于3日内将上述标的及该房宅基地使用证一并交付乙方,甲方保证乙方拥有该房屋的所有权和宅基地使用证。五、双方签订协议书后,任何一方均不得以任何理由反悔,如有反悔,即为违约,应赔偿对方一切经济损失,包括房屋、院落增值损失等,并支付守约方违约金10万元。六、本协议一式四份,双方各执一份,村委会备案一份,镇土地科一份备案,双方签字之日生效。七、如将来允许宅基地使用证变更,则甲方相关人员有义务配合乙方过户,否则将承担第五条约定的违约责任。八、未尽事宜,双方可签订补充协议,补充协议与本协议效力相同。

前述《房屋买卖协议书》末尾甲方一栏分别有张某、卢某、刘某、赵某签名并捺指纹印,乙方一栏有向某签字并捺指纹印。王某未在末尾签字,但其主张在《房屋买卖协议书》开头列明双方身份一栏打印文字“王某”上的指纹印系其所捺。前述《房屋买卖协议书》末尾“村委会盖章”一栏加盖有公章一枚,并有钱某、丁某的签名。

在签订前述《房屋买卖协议书》后,原告刘某将涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》原件交付给向某、王某一方。

庭审中,被告王某就其支付购房款的情况提交了落款日期为2011年12月22日分别由张某、刘某签字并捺指纹印的收条一张,该收条内容为:今收到王某房款现金(220000元)贰拾贰万元以(已)收齐。

原告刘某及其委托代理人张某对于前述收条中其签名及所捺指纹印之真实性没有异议,但否认实际收到王某支付的房款220000元,主张其实际通过向某、王某支付部分现金并直接抵销之前张某一方对向某、王某的债务相结合的方式一共实际收到款项总额为170000元。此外,原告刘某主张收条所载的房款金额为220000元,与前述《房屋买卖协议书》约定的购房款金额170000元明显不一致,双方之间实际上是用涉诉宅院作为张某一方对向某、王某所负债务合计170000元的偿还提供担保,前述收条中所载明的金额220000元与170000元之间的差额50000元实际上是债务利息。双方曾经口头协商确定待协议书签订一年以后,刘某、张某一方有权以220000元的价格将涉诉宅院赎回。与此同时,张某还主张其2008年翻建涉诉宅院花费约为170000元,双方在《买卖房屋协议书》中约定向某、王某购置包括房屋在内的整个宅院的购房款数额为170000元,与常理不符,双方之间实际上使用涉诉宅院对债权债务提供抵押担保。张某还主张其在双方签订《房屋买卖协议书》将近1年时,其曾经提出使用200000元将涉诉宅院从向某、王某处赎回,但向某、王某未予同意,双方因而未能达成协议。

被告王某对于原告刘某的前述主张不予认可,主张双方之间不存在使用涉诉宅院为债权债务偿还提供抵押担保的法律关系,双方之间的房屋买卖关系真实、合法、有效。

被告王某辩称之所以出现收条载明的购房款数额与《房屋买卖协议书》约定的购房款数额不一致,亦与其在(2015)顺民初字第7706号案件庭审中陈述的购房款数额170000元不一致,是为了帮助张某、刘某隐瞒涉诉宅院出售价格,因为张某大量对外举债有很多债主。刘某、张某对被告王某的前述辩解不予认可。

被告王某与向某于2011年4月20日在北京市顺义区民政局登记结婚。双方于2013年1月11日在北京市顺义区民政局协议离婚。双方于2013年1月11日签订的《离婚协议书》主要内容如下:双方于2011年4月20日在顺义区民政局结婚登记,因男方赌博,我们双方自愿离婚,均具备完全民事行为能力,并对有关事项达成如下协议:一、子女抚养,婚后无子女。二、财产处理婚后共同财产归男方向某所有的:无。婚后共同财产归女方王某所有的:位于顺义区37号院所有房产,女方所购买的东西。无债权债务。三、其他协议

离婚后男方给付女方叁拾伍万元整,于离婚后一个星期内给付壹拾万元整,2013年5月份给付壹拾万元整,2013年8月份给付壹拾伍万元整。上述内容是我们双方经过慎重考虑、反复协商的,是真实无误的,我们完全同意协议书的各项安排,没有其他不同意见,我们保证执行并对此承担法律责任。

在本院审理的王某诉向某离婚后财产纠纷一案的庭审中,王某、向某均当庭确认前述《离婚协议书》约定归女方王某所有房产即为《集体土地建设用地使用证》登记在原告刘某名下的宅院。

向某作为甲方,黄某、俞某作为乙方就涉诉宅院签订《房屋买卖协议书》一份,内容如下:经甲、乙双方友好协商,双方达成如下协议:

一、标的:位于顺义区宅院一座,院内现有正房5间及设施,院内面积402.15㎡。二、上述标的购房款为人民币26万元,于双方签订本协议后3日内,由乙方支付向某购房款。三、甲方收到购房款后,应向乙方出具收条,并于3日内将上述标的及该房宅基地使用证一并交付乙方,甲方保证乙方拥有该房屋的所有权和宅基地使用权。四、双方签订协议书后,任何一方均不得以任何理由反悔,如有反悔,即为违约,应赔偿对方一切经济损失,包括房屋、院落增值损失等,并支付守约方违约金10万元。五、如将来允许宅基地使用证变更,则甲方相关人员有义务配合乙方过户,否则将承担第四条约定的违约责任。六、该房屋如有纠纷,由向某出面解决。七、未尽事宜,双方可签订补充协议,补充协议与本协议效力相同。

前述乙方为黄某、俞某的《房屋买卖协议书》末尾甲方一栏有向某签名并捺指纹印,乙方一栏分别有黄某、俞某签字并捺指纹印。被告王某未在该《房屋买卖协议书》签字,本案庭审中,被告王某陈述前述《房屋买卖协议书》签订于向某、王某协议离婚后,该《房屋买卖协议书》中约定的购房款26万元实际由被告王某收取,被告王某以收取购房款26万元向黄某、俞某出具收取购房款的收条并向黄某、俞某交付涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》原件的方式追认了前述《房屋买卖协议书》。

前述乙方为黄某、俞某的《房屋买卖协议书》末尾“村委会盖章”一栏加盖有村民委员会公章一枚,并有孙某、丁某的签名和指纹印。

庭审中,双方就如下事实没有争议:(1)向某、黄某、俞某均系村民,前述三人的户籍均为农业户口;(2)黄某、俞某系夫妻关系;(3)王某在与向某婚姻关系存续期间,其户口并迁至顺义区。

为证实其与被告王某之间就涉诉宅院不存在房屋买卖合同关系而是使用涉诉宅院作为双方之间债权债务偿还的抵押担保的诉讼主张,原告刘某申请证人丁某出庭作证。

证人丁某当庭作出如下陈述:(1)证人丁某自述其在1993年至2013年8月期间一直担任村治保主任;(2)证人丁某陈述落款日期为2011年12月20日甲方为刘某、张某、赵某、卢某的《房屋买卖协议书》中的“丁某”签名系其本人所签,前述《房屋买卖协议书》中的村民委员会的公章系由村党支部书记钱某所盖,“钱某”的签名亦为钱某本人所签,前述《房屋买卖协议书》签订的地点为张某足疗店内;(3)证人丁某陈述在其与钱某在前述《房屋买卖协议书》中签名之前,相关当事人已经在该协议书上签名完毕;相关当事人签名之时,其与钱某不在场,其与钱某并×参与前述《房屋买卖协议书》合同条款的起草、协商过程;(4)证人丁某陈述前述落款日期为2011年12月20日甲方为刘某、张某、赵某、卢某的《房屋买卖协议书》涉及的房屋系由张某出资建造,该宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在原告刘某名下;(5)证人丁某陈述向某、王某一方与张某、刘某一方曾经口头协商因张某欠向某、王某170000元,因此张某、刘某一方将涉诉房屋交给向某、王某一方,如果一年之内,张某能够偿还向某、王某220000元〔包括本金170000元和利息50000元〕,则向某、王某就将涉诉宅院交还给张某一方;(6)证人丁某明确认可前述乙方为黄某、俞某的《房屋买卖协议书》中的“丁某”签名系其本人所签,“孙某”的签名亦系孙某本人所签,该《房屋买卖协议书》是在一个小饭店内签订的,其与孙某应黄某、俞某邀请参与见证该《房屋买卖协议书》;(7)证人丁某称其不知道前述乙方为黄某、俞某的《房屋买卖协议书》上的村民委员会的公章是由谁加盖的;(8)证人丁某称在前述乙方为黄某、俞某的《房屋买卖协议书》签订之时,王某本人在场,但不清楚为何王某没有在该《房屋买卖协议书》上签名;(9)就其先后见证涉诉宅院的两份《房屋买卖协议书》的签订过程一节,证人丁某明确表示在见证前述乙方为黄某、俞某的《房屋买卖协议书》签订过程时,其不清楚刘某、张某一方是否要求将涉诉宅院赎回。

原告刘某认可丁某的前述证人证言,被告王某对于证人丁某关于双方之间曾经口头协商张某、刘某一方有权以220000元的价格赎回涉诉宅院的相关证言不予认可,对于其余证言内容没有异议。

审理中,原告刘某就其主张的双方之间实际上是使用涉诉宅院作为相关债权债务的抵押担保关系而非真实的房屋买卖合同关系一节,除了前述丁某的证人证言以外,没有提交其他书面证据予以证实;原告刘某表示还有钱某、卢某、向某能够作为证人证实前述事项,但前述证人到庭作证。

三、法院判决

北京市顺义区人民法院经审理后判决:

驳回原告刘某的全部诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定,审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定,人民法院应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力大小进行判断,并公开判断的理由和结果。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释〔2001〕33号)第二条之规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(法释〔2015〕5号)第九十条之规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案的争议焦点问题为原告刘某与被告王某之间法律关系的认定。双方及其家庭成员就涉诉宅院在村委会干部的见证之下已经签订了书面的《房屋买卖协议书》,该《房屋买卖协议书》文字内容清楚,意思表示明白无误,并且,在签订该《房屋买卖协议书》时,向某与王某存在夫妻关系,王某虽然不是×村村民,但向某为×村村民,向某、王某具备购置涉诉宅院的主体资格。现原告刘某否认双方之间存在真实的房屋买卖关系,另行主张双方之间实际上是使用涉诉宅院作为债权债务的担保。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(法释〔2015〕5号)第九十一条之规定,人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此,原告刘某显然有义务就其否认双方之间存在房屋买卖关系,而是抵押担保关系提交充分的证据予以证实。应当指出的是,双方之间建立房屋买卖合同关系已经在村委会干部见证之下并在相关亲属的参与之下签订书面协议,根据基本的生活常识,如果双方之间真实的意思是建立抵押担保合同关系,理应签订书面协议以澄清事实并保留证据。然而,原告刘某就其前述诉讼主张仅仅提供证人证言,显然不足以支持其诉讼主张,因此,对其关于双方之间使用涉诉宅院建立抵押担保关系的诉讼主张,实难采信。还应指出,被告王某持有的刘某、张某出具的收条所载金额与前述《房屋买卖协议书》所约定购房款金额不一致,以及张某所述涉诉宅院内房屋2008年建造时的造价与前述《房屋买卖协议书》所约定购房款金额大体一致不符合常理等情节,并不足以否定前述《房屋买卖协议书》的真实、合法、有效,更不足以佐证原告刘某的诉讼主张。现已查明,向某、王某在协议离婚时已经将涉诉宅院分割归王某所有,涉诉宅院现已转卖给黄某、俞某,乙方为黄某、俞某的《房屋买卖协议书》同样经过村委会干部丁某、孙某见证并加盖了村民委员会的公章,再者,黄某、俞某亦为×村村民,具备购置某村农村宅院的主体资格。根据现已查明的事实,原告刘某要求确认涉诉宅院归其所有,于法无据,于理不合,实难支持。


 
律师在线
马上咨询