(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告钱某甲、钱某乙、钱某丙、钱女士起诉称：我四人与被告钱先生是同胞兄弟姊妹关系。1982年，父亲钱大叔在A县B镇C村申请一所宅基地，并在该宅基地上建造房屋及生活生产设施。钱大叔1991年10月去世，1993年换证时，被告钱先生尚未成家在老房住，登记在钱大叔名下的宅基地使用证变更登记在被告钱先生名下，办证工作人员在换证原因上注明“原证户名钱大叔，1993年换证时户主已故，换证时钱先生在老宅居住，所以换证时写上钱先生的名字，但这是孙家老宅。”该宅基证换成集体土地建设用地使用证后交由原告钱某甲保存，房屋也一直由兄弟四人共同管理。2017年城市规划改造，涉及老房的拆迁补偿，C村村委通知我们去处理老房拆迁事宜，我方经了解得知，被告钱先生向被告谭某借款四万元后，未经我方兄妹四人同意，擅自伪造我们的签名将宅基证转让，并签订了房产转让协议和补偿协议。基于以上事实，本案的老宅系我方四人与被告钱先生共同共有，被告钱先生的行为严重侵犯了我们的合法继承权;依据土地管理法及相关政策，宅基地使用权系基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性和保障性权利，宅基地上的房屋仅能在本集体经济成员之间流转，被告谭某作为该集体经济组织以外的人购买该经济组织成员的房屋应为无效;依据合同法第五十二条规定，被告钱先生与被告谭某在2013年7月15日签订的房产转让协议和2017年6月30日的补偿协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，系无效协议且也未实际履行。所以请求法院判令：1、请求确认二被告在2013年7月15日签订的房产转让协议和2017年6月30日的补偿协议无效。2、本案诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称

被告钱先生答辩称：1、2013年我因资金困难陆续从被告谭某处借款共计4万元，2013年7月15日我与谭某签订房产转让协议，但不是房屋买卖关系，实为债务抵押担保关系。因我无力偿还被告谭某4万元，在未经四原告同意的情况下，我私自将父亲钱大叔遗留的房产抵偿给被告谭某。后因房产拆迁补偿，村里认为系孙家老宅，要求四原告与我共同到场办理房屋补偿事宜，我将此情况告知谭某，经协商双方于2017年6月30日签订补偿协议，目的是通过诉讼将老宅确权归我独自所有，补偿款也全部归我所有，然后我将所得到补偿款的50%给被告谭某，但该协议签订后双方并未实际履行。本案老宅系我父亲钱大叔在世时所建，父亲去世后一直由我居住，并非我继承财产。1993年换证时我不知道变更登记在我名下，被告谭某也不知道变更登记在我名下，所以2013年7月15日签订协议时，被告谭某曾让我以四原告的名义出具了一份该房产由我继承的证明，但实际该房产系我与四原告共有，系我将房产私自转让，被告谭某也从未实际占有和使用过该房产。

被告谭某答辩称：我与被告钱先生签订的《房产转让协议》与四原告没有直接的利害关系，被告钱先生处分登记在自己名下的私有财产，四原告对房屋买卖没有诉权;即便房产由四原告与被告钱先生共有，也早已超过最长诉讼时效，应驳回四原告诉讼请求。《房产转让协议》应合法有效，根据《物权法》第15条对合同效力与物权效力的区分作出原则规定，说明房屋所有权和宅基地使用权是分开的，农村房屋不属于禁止或限制流通物。根据《民法总则》的规定，房屋属于不动产，公民享有占有、使用、收益和处分的权利，法律并不禁止农民出卖房屋;从登记制度的目的来看，登记的作用在于公示;从登记的法律性质来看，登记是不动产物权变动的生效要件，而不是房屋买卖合同的有效要件。《物权法》第一百五十三条规定是：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上述两部涉及农村房屋买卖的法律看，允许农村房屋买卖，农村房屋买卖的法律是不得再申请宅基地，其他规定是部门规章或行政法规，属于管理性规范性文件，不属于效力强制性规定。总之，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性规定，农村房屋买卖有关宅基地使用权的规定，只是部门规定及政策性文件，不具有行政法规的效力，不能成为法院判决合同无效的法律依据，双方签订的买卖协议应为有效。我和钱先生签订的《补偿协议》应为无效。《民法总则》规定，民事法律行为有效必须是意思表示真实，我和钱先生签订的《补偿协议》违背了当事人的真实意思。首先，作为出卖方的被告钱先生，房产在自己名下却谎称自己不知情，其他弟兄三个在本村均拥有一块宅基地，但被告钱先生故意隐瞒称其三哥钱某丙没有宅基地，明显存在欺诈行为。其次，被告谭某受被告钱先生欺诈的情况下，也认为自己买的房产可能会有钱某丙的份额，出于该错误判断，违背了自己真实意思，签了《补偿协议》，做出了50%的让步，但被告钱先生仍没有给付补偿款的意思。因此我和钱先生签订的协议应为无效。综上，四原告没有诉权，应予驳回起诉，即便其有诉权，已过时效，也应予驳回起诉;《房产转让协议》因其并不违反法律的无效强制性规定，应合法有效;我受欺诈下所签订的《补偿协议》因不是本人真实意思表示，应为无效;四原告与被告钱先生之间存在合谋侵占被告谭某财产，五人之间存在虚假诉讼之嫌。

三、法院查明

钱大叔系A县B镇C村村民，生育四原告及被告钱先生共五个子女，1991年10月去世。1982年8月28日，经钱大叔申请，B镇公社同意，A县政府批准划给钱大叔一所宅基地，并发放A县宅基地使用证，钱家在该宅基地共建一所宅院。四原告另居他处后被告钱先生继续在该宅院中居住，因户主钱大叔已故，1993年4月1日A县土地管理局代表A县政府换证时，将集体土地建设用地使用证颁发给钱先生，该证显示用地面积216㎡，其中建筑占地86.4㎡，经办人在该证最后一页书写证明，证明案涉宅院系钱家老宅。该证一直由原告钱某甲保管，被告钱先生在庭审中自认案涉宅院系孙家老宅，其与四原告共有。2013年被告钱先生陆续从被告谭某处借款4万元。后因被告钱先生无力偿还，2013年7月15日，二被告签订《房产转让协议》，被告钱先生以4万元将案涉宅院转让给被告谭某，约定如遇房屋拆迁征用，所有补偿全部归被告谭某。同日，被告钱先生出具一张《收条》，载明转让费4万元。2017年6月30日，二被告又签订一份《补偿协议》，载明：现案涉房产已被拆迁，因拆迁补偿不在被告钱先生名下，且涉及到被告钱先生兄弟内部矛盾及有关集体房屋买卖的法律问题，经被告谭某充分考虑后向被告钱先生说明，双方在平等自愿、协商一致基础上达成如下协议，双方一致同意按此协议履行。

四、法院判决

驳回原告钱某甲、钱某乙、钱某丙、钱女士的诉讼请求。

五、律师点评

房产专业律师靳双权认为：乡村宅基地建房许可系基于满足乡村家庭共同生产生活需要的建房许可，所建设的房屋应属家庭共有财产。涉案房产系家庭共建，钱大叔去世时未对该房产进行处分，因被告钱先生尚未成家故继续在老宅居住，虽集体土地建设用地使用证仍登记在被告钱先生名下，但该房产实为四原告及被告钱先生的家庭共同财产。关于房产处分行为的效力，靳律师认为，二被告签订的《房产转让协议》系在不同农村集体经济组织成员之间流转，违反法律强制性规定，应为无效，但二被告在后签订的《补偿协议》已明确解除了《房产转让协议》，故原告要求确认无效，已无实际意义;原告主张《补偿协议》无效，因该协议签订后二被告没有实际履行，且庭审中二被告均主张无效，故不再处理。综上，四原告要求确认《房产转让协议》和《补偿协议》无效的诉求，予以驳回。关于二被告之间的债权债务问题，二被告可以另行解决。