(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告于先生起诉称：我在位于甲市乙区A镇B村100号有宅基地一处，上原有北房5间。后因母亲生病欠下很多负债，我便将位于甲市乙区A镇B村100号宅院出售进行还债。故我与被告钱某甲达成一致意见，我将位于甲市乙区A镇B村100号宅院卖与被告钱某甲，价款为12000元，并签署了书面的房屋买卖协议。现依据《物权法》、《土地管理法》等法律之规定，农村宅基地由于其特有的属性决定了其不得随意买卖，且被告钱某甲的户籍并不在B村集体中;另外，这么多年来，我一直租房生活，没有自己的房产。所以请求法院判令：1、要求法院依法确认我与被告钱某甲之间签订的房屋买卖合同无效;2、要求判令被告钱某甲向我返还位于甲市乙区A镇B村100号房屋及宅院;3、由被告承担本案诉讼费用。

二、被告辩称

被告钱某甲答辩称：我方不同意原告的诉讼请求，因为诉争房屋已经卖掉了。1999年8月，原告找到我说想要卖本案诉争房屋，经过协商后，我就同意了，房屋价款我已经当面交给原告本人了。当时这个房屋已经老化，屋顶漏雨、墙也倒塌。2003年我将原房屋进行了翻盖，我一直住到2016年。因为我妻子要上班，为了方便，我又将本案诉争宅院转让给本案被告孙先生了。现在涉诉房屋及宅院再有什么纠纷与我没有关系。我现在只不过在租这个房屋居住，所有权已经发生了转移。故我方不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。

被告孙先生答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。于先生、钱某甲在履行房屋买卖协议过程中系自愿、真实且连贯的。现在于先生和钱某甲的房屋买卖已经履行完毕已达十八年之久，在此期间于先生从未向钱某甲主张过任何权利(包括认定房屋买卖协议无效、返还房屋等)。故可以确定于先生、钱某甲在履行房屋买卖协议过程中系自愿、真实且连贯的。原告要求返还诉争房屋的请求，由于房屋被拆除而灭失，已经没有返还的可能性。被告钱某甲虽不是B村村民，也不是该集体经济组织成员，但其在购买了于先生的房屋后，一直居住在此，期间还对原有旧房进行了拆除，翻建成房屋现状(北房四间)，于先生主张的诉讼标的房屋已经因拆除而灭失，所以，本案诉争房屋早已不存在返还的可能性。我现在已经善意取得诉争房屋所有权。钱某甲与孙先生签订的《房屋买卖合同》依法有效。原告要求返还房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据。原告自愿将自己名下的房屋卖给被告钱某甲，收取价款后将房屋、院落及《集体土地建设用地使用证》移交给了钱某甲。钱某甲居住多年后，本着平等、自愿的原则再次将本案诉争宅院卖与我，并已将房屋、院落及《集体土地建设用地使用证》移交给了我。故原告已经不是诉争房屋的物权权利人，其无权主张返还房屋。故原告主张返还房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据。诉争房屋已经灭失，不具备腾退条件。

三、法院查明

原告于先生系甲市乙区A镇B村村民，原在该村100号院有宅基地一处，原告在该宅基地上原建有北房五间。1994年于先生取得了诉争房屋的《集体土地建设用地使用权证》，在“土地使用者”一栏载有本案原告于先生的名字。1999年8月13日，于先生与本案被告钱某甲签订房屋买卖协议一份，该协议载明的主要内容如下：1、×A镇B村村民于先生将正房五间以一万元价格卖给钱某甲;同时将集体土地建设用地使用证于先生的使用权转交给钱某甲所有;2、其中用地面积267平米、建筑占地面积81.4平米，归钱某甲所有;3、从今日起，当面将一万元以一次性付清为条件，交给于先生。本协议经公证一式两份，卖方签字：于先生(加印指纹);买方签字：钱某甲(加印指纹)，公证人签字：王×1、孙先生，时间：公元一九九九年八月十三日。协议签订后，被告钱某甲将价款一万元交付给了原告于先生，原告于先生亦将本案涉诉房屋(北房五间)及宅院交付给被告钱某甲居住、使用。钱某甲在居住使用过程中，将原有的北房五间拆除后翻建了四间北房，并新建了两间东房以及石棉瓦结构的南棚、西棚各两间。后因资金周转问题，被告钱某甲欲通过变卖房屋的途径筹集资金。经过联系，被告钱某甲与B村村民孙先生于2016年5月10日签订了《房屋买卖合同》一份，载明：1、买卖标的：乙区A镇B村100号宅院，该宅院土地使用面积267平米，东西长14.8米、南北长18.04米，该院落内北房共四间、东房共两间。2、双方约定房屋价款为人民币一百八十万元整，孙先生于本合同签订之日给付钱某甲一百五十万元，剩余三十万元于2016年12月31日前付清。3、钱某甲应当于本合同签订之日将房屋及宅院交付孙先生，同时钱某甲亦应将《集体土地建设用地使用证》交付给孙先生，位于乙区A镇B村100号宅院及房屋归于孙先生所有。同时约定，钱某甲未购买新的住所前，孙先生同意将上述房屋租赁给钱某甲用于生活居住之用。4、钱某甲保证该房屋没有产权纠纷，且无任何担保，因卖方钱某甲的原因造成房屋发生债权债务等纠纷的，由钱某甲一方承担相应责任;在能够办理产权手续的前提下，卖方钱某甲负有协助买方孙先生办理相关产权登记手续之义务。钱某甲保证该土地使用权人自愿将该土地上的一切附着物的所有权转让给买方孙先生，该宅基地使用权一并由买方孙先生支配使用。该土地及房屋如遇拆迁、征用等，对于补偿等事项，所有权利均由买方孙先生独自享有，卖方钱某甲无权干涉，由此产生的一切收益(包括地上附着物、房屋及该房屋所占有的土地之补偿款等)均归买方孙先生所有。5、本合同在履行过程中如发生争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向法院起诉。6、本合同自双方当事人签字之日生效，双方可约定补充协议，补充协议与本合同均有同等法律效力。7、本合同一式两份，具有同等效力，卖方与买方各执一份。在本合同落款处有甲方钱某甲签字加印指纹，乙方孙先生签字加印指纹，日期为2016年5月10日，见证人：王某1、王某2、王某3(签字加印指纹)。该买买合同签订当日，孙先生向钱某甲支付房款150万元，;2016年6月8日，孙先生将房屋尾款30万元支付给了钱某甲。至此，被告孙先生作为房屋买受人已经全额支付完毕房屋价款180万元整;卖房人钱某甲亦将本案涉诉房屋交付给孙先生占有、居住、使用，且将该宅院的《集体土地建设用地使用证》一并向孙先生进行了转移交付。为了避免以后产生纠纷，钱某甲与孙先生又于2016年6月15日签订了《房屋交接协议》一份，约定内容如下：鉴于甲方(钱某甲)已于2016年5月10日与乙方(孙先生)就买卖位于甲市乙区A镇B村100号房屋签订协议，现已履行完毕交款手续，甲乙双方约定于2016年6月15日办理房屋交接手续。至此，被告孙先生与被告钱某甲彻底完成了本案涉诉宅院的交接手续。但为了方便被告钱某甲生活、居住之用，根据双方签订的《房屋买卖合同》载明的相关条款，2016年10月25日在平等自愿的基础上，孙先生与钱某甲签订了《房屋租赁协议书》一份，当日，承租人即本案被告钱某甲向出租人及本案被告孙先生交纳了自2016年10月25日至2017年10月24日期间的房屋租金2400元，交款人签字钱某甲，收款人签字赵××(即被告孙先生之妻)。签订《房屋租赁协议书》后，被告钱某甲依然在本案涉诉宅院及房屋内生活居住，被告孙先生将涉诉房屋交付给承租人钱某甲，双方房屋租赁关系正式确立。另外，本案被告钱某甲并非甲市乙区A镇B村村民，亦非该村集体经济组织成员;被告孙先生与原告于先生均系甲市乙区A镇B村集体经济组织成员，另查，上述三位证人均系甲市乙区A镇B村村民，其对证人证言中以及房屋买卖协议、收条上本人的签字均予认可。

四、法院判决

驳回原告于先生的诉讼请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住;该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同(协议)具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同(协议)被撤销、认定无效等法定情节外，签约的双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。

本案中，双方当事人争议的焦点在于双方签订的房屋买卖合同以及双方买卖房屋行为的法律效力问题。结合庭审认定的事实以及诉争房屋从乙区A镇B村村民即本案原告于先生处转手到非B村村民即本案被告钱某甲处;又从钱某甲处转手至乙区A镇B村村民即本案被告孙先生处这一过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，可以认定本案中房屋买卖行为有效，原告的诉讼请求应予驳回。1，原告将自己所有的本案诉争宅院及其院内房屋于1999年处分给了本案被告钱某甲，这一买卖行为经原B村民委员会成员确认，并且当时被告一家就将房屋及宅院价款人民币10000元给付了原告于先生，履行了合同义务，并且搬进本案诉争宅院居住生活;作为出卖方，本案原告于先生接受了房屋价款，并腾退了相关物品，这一事实证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等情形，时至今日，房屋买卖行为已时过境迁十八年之久，该期间原告从未向被告主张过任何权利(包括主张认定房屋买卖行为无效、房屋返还请求权等);2，本案中被告钱某甲虽不是B村村民，亦不属于B村村集体经济组织成员，但其在购买原告的房屋后进行了拆除翻盖(即将原有的五间北房改造为四间北房)，原告主张的诉讼标的即位于甲市乙区A镇B村西南门牌号为100号宅基地范畴内的房屋及宅院已经由于被重新装修、新建房屋等事实行为所改变，与当初房屋交易之时的房屋结构以及宅院布局相差甚远;况且被告钱某甲在原来宅基地范畴内又进行了改扩建，新增东房两间，石棉瓦结构西棚、南棚各两间;故现在该宅院内的建筑结构以及布局和房屋与当初不可同日而语;另外，从被告钱某甲于2016年5月10日将本案诉争宅院及院落范围内翻建、扩建的房屋卖予B村村民即本案被告孙先生后，被告钱某甲作为非B村村民却拥有该村宅基地的非法状态已经消除，且从被告钱某甲与被告孙先生农村房屋买卖这一市场交易的过程看，不存在恶意串通损害国家、集体或者个人合法权益的主观意念或客观后果，被告孙先生作为B村村民和该村集体经济组织成员，有权在本村内购买宅基地，其支付了合理对价后即取得了该诉争宅基地的使用权及院落范围内的房屋所有权，这一市场交易行为理应受法律保护;故自2016年5月10日起，因被告钱某甲将本案诉争宅院及院落内的房屋卖与本案被告孙先生这一市场交易行为已经将之前的违法状态消除，故原告于先生主张因房屋买卖行为本身无效进而要求对方返还房屋及院落的请求，缺乏法律依据和法理支撑;且从维护善意第三人合法权益、尊重诚实信用的市场交易准则以及鞭策引导当事人积极维权的角度出发，对原告的诉讼请求不予支持;3，就本案而言，如果原告于先生积极主张权利，至少在2016年5月10日(被告钱某甲将本案诉争宅院及院落内的房屋卖与乙区A镇B村村民即本案被告孙先生，消除因非同一集体经济组织成员之间不允许宅基地买卖的非法状态)之前主张农村房屋买卖行为无效的话，对原告的诉求依法应予支持;但现状是基于原告怠于行使自身权利致使原告于先生与被告钱某甲之间的非法的农村房屋买卖状态已经消除，故原告本次提起的确认农村买卖行为无效的确认之诉以及要求被告返还房屋及院落的给付之诉，已无事实依据及法理支撑，故从维护市场交易安全、当事人合理预期以及维护诚实信用的民事原则和善意第三人合法权益的初衷出发，对原告的诉讼请求依法予以驳回。