(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告戚先生起诉称：我和被告于2008年5月25日签订了一份“协议书”，约定被告将位于A县XX路西的本案诉争房屋以4万元价格卖给我，协议签订当日，我将4万元现金交付被告，被告出具了收据。时至现在，被告以没有收取我卖房款等各种理由，屡屡阻扰和妨碍我正常占有与使用该房屋。为维护合法权益，请求法院判令：1、要求确认我和被告双方房屋买卖协议有效，并判令被告不得妨碍我行使对该房屋的所有权;2、诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告王先生答辩称：双方所签订的房屋买卖协议并非真正意义上的买卖房屋，而是因为我儿子王某甲和戚先生的闺女戚小姐为夫妻关系，王某甲生病需要治疗时向戚先生借钱看病，所以和我签订了该份名为房屋买卖，实为借款抵押的协议;双方协议的房屋也一直未交付，至今仍由我占有，且现在由我所在集体同意和土地主管部门批准已经给我颁发了不动产权证书，该土地性质为批准拨用，用途为农村宅基地;该份房屋买卖合同从合同表面上看就已经违反法律法规的强制规定之处，合同第一条标明出卖物甲方瓦房四间，独院，卖给戚先生。在这一条约定已经约定了买卖房屋和房屋下的土地。该土地系集体所有土地，该份买卖协议已经牵涉到该土地的所有权和使用权。请求法院判令：判令确认我与原告签订的《协议书》无效，并赔偿破坏的房屋所造成的损失共计66602元，诉讼费由原告承担。

三、法院查明

2008年5月25日，王先生与戚先生签署一份协议，协议内容：1、甲方：瓦房四间、独院卖给戚先生;2、价格40000元(肆万元整)一次性付清;3、今后无论在什么条件下，双方不得以任何理由提出变化。如果单方任何一方提出，应赔付其一方的经济损失。2008年5月25日王先生签收据一份，内容“今收到房屋及宅基款40000元(肆万元整)。王先生2008年5月25日”。2017年6月20日A县国土资源局颁发中华人民共和国不动产权证书，载明土地权利所有人王先生，权利类型宅基地使用权，用途农村宅基地。戚先生是A县XX镇L路人，王先生是A县XX镇XX村11队人。

四、法院判决

1、原告戚先生与被告王先生签订的房屋买卖协议无效，王先生返还戚先生购房款4万元，于判决生效后十日内履行完毕;

2、驳回戚先生的其它诉讼请求，驳回王先生的其它反诉请求。

五、律师点评

房地产纠纷律师靳双权认为：原被告签订的协议，虽系原被告真实意思表示，但协议约定买卖宅基地违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议依法应认定无效。根据已经认证的证据及查明的事实，本案争议的土地性质系农村宅基地，协议约定卖独院及被告在收据上写明宅基款均表明原被告买卖的是农村宅基地，中华人民共和国土地管理法明确规定宅基地属于农民集体所有，XX省农村宅基地管理办法规定农村宅基地属于集体所有，农村居民对宅基地只有使用权、没有所有权，宅基地的所有权和使用权受法律的保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。现阶段，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利的性质，在农村社会保障体系还不完善的条件下，为保障农村居民的权益及农村集体的土地所有权，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同应认定为无效，综上，原告戚先生要求确认双方房屋买卖协议有效的诉讼请求不予支持。被告辩称原被告的协议非真实意思表示，实为借款抵押合同，被告实际上未收到原告的肆万元购房款意见无证据支持，且原告出示的有被告签字的收条为据证明被告已收了原告的肆万元房款，故被告的意见不予采信。被告反诉称原告对其财产进行破坏仅有销货清单、被告本人的书面陈述、购物清单等证据，不能证明这些花费与原告的行为有因果关系，故不予支持。被告辩称本案已过诉讼时效，因本案系合同纠纷，因原被告的协议即合同违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效民事法律行为，其特性决定该行为自始无效，不因时间的经过而改变，故无效民事法律行为的无效不受时效的限制，因该行为产生的法律后果亦不能受时效的限制，故被告应当返还原告的购房款。