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靳双权律师

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办案心得

共有宅基地上的原有房屋翻建后该归谁?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年05月16日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告孟某二诉称:

原、被告双方系同胞兄弟关系,位于北京市怀柔区某号院和某号1院(两院为同一条脊)宅基地上原有北房6间,由原、被告父母建于1978年。

1997年原、被告共同申请对某号院及某号1院进行翻建,同时新建西厢房3间,上述宅院的所有房屋由原告全额出资完成翻建和新建,一直由原告及其妻女居住和使用。

现原、被告双方因产权归属问题发生争议无法解决,故诉至法院,提出诉讼请求:依法确认位于北京市怀柔区某号院及某号1院北房6间、西厢房3间的房屋归孟某二所有。

2、被告孟某一辩称:

不同意原告的诉讼请求。

首先诉争房屋的北房6间和西厢房3间是由原、被告父母建造。

1997年原、被告翻建,并新建西厢房3间,出资是原、被告共同出资,且是在原、被告的宅基地上建的。

原告诉讼请求没有法律依据,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

二、法院查明

孟父与孟母系夫妻关系,二人共生育六名子女,分别为长子孟某一、次子孟某二、三子孟某三(1960年1月30日出生)、四子孟某四(1965年10月7日出生,于2010年7月3日因病去世),长女孟某五(1963年3月5日出生),次女孟某六(1968年12月17日出生)。

1978年,孟父及其妻子孟母在位于北京市怀柔区某号及某号1的院落(简称诉争院落)范围内建设北房6间。建房当时除孟某一外其余子女均未成家,孟某四、孟某五、孟某六尚未成年。

1997年诉争院落内进行房屋翻建,并于当年翻建北房6间,新建西厢房3间。

2018年3月8日,孟某二持所诉理由诉至法院,要求确认诉争院落内房屋归孟某二所有。

庭审中,孟某二提供某村村民委员会出具的证明,内容如下:孟某一,门牌号某村某号,孟某二,门牌号某村某号1,两所房屋原老房建于1978年,为一个整体宅院,原户主名字是孟父,此房屋属于合法建筑,于1997年北房整体翻建,西厢房新建,仍为一个整体宅院,属合法建筑。某号院及某号1院一直由孟某二及其家人(妻子和儿女)居住和使用。孟某一对该证据的真实性认可。

提供集体土地建设用地使用证二份,分别登记在孟某一、孟某二名下,孟某二称某号院落的宅基地使用权登记在孟某一名下,某号1院落的宅基地使用权登记在孟某二名下。孟某一对该证据的真实性认可。

提供村民建房施工许可证一份,显示户主姓名:孟某二、孟某一,批准时间1997年3月22日,批准原址翻建北房6间,西房3间。该证据用以证明诉争房屋由孟某二申请翻建,并全额出资翻建。孟某一对该证据的真实性认可,但不认可证明目的。

提供1992年年初分家记录一份,内容如下:一、房产:1、南院五间归孟某三所有,拿出壹仟贰佰元整;2、北院四间归孟某二所有,拿出壹仟贰佰元整;3、新院四间归孟某四所有,拿出壹仟陆佰元整;4、以上三人共拿出肆仟元整,交孟某一所有;5、各院的井、门、院墙不准动(包括土坑、灶台);6、北院两间房归老人住用,老人不在后两间房归孟某二所有。二、老人(父、母)生活费用:……。

该分家单上仅有孟某一签字。孟某二称分家单上的北院房屋即为诉争房屋,该证据用以证明诉争房屋翻建前已分归孟某二所有。孟某一对该分家记录上其本人签字的真实性认可。

提供2003年4月5日,双方签订的买卖房协议一份,内容如下:孟某一、孟某二兄弟两人于2003年4月5日在孟某二家经商量,达成买卖房屋协议。1、根据1992年年初分家协议商定,孟某一自愿将老房3间作价卖给其弟孟某二。2、每间老房作价500元,3间合计1500元。3、孟某二付给兄长1500元后,房子所有权归孟某二所有。4、如遇国家占地,或搬迁等情况,与孟某一无任何关系。5、空口无凭,以协议为准。该协议落款处孟某二在买房人处签字捺印,孟某一在卖房人处签字捺印、并有中证人签字,同时盖有某村村民委员会公章。

对该协议签订的背景情况,孟某二解释为:因诉争院落的宅基地使用权登记在孟某一、孟某二双方名下,孟某二出资翻建房屋后没有就房屋产权与孟某一进行明确,为了避免争议,双方签订该协议。该证据用以证明孟某一将其可能享有的权利进行了出售,孟某二具有购买诉争房屋的资格,该买卖协议有效。经询,孟某一认可协议上其本人签字及捺印的真实性,但主张其是在空白文本上签字捺印,并不知晓协议内容,孟某一不认可收取1500元购房款,亦不认可该证据的证明目的。

提供录音资料一份,用以证明双方私下就诉争房屋的产权进行协商的过程中,孟某一明确认可在诉争房屋建房过程中未出资。孟某一对该证据的证明目的不认可。

证人孟某三出庭作证。孟某三陈述的1992年年初分家情况与孟某二提供的分家协议记载的内容基本一致。经询问,孟某三称分家协议上记载的北院房屋即为孟某二居住的诉争院落。双方对证人证言的真实性均无异议。

庭审中,经询问,孟某一主张在诉争房屋的翻建过程中出资5000元至6000元左右,后又明确表示认可在房屋翻建过程中没有出资。孟某一要求诉争院落内的北房西数2间归孟某一所有。

另经询问,孟某一主张其户口已于1979年之前因大学就读转为非农业。

三、法院判决

北京市怀柔区人民法院经审理判决:

位于北京市怀柔区某号院落及某号1院落内的北房六间及西厢房三间归孟某二所有。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依照《中华人民共和国物权法》第三十三条,“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”

本案诉争的某号院落及某号1院落内房屋系在老房基础上翻建。

原有老房6间为孟父、孟母夫妻关系存续期间所建,1992年年初分家时将其中的4间房屋分归孟某二所有,并约定老人去世后另外2间亦归孟某二所有。

1997年孟某二出资翻建北房6间,并新建西厢房3间。房屋建成后,孟某二及其家人一直在诉争房屋内居住至今。综合以上事实可以认定孟某二为诉争房屋的所有权人,孟某二要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求具有事实和法律依据。

诉争院落的宅基地使用权虽部分登记在孟某一名下,但房屋翻建当时孟某一的户口已经从某村迁出,并转为非农业户口,故孟某一并非某村集体经济组织成员,不应以批准建设的方式取得该村的宅基地使用权。

即使孟某一在诉争房屋的集体土地使用权证的办理过程中,取得了登记在自己名下的名义上的宅基地使用权,根据2003年4月5日孟某一与孟某二签订的房屋买卖协议,结合当事人陈述的协议签订的背景情况,可以认定孟某一以其真实的意思表示将诉争院落内有可能涉及到的孟某一的宅基地使用权流转给作为某村集体经济组织成员的孟某二,该协议不违反法律法规的强制性规定,应认定为合法有效。

基于此,孟某二有权取得诉争的某号及某号1院落的全部宅基地使用权。

对于孟某一主张其是在空白文本上签字捺印,不知晓协议内容的意见,综合审查协议文本内容的书写格式及孟某一签字捺印的具体位置,本院难以认定协议文本内容系在孟某一签字捺印后书写,孟某一亦未提供证据对其主张予以证实,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”,故对孟某一此项意见,缺少依据。

对于孟某一主张其未收取协议约定的1500元购房款的意见,因该协议被认定为合法有效,故孟某一可依协议约定另案向孟某二主张协议的继续履行,即购房款给付。因孟某一未在房屋翻建过程中出资出力,故孟某一对诉争院落内部分房屋主张权利的意见缺乏事实和法律依据。

 
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