(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告唐大叔、唐某甲起诉称：原告唐某甲与被告唐某乙系原告唐大叔的儿女。原告唐大叔原系A县B镇(原B乡)Z村村民。原告唐大叔的父亲在Z村建有木房屋一幢，房屋由原告唐大叔及原告父亲、妻子、儿女同住，与被告龚先生的房屋相邻。1986年原告唐大叔进入X省L公司工作。在原告唐大叔的父亲及妻子去世后，唐大叔的儿女跟随唐大叔一起在L公司生活。2001年正月，被告龚先生明知唐某乙无任何处分权，并且未告知房屋共有人唐大叔及唐某甲的情况下与唐某乙签订房屋买卖合同。合同签订后，在未取得房屋共有人唐大叔及唐某甲的同意下龚先生私自占用该房屋。原告唐大叔知道后即回到Z村对被告龚先生与唐某乙签订的房屋买卖合同不予认可，并且多次要求龚先生搬离所占房屋，多次申请村委会处理，向村委会明确表示不同意出卖该房屋。由于龚先生拒绝搬离所占房屋，并且在原告唐大叔及唐某甲的土地上私自搭建了偏屋，原告唐大叔与其多次协商未果。现原告唐大叔已经退休，单位宿舍已经收回，居无定所，不得已四处漂泊，急需回家养老居住。原告的合法权益受到侵犯。故请求法院判令：1.依法确认被告龚先生与唐某乙签订的房屋买卖合同无效;2.判决被告龚先生退还我方房屋，并在判决生效后10日内搬离诉争房屋;3.判决被告龚先生在判决书生效后立即拆除其在原告土地上私自搭建的房屋;4.判令被告龚先生支付占用原告房屋期间的使用费16000元;5.由被告承担本案的诉讼费用。

二、被告辩称

被告龚先生答辩称：我与唐某乙签订的房屋买卖合同合法有效。合同没有违反《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地法》相关规定。我同唐某乙签订买卖协议时是善意的，不存在原告所说的我瞒天过海恶意串通。唐大叔行为违背诚实信用原则。2000年房屋卖出后，如果唐大叔认为唐某乙的行为是未经其同意而侵害其共有权益，应于其知道时要予以否认。但房子卖出后，唐大叔2010年前同唐老二在离涉案房屋不足30米处的娘家同居5年左右，从未对唐某乙的行为表示否认，这是明显的“默认”。在现有农村房屋登记交易等方面法律规定不明确时，提请法庭适用农村买房的“习惯”。从法律层面讲，唐大叔要回农村集体土地已不可能。Z村已将房屋占用地及周围空坪地批准给我使用，作为城镇户口的唐大叔不可能得到这块完整地。唐某甲2004年8月31日户口才迁入Z村，在房屋买卖之后，因而不具有主体资格。综上，我和唐某乙签订的协议没有违反法律强制性规定，是合法有效的协议。物权的取得明显符合善意取得，因此请求法院驳回原告唐大叔的诉讼请求，驳回原告唐某甲的起诉。

唐某乙未作答辩。

三、法院查明

唐大叔与龚先生系同村人，两户房屋毗邻。唐大叔当兵复员转业于X省L公司工作，并将户口迁至A县XX镇XX街1011号。1999年，唐某乙复员转业，也将户口迁至A县XX镇XX街1011号。2000年8月下旬，唐某乙以“卖房替父还债”名义公开出售位于A县原B乡Z村10组老宅，同村村民龚先生家居住条件差表示愿意购买。2000年8月26日，龚先生买唐大叔房屋一栋，包括地基与空隙菜地，龚先生付十组地基费1000元。后唐某乙与龚先生签订房屋出卖契约，卖总价16800元,其地基款1000元。唐某乙在出卖人一栏签字，龚先生在买房人一栏签字，监证单位处有A县B乡Z村村民委员会、Z村第十村民小组签章。协议签订时，唐某乙父亲唐大叔不在场。双方依协议履行完毕后，2000年8月30日，龚先生依法缴纳契税，并依法办理集体土地使用证。该土地使用证上土地归宗图标识清晰，位置明确，龚先生宅基与唐老大宅基相接。另查明，唐大叔、唐某乙、唐某甲家老宅位置与龚先生所办土地使用证登载位置一致。龚先生买房后修葺房屋并居住至今，唐大叔也曾回村在唐老二家居住相当长一段时间。唐大叔居住于该村期间未就房屋出卖之事向龚先生提出异议和主张权利，双方相安无事。2017年7月，唐大叔以退休无房居住，想要回儿子唐某乙已出卖给龚先生的房屋。经村委会调解未果，遂诉至法院要求处理，酿成纠纷。

四、法院判决

驳回唐大叔、唐某甲的诉讼请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为：民事活动应当遵循自愿、公平、诚信原则。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而对于农村房屋不动产也是适用善意取得制度的：首先，善意主要是指对无处分权人处分财产的不知情的主观心理状态，对于“善意”，应当考虑受让人是否应负有“知情”的义务、是否对财物支付了合理对价、交易场所以及交易时间是否符合常理，如果受让人明知对方是无处分权人或明知受让财物的价格与实际价格相差极大，以及交易的场所和时间过于隐秘，不符合常理，则可以认定其行为出于“非善意”。再次，要以合理的价格进行交易，对于合理的价格的认定，在司法实践中，一般是参照最高人民法院在《合同法解释二》中对明显不合理的低价所作界定,“不低于市场价格的70%即可视为合理价格”，即要在参考交易地市场价格的情况下，不得低于交易地市场价格的70%;最后，房屋属于不动产，依照物权公示原则，不动产需要登记，转让也需要过户登记;但是，现实中，农村房屋的所有权一般是没有登记的，村民将房屋交付给受让人，且受让人占有使用该房屋，或长时间居住在该房屋内，均可证明房屋已实际交付。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因唐某乙为唐大叔唯一的儿子，部队转业后户口迁出长期工作生活在L公司，龚先生有理由相信唐某乙具有处分权、代理权，主观不明知卖方无处分权，系善意。唐某乙以“卖房替父还债”名义于2000年8月27日与被告龚先生签订的房屋买卖协议，该买卖经该村十组全体社员大会讨论通过，并有房屋所在地的村委会支部书记、村主任、组长等作为在场证明人签名，所在地的村委会并加盖了公章，唐某乙也将契约约定所售房屋交给了龚先生，实现了交易标的物的交付。同时，按照房屋当时的市场价格，买方龚先生支付的人民币壹万陆仟捌佰元整，不仅符合交易惯例，也不属于明显不合理的低价，属于以合理的价格取得受让房屋。而且龚先生向国土部门重新申办了宅基地使用权证，对原有房屋进行了占有、使用和修葺，在此后的17年间没有发生争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十三条，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。该房屋买卖契约系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，对原告唐大叔、唐某甲具有法律约束力。买方龚先生的行为已构成善意取得，享有房屋所有权。

关于唐大叔、唐某甲认为本案房屋买卖协议违反了法律关于宅基地不允许转让的禁止性规定的意见。靳律师认为，国家对宅基地使用权规定严格的取得和审批制度旨在保护农村集体经济组织及其成员的合法权益。本案房屋买卖协议的结果并未损害到农村集体经济组织及其成员的权益，而且现行法律、法规未明确禁止农村住房的依法转让。现原告唐大叔、唐某甲以唐某乙无权处分未告知房屋共有人的情况下瞒天过海将房屋出卖给被告龚先生，要求确认房屋买卖行为无效，并收回房屋，既与事实不符，也有悖我国诚实信用的民法原则，不利于社会交易秩序的稳定，故依法应予驳回。